Думая о сдаче недвижимости в аренду, может возникнуть много вопросов и сомнений. При этом далеко не всем хочется обращаться за помощью к риелторам.
Много вопросов может вызвать вопрос о том, каким образом можно обеспечить сохранность своего имущества от повреждений, которые могут нанести арендаторы. Давайте разберемся вместе!
Для начала Вам необходимо будет составить договор найма жилого помещения. Внимательно ознакомьтесь с Главой 35 ГК РФ. Помните, что заключая договор на срок более года, необходима его государственная регистрация.
В любом случае, не забывайте, что сдача помещений в аренду является предпринимательской деятельностью, поэтому Вам необходимо будет зарегистрироваться в качестве самозанятого.
Об этих нюансах я могу рассказать в отдельной статье, а здесь остановимся на другом аспекте.
Поговорим об ответственности арендаторов (нанимателей) за причиненный ущерб. Конечно, все такого опасаются, что ремонту придет конец, люстра окажется на полу, обивка дивана разорвана, а у шкафа пропадут дверцы.
Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без Вашего согласия.
Но одна норма, накладывающая такие обязанности на нанимателя, мало чем поможет - нужно чем-то подкрепить исполнение таких обязательств. Ну, кроме права на обращение в суд за возмещением причиненного ущерба, но это может оказаться процессом долгим и неприятным. Какой механизм гражданского права может здесь помочь и как его правильно использовать?
В ГК РФ есть такая статья 329 - она рассказывает о способах обеспечения исполнения обязательств. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Но какой же из перечисленных способов лучше всего подойдет для договора аренды?
Обеспечительный платеж
Чтобы обеспечить сохранность имущества при его сдаче в аренду, необходим именно этот способ, который нужно зафиксировать в договоре. Норма об обеспечительном платеже содержится в ст. 381.1 ГК РФ. Обязанность возместить убытки (а еще можно неустойку за просроченные платежи) здесь обеспечивается внесением нанимателем в Вашу пользу определенной денежной суммы (обеспечительного платежа). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
В случае, если нарушений нанимателем допущено не будет, по окончанию срока действия договора сумма обеспечительного платежа возвращается к нему. Неплохая стимуляция ответственного поведения для нанимателя.
В случае нарушений со стороны нанимателя, наймодатель оставляет себе сумму обеспечительного платежа.
Это не задаток и не залог. Залог отличается тем, что предмет залога находится у должника (нанимателя). Задаток, в свою очередь, не подлежит возврату, но в данном случае будет являться частью суммы арендной платы.
Условие об обеспечительном платеже нужно в соответствии с содержанием обеспечительного платежа, установленного ст. 381.1, 381.2 ГК РФ.
Назвав способ обеспечения исполнения обязательства в договоре обеспечительным платежом, при этом не соблюдая и не закрепляя в договоре существенные условия для обеспечительного платежа, установленные законом, влечет последствия в виде невозможности использования такого способа обеспечения обязательства.
Как не стоит делать - пример
Обращу внимание на данный пример безграмотно с позиции гражданско-правового законодательства составленного условия об обеспечении обязательства. Внимание на пункт "2.3" - составитель использует выражение "наниматель вносит залоговую сумму", что в принципе противоречит закону, потому что предмет залога находится у нанимателя. И эта сумма к залогу не может иметь никакого отношения, а следовательно, меры ГК РФ предусмотренные относительно залога, тут применить будет нельзя - допустим, в ходе судебного разбирательства. По факту, это все равно обеспечительный платеж, чего бы не пытался намудрить автор-составитель договора, а это - агентство недвижимости (не ставлю целью его обидеть).
Вам нужна помощь? Могу предложить:
1. Бесплатная консультация: определю перспективы дела, дам общую правовую квалификацию Вашей ситуации, определю основные нормативные правовые акты, с которыми будем работать.
2. Консультация от 700 рублей : рассмотрим перспективы дела, углубленно дам правовую квалификацию проблемного вопроса, варианты решений проблемы, алгоритмы действий, основные документы, которые нужно будет составить и нормативные правовые акты, регламентирующие нюансы Вашей ситуации. Подписчикам - скидки!
3. Индивидуальное составление документов - договорная стоимость - от 300 рублей (зависит от сложности).Все цены на основные услуги - здесь https://vk.link/law_o4ka
Обращаться на e-mail - aria_legally_blonde@mail.ru
Реклама. Рекламодатель Карташева Арина Юрьевна, ИНН 4217124561022 VtzqvP3HGY