Часть третья. Вторая часть здесь.
Главное ожидание относительно льготной ипотеки я комментировал многократно. Из-за сворачивания «безадресной» льготной ипотеки замедления рынка не случится, потому что:
1. Семейная ипотека и IT-ипотека, на которые делают акцент власти, продолжатся и расширятся, а это 30 % от всей льготной ипотеки.
Как же заместить 70 % основного спроса, который генерировала «безадресная» льготная ипотека?
Здесь мнения экспертов разделяются.
«Обвальщики», например, руководитель компании IRNru Олег Репченко и мой сосед по ютубу «математик» считают, что никак не заместить спрос, поэтому прогнозы пессимистические для застройщиков — падение спроса на 40 % — и радостные для покупателей — снижение цен.
2. Cчитаю позицию этого лагеря маргинальной и необоснованной и вот почему:
2.1 «Безадресную» льготную ипотеку заменят новые адресные: арктическая, дальневосточная, сельская.
2.2 Появится новая категория заёмщиков — семьи ветеранов. Также обсуждается адресная льготная ипотека для госслужащих и сотрудников госкорпораций. И есть люди, связанные с оборонкой, у которых появились крупные деньги как раз благодаря нынешней ситуации. Куда они их «понесут»?
Суммарно это большой объëм новых покупателей недвижимости, которые заместят уходящий спрос от заёмщиков по «безадресной» льготной ипотеке.
Для этого важно:
1. чтобы новых льготников утвердили;
2. чтобы ветераны вернулись домой с фронта.
Понятно, что это не железобетонная гарантия, поэтому есть 3-й фактор поддержки спроса, который уже набирает мощь.
3. Рассрочки от застройщика вместо ипотеки.
Это старый инструмент, который уступил популярность «безадресной» льготной ипотеке. И вот пришло время не только вспомнить старое, но и обновить рассрочки.
Подробнее рассрочки от застройщиков мы разбираем здесь в Телеграм-канале и считаем цифры.
Приведу пример:
Рассрочка, где от 50 до 75 % стоимости квартиры нужно внести за 3 месяца до завершения строительства дома, то есть через 2–3 года.
Подразумевается, что к этому времени ключевая ставка снизится точно, и обычная рыночная ипотека станет вместо заградительных 17 % приемлемой — в районе 10–12 %. И тогда на остаток можно взять обычную рыночную ипотеку по приемлемой ставке.
Представители лагеря постоянного роста цен тоже убедительно аргументируют позицию:
1. Рынок недвижимости «догонит» инфляция. Это + 20 % к рублëвым ценам.
2. Подорожание на 10 % из-за комиссии, которую застройщики платят банкам за возможность выдавать льготную ипотеку. А по «славной» российской традиции все дополнительные издержки застройщиков зашиваются в цены на квартиры.
За нейтральную модель — умеренный рост сектора «Строительство и недвижимость» говорят следующие аргументы:
1. Более 10 млн людей работает в строительном секторе. Государству важна стабильность. Для этого нужно, чтобы сотрудники зарабатывали. Поэтому застройщикам должно быть интересно работать.
При обвале и даже сильной коррекции рынка так не получится. Поэтому государство будет поддерживать строительный сектор.
2. Застройщики платят до 30 % налогов в бюджеты крупных городов. Поэтому деньги остаются в финансовой системе страны.
Не будем забывать, что застройщики производят единственный российский дорогой товар повышенного спроса, который ориентирован на внутреннего потребителя.
То есть кроме недвижимости у нас ничего не строится и не производится для нужд населения. Второй мощный сектор — это ОПК, третий — сырьевые компании. У строителей уникальная позиция в экономике.
Приглашаю посмотреть и обсудить ролик, а финальная часть статьи будет следующей публикацией.
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.