Эта тема последние годы волнует очень большое количество граждан. Что уж говорить, квартирный вопрос - один из основных для людей, и потому к нему приковано такое пристальное внимание.
Высокая инфляция, льготные ипотечные программы и нестабильная ситуация в экономике привели к росту цен, и все чаще стало звучать мнение, что покупать квартиру сейчас слишком дорого, поскольку рынок перегрет. И сейчас сложились все основания для снижения цен.
О сворачивании льготной ипотеки на новостройки активно поговаривали еще с лета. Повышение первоначального взноса до 30% и лимит до 6 млн рублей (для всех регионов) явились серьезным "заградительным барьером" для потенциальных покупателей новостроек, которые тянули рынок вверх.
Сейчас же банкам не очень выгодно давать льготные кредиты на покупку квартир. Они отменяют ранее одобренные ссуды и вводят комиссии для застройщиков, продающих квартиры по льготной ипотеке - в среднем 10% от суммы кредита единовременно (Сбербанк, ВТБ).
Что это означает для простого заемщика? Сумма комиссии ложится на плечи покупателя, который уже увидел ощутимое подорожание новостроек. У ЦБ больше нет денег на компенсации банкам разницы кредитования. А это значит, что раздача подарков льготникам закончилась...
Льготной ипотекой рынок недвижимости искусственно раздули, соблазнив народ покупать и покупать, убедив что ипотека "даром" в последний раз. Но вот и на Ипотечной улице наступил свой "кризис платежеспособности", а потому многие покупатели теперь ждут, что пузырь на рынке недвижимости вот-вот лопнет. А значит квартиры начнут резко дешеветь как на первичном, так и на вторичном рынке.
Так ли это? Давайте посмотрим на ситуацию максимально объективно. Тем более, что ценовой разрыв в ряде регионов между новостройками и вторичным жильем в России достиг 40%. По идее новостройки первыми должны показать пике...
На самом деле вряд ли стоит ожидать аттракциона невиданной щедрости именно от застройщиков. Все- таки это очень большой бизнес, включающий разные финансовые структуры. Зарегулированность строительной отрасли, госзаказы и ввод новых программ, скорей всего, позволят удержать заданный уровень цен на первичку. Застройщики с большим собственным капиталом и низкой кредитной нагрузкой могут долго оставаться на плаву Максимум можно ожидать небольшого снижения на 7-10% на не очень ликвидные объекты. Ни о каком существенном понижении мечтать не стоит.
А что же со вторичкой? Про ее удешевление кто нам только не говорил. Аргументы удешевляторов незыблемы, как Великая китайская стена:
- "Ипотечники исчезли с вторичного рынка, с наличными при нынешних ценах очередь не выстроилась. Вторичку ждет неминуемое снижение цен, если ЦБ не вернет ставку к прежним 7,5%. А к этому идти года полтора-два. Снижение ставки до 11% не изменит ситуацию. Итог очевиден: стагнация первички и снижение цен на вторичку".
Неужели "ждуны" дождались-таки своего звездного часа и в ближайшем будущем станут счастливыми обладателями дешевых квадратных метров? Тем более вторичка и сейчас заметно уступает в цене новостройке.
Аналитики со всех утюгов пророчат падение цен на 20-30%, некоторые смельчаки вообще предполагают снижение недвижимости до 40-50%. Сейчас, мол, брать квартиру на вторичке полное безумие. Подождите, граждане, до весны, и вот тогда...
А что же такого случится весной, что люди массово начнут продавать жилье с хорошим дисконтом? Мы не берем в расчет геополитические риски, оцениваем ситуацию исходя из стандартных, прогнозируемых вводных)
Представьте себя на месте продавца вторички, у которого не горит) Вот Вы, лично Вы, будете продавать свою квартиру на 30% дешевле? Не за 10 млн, а за 7 млн?....... Или все же предпочтете снять ее с продажи и сдать тем, кто ПОКА не может приобрести жилье (вследствие роста ключевой ставки, сворачивания льготной ипотеки и т.д. ), а УЖЕ нацелился на переезд/покупку и теперь должен временно отложить свои планы? Предпочтете недополучить пару-тройку миллионов или спокойно переждать смутные времена в бетоне, получая свою копеечку?
Сегодня ипотека на вторичку, действительно, дорогая. Повышение ключевой ставки ЦБ в декабре 2023 отсекло многих потенциальных покупателей. Смотрите сами:
Примерные подсчеты ипотеки на вторичку в Домклик:
Ставка - 18,5% (со всеми скидками, без них 19,8%) при ПВ в 21%.
