Большинство жилых и нежилых объектов в Черногории построены без разрешения на строительство! Это одна из особенностей страны, которой вряд ли стоит гордиться. Давайте попробуем разобраться, в связи с чем возникла такая ситуация, чем грозит покупка незаконно построенного здания и, самое главное, как легализовать свою жилплощадь в такой постройке.
Поехали!
Черногория обрела полную независимость лишь в 2006 году. До этого страна являлась частью союзного государства с Сербией, а ещё ранее входила в состав Югославии. В эти периоды времени города Черногории не рассматривались в качестве курорта, поэтому их развитие протекало довольно медленными темпами (в отличие, например, от Хорватии). Рискну предположить (хоть и не знаю наверняка), но Черногория как объект туризма была неким подобием современной Албании - тоже есть прекрасное Адриатическое побережье, но кому оно нужно, когда нет инфраструктуры, а совсем рядом есть отличные развитые курорты.
Таким образом, обретя независимость Черногория столкнулась с проблемой низкой урбанизации страны. Кроме того, не имея практически никаких производств, единственным выходом наладить приток денежной массы в страну явилось развитие туризма. Началось осваивание земель, продажа участков иностранным инвесторам, Черногория стала активно застраиваться.
Но нормативная база страны не успевала за "аппетитами" застройщиков и инвесторов - проекты развития новых территорий не составлялись. Бюджета на возведение коммуникаций и их документальное оформление также не хватало. Соответственно, застройщики не могли получить разрешение на строительство.
Государство прекрасно понимало, что оказалось в некой ловушке - деньги и недвижимость стране остро необходимы, но сопровождать и обеспечивать прозрачность и законность в этой сфере невозможно. Нужно сказать, что слабое планирование и отсутствие последовательности в принятии решений - это вообще отличительная черта Черногории. Как и со многими проблемами в стране, черногорские власти приняли героическое решение - закрыть глаза на проблему, оставив наведение порядка в кадастровом учёте на будущие периоды.
Стоит отметить, что какие-то правовые основы под строительство всё таки подвели. При постройке такого здания, владелец обязан был поставить его на учёт в кадастровой палате и в налоговой службе. Собственник получал на руки аналог нашей выписки из ЕГРН - лист непокретности. Единственная проблема, что в данном документе красовалась пометка "Nema dozvolu", что свидетельствует об отсутствии разрешения на строительство.
По сводной статистике в городской и сельской местности Черногории незаконно построено более 60% всех объектов!
Есть районы, где цифры ещё более серьёзные. Например в Сутоморе, нелегально построено более 90% всех объектов!
Закон о легализации недвижимости
30 июля 2016 года парламент Черногории принял закон «О регулировании неформальных объектов» (Zakon o regularizaciji neformalnih objekta), который по плану авторов должен был навести порядок в учёте недвижимости страны. Согласно закона, для легализации строения было необходимо собрать пакет необходимых документов, а также заплатить налог на подключение к коммуникациям.
Сумма налога отличалась (и отличается) в зависимости от региона. Одна из самых дорогих ставок в Будве. По состоянию на 2023 год при легализации жилья в Будве необходимо заплатить порядка 300 евро за квадратный метр.
Но вернёмся в 2016 год. Власти рассчитывали управиться с легализацией до 15 июля 2018 года. Но ответственные государственные органы снова не смогли справиться со своей работой и финальную дату легализации постоянно переносили, сделав в конце концов её бессрочной.
Однако, была законодательно зафиксирована одна очень важная деталь! Все объекты, нелегально построенные до 2018 года, не подлежат легализации в приницпе! В 2018 году составлялся ортофотоплан всей Черногории, на котором зафиксированы все строения. Новые "самострои" нельзя будет легализовать, однако, снос как мера наказания, также не предусмотрен, власти ограничились лишь штрафными санкциями в отношении собственников. Но одно стоит понять для себя абсолютно точно - связываться с такими объектами крайне рискованно!
Крайне важно! Сейчас недвижимость "без дозволы" является нормальным предметом оборота на рынке - её покупают и продают, дарят и завещают. На неё даже выдают ипотечные кредиты и берут в обеспечение исполнения обязательств! Но нужно понимать, что процесс легализации хоть и идёт слишком медленно, но он идёт. И в недалёком будущем, нелегализованное жильё превратиться в одну большую проблему для их собственников. Кроме того, никто не знает, какие новые штрафы, налоги или санкции введут власти в отношении владельцев такого имущества!
Кроме того, легализация недвижимости в Черногории - одно из условий вступления страны в Европейский союз. В 2023 году в стране избран новый президент и глава правительства. Полагаю, что эти молодые ребята захотят решить затянувшийся вопрос вступления страны в ЕС и смогут найти путь ускорения процедуры легализации жилья.
Для легализации уже имеющегося в собственности жилья "без дозволы", кроме уплаты налогов, вам потребуется:
• Заявление
• Свидетельство о собственности – т.н. лист непокретности, выписка из государственного реестра.
• Обследование состояния объекта, заверенное лицензированной геодезической организацией (три копии), копия кадастрового плана
• Свидетельство о сейсмической безопасности – его также готовит лицензированный специалист, например архитектор.
• Архитектурный проект, выполненный лицензированной компанией. Помимо базовых характеристик объекта, он содержит чертежи фундамента, поперечных разрезов и фасадов, описание инженерных решений и коммуникаций. Архитектурный проект не нужно представлять для объектов, которые используются как основное жильё.
В общем, решать каждому - покупать или нет жильё "без дозволы". Цена на такие объекты очень привлекает людей своим дисконтом. Главное понимать, что недвижимость - это, как правило, долгосрочное вложение, которое должно либо приносить постоянный доход либо увеличивать свою стоимость (лучше конечно, чтобы и то и то🙂).
В агентствах, с которыми я сотрудничаю есть разные объекты - с разрешением на строительство и без. Но мы всегда предупреждаем о рисках, связанных с покупкой данных объектов и всегда рекомендуем "чистое жильё"! Если кто-то из риэлторов говорит Вам, что для Черногории это нормально и "все так делают" - бегите от этого человека.
По нашему мнению, задача риэлтора - не просто продать квартиру и радостно забрать свою комиссию, но и помочь человеку сделать правильный выбор, о котором он не пожалеет. Но решение - как всегда за Вами!
Если эта статья вам понравилась, просьба её оценить и подписаться на наш канал. Кроме того, подписывайтесь на наше сообщество в ВК https://vk.com/montecrew
Спасибо за Ваше время! Пока!