Други и подруги, приветствую Вас в очередной раз на своей странице Яндекс Дзен. Спасибо за то, что заходите и проявляете интерес к публикуемому контенту.
Сегодня речь пойдёт о возможных способах приобретения недвижимости удалённо, то есть без приезда непосредственно к застройщику или на объект и о том, каким путём пошел я.
Данный способ приобретения в современных реалиях нужно принимать как данность, если планируешь быстро и безопасно провести сделку по приобретению недвижимости.
С покупкой, например, квартиры или нежилого помещения на вторичном рынке есть много нюансов, и не всегда есть возможность оценить риски, находясь вдали от приобретаемого объекта. С этим может помочь квалифицированный агент по недвижимости, а вот приобретение новостройки дело более прозрачное.
Агент в данном случае тоже необходим, но его задачи будут несколько иными.
Прежде всего, в работе с агентом по недвижимости при покупке новостройки - является предоставление тебе всей необходимой информации о локации, о застройщике, о ликвидности объекта в случае спекулятивной покупки, и этапах проведения сделки.
Я долгое время непрерывно работаю в области реализации курортной недвижимости черноморского побережья и практически, что называется, "на опыте" вижу самые лакомые кусочки. Поэтому поставил перед собой задачу, и с лёгкостью нашел решение в виде приобретения комплекса, о котором писал ранее. Конечно же - это новостройка.
ПЕРВЫЕ ШАГИ...
Теперь давайте поэтапно.
Первое что нужно сделать, это определиться за счёт каких средств и с какой формой расчётов будет приобретаться объект.
В моём случае, застройщик был непреклонен и сообщил, что деньги всё равно нужны и рассчитаться можно только следующим из перечисленных способов:
1. Покупка со 100% расчётом;
2. Покупка в рассрочку с первоначальным взносом в 30% от стоимости и ежеквартальными платежами до конца строительства;
3. Покупка в ипотеку.
Грех было не запрыгнуть в последний вагон и не воспользоваться таким прекрасным инструментом инвестора, как ипотека по ставке "Господдержка", да ещё и с первоначальным взносом всего в 20% от стоимости недвижимости. На момент написания статьи условия несколько поменялись, но говорить о том, что возможностей больше нет, я считаю не правильным.
Кстати, самое главное, при подаче заявки на ипотеку - это обязательно бесплатно проверить свою кредитную историю по ссылке (доступно на бесплатной основе 2 раза в год каждому гражданину РФ).
Не будем тыкать пальцем в небо. Прежде всего это позволит тебе или твоему ипотечному брокеру оценить шансы одобрения и повысить вероятность положительного решения банка при подаче заявки.
СКАЗАНО - СДЕЛАНО...
Значит так. Оценил я свою кредитку (кредитная история), всё ок, подал заявку и получил положительное решение аж через 1 минуту и 5 секунд, о чём пришло уведомление от банка.
Всё в ажуре, выбираем способ проведения сделки и подгружаем документы на объект в банк.
Кстати, ознакомиться с проектом договора долевого участия можно, скачав пакет документов на строительство из общедоступного места. Там можно найти любой законный комплекс, строящийся согласно федеральному закону (фз-214), с использованием эскроу счетов.
Обычно я качаю всю документацию архивом. На сайте это выглядит так:
А МОЖНО Я ТУТ, А ВЫ ТАМ...
В общем, к делу.
Вариант ехать на сделку непосредственно к застройщику в Крым, было не лучшей перспективой ввиду высокой занятости, поэтому решено было проводить сделку удалённо.
Застройщик у себя в регионе, а я у себя.
И что в итоге мы имеем?
Ипотечная межрегиональная сделка и конечно же с электронной регистрацией, потому что лично совместно сдать документы в росреестр мы не сможем.
КАКИЕ-ТО ТАМ ЭСКРОУ...
Так как строительство идёт согласно ФЗ-214, обязательно наличие эскроу счета. Его необходимо открыть самостоятельно в банке, финансирующем строительство. Мои средства (первоначальный взнос 30% и кредитные средства 70%) будут находиться замороженными на открытом мной эскроу счёте до момента сдачи купленного в стройке комплекса.
Стройку в данном случае финансирует банк РНКБ, поэтому колдовать буду с ним.