При стоимости жилья в 10 000 000 (это либо двухкомнатная квартира в Московской области, либо 1-комн. в Москве)
ежемесячный платёж 124 000,00 в месяц на 30 лет. Да, 124 000,00 в месяц. Листайте галерею)
Таким образом, для потребителя в кратко-среднесрочной перспективе покупка квартиры в ипотеку с маленьким ПВ на вторичном рынке теряет смысл. Но стоимость вторички при этом не теряет в цене. Почему же так?
Да потому, что механизм ценообразования вторички в таких случаях немного иной. И уже подобные ситуации были в истории.
У потребителя возникла потребность в отдельной жилплощади. Соответственно, он может либо приобрести "квартиру", либо ее взять в аренду. Отсутствие возможности "купить" в ипотеку погонит людей на рынок аренды. Что очень выгодно именно инвесторам, взявшим квартиры для сдачи в аренду. И туда же выдавят и тех, кто не сможет расплатиться за ипотеку и т.д. Именно поэтому цена вторички будет держаться на плаву, а в перспективе расти. Рост спроса на арендные квартиры и будет поддерживать цены на вторичке.
Безусловно, небольшое снижение допустимо. Но это будет не 30%, а гораздо меньше. И опять-таки на неликвидные квартиры. Это будет какая-то психологически комфортная цена, не столь далекая от ныне существующей, ибо слух и взгляд к этому нынешнему запредельному ценнику у обывателя уже привык...
А как же вырастет цена на вторичку, если там ипотека итак 18-20%? Дело в том, что покупатель, которому нужна квартира здесь и сейчас, как правило, всегда покупает вторичку. А если у него ещё и наличка, ему вообще не важна ставка ипотеки. Либо добавляют небольшую сумму заемных средств к своей основной. Они и подтянут рынок вверх. Более того, при снижении ключевой ставки деньги с депозитов хлынут в реальный сектор, что приведёт опять к повышенном спросу на недвижимость и росту ее цены. Поэтому не стоит рассчитывать на обвал недвижимости.
Цены на недвижимость рассматривают как отдельно взятую тему, обособленную проблему. А ведь квартира - это просто товар. Если постоянно растут цены на продукты, автомобили, технику (и не на 7% в год), то почему все так свято верят в падение цен на квартиры? Рынок пока замер в ожидании, но это затишье ненадолго.
Стоит ли брать ипотеку сейчас в надежде на рефинансирование при снижении ключевой ставки? Если ПВ меньше 50 %, лучше пока не брать ипотеку. Рефинанс никогда не будет таким же, как льготная ставка. Рефинанс - это обычная ставка. И как себя поведет экономика - неизвестно. Ожидать серьезного снижения Центробанком ключевой ставки в 2024 году не стоит.
В качестве инвестиций сейчас не худшее время для вложений. Отслеживайте предложения рынка, сейчас самое время ловить дисконт. Всегда есть те, кому нужно быстро получить живые деньги. И крупную сумму лучше перевести в жилье. Риски инфляции велики, почему бы не подстраховаться. Однако надеяться на быструю прибыль "здесь и сейчас" пока не стоит. Тут уже цель - сохранить нажитое. Главное - выбрать перспективный район. Именно место определяет цену.
Миф о том, что недвижимость всегда растет в цене, - это именно миф. Разные периоды взлетов и падений переживал рынок недвижимости. Вечного роста нет, как и вечного падения. Где-то произошел ощутимый рост, а где-то и падение.
В какой-нибудь Воркуте она вообще подешевела до отрицательных значений - люди любым способом пытаются договориться с муниципалитетом, чтобы передать ему в собственность частные квартиры. Потому что их никто не покупает, а долги за коммуналку копятся. В Сочи или Москве таких проблем нет.
А в той же Перми цены на вторичку цены уже выросли на 10% буквально за 3-4 мес. Еще летом 2ку (42 кв.) можно было приобрести в районе 3500. Сейчас основная масса объявлений 4 млн. и выше. Не факт, что продадут по этой цене, но в любом случае рынок там пополз вверх.
Там, где есть хорошая перспектива роста, цены будут повышаться. В мегаполисах какое-то время будет стагнация, но в перспективе рост.
Если же говорить только про Москву, то здесь вообще серьезного падения цен ждать не стоит. Да, цены стабилизируются, а не слишком популярные варианты немного подешевеют, но значительных перемен в плане удешевления на рынке не произойдет.
В целом нужно понимать, что недвижимость - это долгосрочная перспектива. Цена на квартиру зависит от трех основных факторов: спроса и предложения на рынке, стоимости стройматериалов, которая связана с курсом доллара, а также стоимости рабочей силы. Если увидите отрицательную динамику хотя бы 2 пунктов, значит смело можно ожидать падения цен на недвижимость.