В декабре 2023 года вышло постановление Пленума ВС РФ № 44, содержащее разъяснения по поводу применения законодательства о самовольных постройках. Прежние разъяснения по этому вопросу, датированные ещё 2010 годом, утратили силу. Об основных положениях нового документа – в этой статье.
Какая постройка является самовольной
Самовольным является объект, построенный:
- на земельном участке, не предназначенном для этих целей, либо в случае, если он не был предоставлен в установленном порядке;
- без получения необходимых разрешительных документов;
- с нарушением норм ГрК, строительных норм и правил.
ВС РФ разъяснил, что строение может быть признано самовольным на любом этапе его возведения, в том числе при наличии только фундамента (то есть эти нормы распространяются и на объекты незавершённого строительства).
Реконструированный объект признают самовольной постройкой, если проведённые работы привели к изменению его ключевых параметров: этажности, площади, высоты и других.
Проведение реконструкции здания – объекта долевой собственности - без согласия всех владельцев также будет основанием для признания результата самовольной постройкой.
Например, реконструировать многоквартирный дом допускается, только если есть соответствующее решение общего собрания собственников. А если в результате реконструкции размер общего имущества уменьшится, на неё нужно согласие всех владельцев. Только при соблюдении этих условий выдаётся разрешение на строительство. Отсутствие любого из названных документов будет основанием для того, чтобы реконструированный объект признали самовольной постройкой.
Кто несёт ответственность
По общему правилу, требования о сносе самовольно построенного (реконструированного) объекта или приведении его в соответствие с нормами законодательства предъявляются к лицу, осуществлявшему строительство. Если строительные работы проводила подрядная организация, ответчиком будет не она, а заказчик.
Если постройка на момент подачи иска находится во владении другого лица (например, наследника гражданина или правопреемника организации) требования должны предъявляться к нему.
Когда лицо, осуществлявшее строительство, неизвестно, требования можно адресовать собственнику участка, на котором возведён спорный объект, а в некоторых случаях – и арендатору земли.
Последствия нарушения строительных норм
Постройка, при возведении которой нарушены градостроительные нормы и (или) строительные нормативы, признаётся судом самовольной. Последствия этого зависят от того, насколько значительным было нарушение.
Существенными будут такие отступления от нормативных требований, которые влияют или в перспективе могут повлиять на безопасность объекта и его отдельных конструкций, создают угрозу для людей. В рамках конкретного дела суд может признать существенными и другие нарушения. В отношении такой постройки выносится решение о её сносе или приведении в соответствие с нормативными требованиями, если это технически возможно.
В постановлении подчёркивается, что снос является крайней мерой. Когда при строительстве допущены незначительные нарушения, не влияющие на безопасность и не нарушающие прав третьих лиц, суд может признать их не препятствующими сохранению объекта.
Когда можно ли легализовать самовольную постройку
Признать право собственности на такую постройку можно в судебном порядке. Ответчиком по иску будет уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, а когда признания права на самострой, расположенный на земельном участке, требует собственник земли – также лицо, построившее объект.
ВС РФ разъяснил, что иск подлежит удовлетворению, когда самовольность постройки обусловлена только отсутствием необходимой разрешительной документации или согласований. Если суд установит, что застройщик обращался для их получения в предусмотренном законом порядке, в его действиях нет явных признаков противоправности, такую постройку получится узаконить.
Если суд отказал в легализации строения, можно обратиться с иском повторно, устранив те нарушения, которые помешали вынесению положительного решения. Естественно, это возможно только при отсутствии судебного акта о сносе этой постройки.
Новое постановление разъясняет также процессуальные особенности рассмотрения дел этой категории. В нём содержатся положения об исковой давности, подсудности, судебных расходах и исполнении судебных актов.