Больше критик, поэтому склонен давать жёсткие реалистичные прогнозы.
В 2023 году чуть лучше получилось, чем я предполагал. Напомню, мы исходили из того, что особых потрясений не будет, и все индикаторы рынка останутся +/- такими же, как в 2022 году, с динамикой к улучшению.
Однако 2023 год превзошёл даже самые смелые ожидания относительно ярко выраженного интереса к покупке новостроек.
2023-й год превзошёл в цифрах пиковый 2021-й! Какие это цифры?
Цены по сравнению с 2022-м годом выросли на 7 % в Петербурге и на 3 % в области. Данные Росреестра от БнМап.
Понимаю, что эта информация многим неприятна. Некоторые годами ждут снижения, а его всё нет.
Намного ли этот номинальный рост в цифрах больше инфляции?
Если мы допускаем инфляцию выше 15 %, а я допускаю все 20 % по нециклическим товарам и более 30 % по товарам регулярного спроса FMCG, то реальный рост не намного выше инфляции в стране. Напомню, что официальная инфляция порядка 8 %, а на встрече с Набиуллиной депутаты предложили цифру 13 %.
Почему растут цены на новостройки Петербурга?
Причин много, но основные подтверждает в деловых СМИ министр строительства России Ирек Файзуллин. Их три:
1. Рост цен на стройматериалы. Например, арматура подорожала на 30 %, а цемент под 50 %. А это основные «ингредиенты» жилого комплекса.
2. Рост стоимости импортных материалов и издержек на параллельный импорт.
Кто-то возмутится: какие импортные материалы в «человейниках»? Я ему отвечу, что запчасти для импортной строительной техники (другой нет) растут в цене. Также растут издержки на их ввоз через схемы параллельного импорта.
В странах-производителях кранов, тягачей, спецтехники тоже инфляция, поэтому валютные цены выросли более чем на 10 %. Стоимость доставки через параллельный импорт — это ещё + 30 % к цене.
Обратите внимание, что всё это не зашивается в цены на квартиры. Потому что как мы установили ранее, выросли они номинально — догнали инфляцию. Всё это преимущественно издержки из маржи застройщиков. А то многие возмущаются, что она слишком высокая 18–35 %.
Никто не хочет специально повышать цены, чтобы заработать дополнительно, потому что постоянный рост цен раздражает потенциальных покупателей, хотя радует инвесторов. Именно поэтому ведущие застройщики отказались выплачивать банкам 8–11 % комиссии за возможность предлагать льготную ипотеку.
Застройщики, которые согласились с условиями банков, уже объявили о повышении цен на размер комиссии. Да-да, стремление некоторых чиновников ограничить льготную ипотеку, дорого обходится гражданам.
Комиссию банки вводят из-за недостатка субсидий ипотечной ставки. Чтобы она была не 17 %, а только 8 %, деньги выделяются из бюджета. Последовательно противодействуют этому некоторые «талантливые макроэкономисты».
Вот поэтому кто-то не только заплатит первый взнос не 20 %, как планировал, а уже 30 %, но и заплатит на 10 % больше за квартиру, которую уже присмотрел.
Если вы только присматриваетесь, обращайтесь. Предложим бесплатную подборку. Проведëм персональную экскурсию по объектам. Организуем оптимальную ипотеку, проконсультируем и выберете.
3. Третья причина, из-за чего растут цены на квартиры, — это рост заработных плат во всех секторах экономики, в том числе и в строительном. Имеются ввиду не зарплаты менеджеров и «синих воротничков», а простых работяг на стройках.
Парни ушли на фронт, мигранты уехали на родину из-за обвала рубля. Теперь им не так выгодно вкалывать на российских стройках.
Есть Китай, есть Эмираты с более подходящим климатом и валютными зарплатами. Появляются хорошие вакансии в Узбекистане, который стремительно развивается последнее время. Тем, кто остался, надо платить больше, чтобы работяги не ушли к конкурентам.
Продолжим подводить итоги 2023 года в следующей публикации.
Добро пожаловать в наш Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга!
Подписаться на Телеграм-канал и получить бонус — Методику объективного выбора недвижимости.