Банк достаточно лояльный и со всеми современными технологиями дружит, поэтому возможно забронировать, а после прохождения сделки (регистрация ДДУ в Росреестре) уже и открыть счёт через приложение, абсолютно без посещения отделения банка, но я решил идти по "СТАРОВЕРСКИ" и забронировать эскроу-счёт в отделении банка РНКБ. Сказано-сделано. Девятьсот метров от рабочего места и столько же секунд, и мой эскроу-счёт под сделку с недвижимостью забронирован.
Кстати, если ты "староверный-старовер" и с новыми технологиями на ВЫ, да и до банка далековато, чеши к нотариусу и делай доверенность на открытие эскроу-счёта застройщиком, а уж он всё сделает правильно, даже не сомневайся. Да погоди ты. Не нужно её никуда отправлять почтой, она в электронном виде придёт застройщику уже отождествленная, современный век, однако.
ДОВЕРЯЙ, НО АККРЕДИТИВ ОТКРЫВАЙ...
Иногда от застройщика можно услышать такие непонятные слова как: "сделка будет проходить через АККРЕДИТИВ".
В повседневной жизни термин «аккредитив» встречается не часто. В случае с покупкой недвижимости он означает определённый вид расчёта, подкреплённого гарантией исполнения договорённостей между продавцом и покупателем. Защищены обе стороны: деньги перечисляются на специальный счёт в банке и передаются продавцу, когда покупка состоится. Посредником при расчётах выступает банк.
Делает это застройщик лишь для того, чтобы средства за квартиру или первоначальный взнос по ипотеке гарантированно после регистрации договора долевого участия поступили на эскроу счёт. У некоторых покупателей бывает семь пятниц на неделе. Сегодня есть, завтра нет. Сегодня хочу, а завтра нет.
Именно по этой причине часть собственных средств замораживается до сделки на аккредитивном счёте и поступает на эскроу счёт после регистрации. Если же сделка не состоится, то покупатель получает средства обратно в полном объёме. Так эта система и работает.
В моём случае, с застройщиком сложились доверительные отношения и аккредитив я открывать не стал, а просто, согласно договору, должен был внести первоначальный взнос и перевести кредитные средства на эскроу.
ВЕЧЕРОМ - ДЕНЬГИ, УТРОМ - СТУЛЬЯ...
И тут понеслось.
Документы проверены, сделка назначена, я стою при параде перед отделением банка с зеленым усеченным кружочком в логотипе.
Удобно усевшись, да что там, развалившись в кресле будущего инвестора в крымскую недвижимость я начинаю терять сознание от слов менеджера банка о том, что денежные средства должны быть здесь и сейчас на одном вашем сберегательном счете и в полном объеме.
А всё почему...
Да потому, что банк, вопреки составленному договору долевого участия с указанными условиями проведения сделки самостоятельно решает провести сделку с использованием системы безопасных расчётов, которая противоречит составленному договору и вообще возможности проведения таким образом сделки.
Мол говорит: Сегодня - деньги, а потом мы - стулья...
Сделка в данном случае, как и одобрение, подлежит пересмотру, что грозит изменением условий, а мне бы этого, ну совсем не хотелось. Там и больший первоначальный взнос и перенос сроков и много чего ещё.
Ключевую роль в решении данного вопроса сыграл мой и юриста опыт проведения сделок. Как итог - срочный пересмотр исходных данных на фабрике документооборота банка и проведение сделки в этот же день без изменения ипотечных условий.
У большинства покупателей такого опыта за плечами нет, что приводит к пересмотрам, а в худшем случае и не состоявшимся сделкам.
Подписал кредитный договор и отправил документы в электронном виде на регистрацию в росреестр.
Спустя 5 рабочих дней договор был зарегистрирован и, как и полагалось, согласно договору долевого участия, с прекрасным настроением иду в РНКБ банк открывать уже забронированный ранее эскроу счет и вносить на него свой первоначальный взнос и переводить кредитные средства.
После, примерно часового ожидания в банке, кстати, и это можно делать удалённо, условия по внесению средств можно считать выполненным.
Теперь ежемесячно вношу платежи и с нетерпением жду окончания строительства постоянно дорожающего объекта на побережье Чёрного моря.
Будем соседями?
Контакты ТУТА
YouTube ЗДЕСЯ
Лайф канал ТАМА
С Уважением, Илья!
Ваш риелтор Черноморского побережья.