Банки конфликтуют с застройщиками? Когда упадёт ставка ЦБ? Чем это грозит для мира ипотеки? Скоро совсем не будет льготной ипотеки? В этой статье собраны самые свежие новости!
Ипотека — это долгосрочный кредит, который банк выдает на покупку квартиры или дома под залог этого же имущества. Ипотека позволяет вам стать собственником жилья, не имея достаточной суммы для его полной оплаты. Однако, ипотека также связана с рядом рисков и обязательств, которые нужно учитывать перед принятием решения о кредитовании.
В этой статье мы расскажем о возможных рисках и преимуществах ипотеки, а также осветим все ипотечные новости на сегодняшний день!
Преимущества ипотеки:
- Вы инвестируете в недвижимость, которая может увеличиваться в цене с течением времени и приносить вам доход в будущем.
- Вы можете воспользоваться льготными программами ипотеки, которые предусматривают сниженную ставку, государственную поддержку или субсидии для определенных категорий граждан, таких как молодые семьи, военнослужащие, участники жилищных сертификатов и т.д.
- Экономия на налогах. Так как вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму процентов по ипотеке.
Риски ипотеки:
- Вы берете на себя долговую нагрузку на длительный срок, обычно от 10 до 30 лет, и обязуетесь ежемесячно выплачивать банку фиксированную сумму, которая состоит из тела кредита и процентов.
- Вы рискуете потерять свое жилье, если не сможете выплачивать кредит по каким-либо причинам, например, из-за потери работы, снижения дохода, болезни, развода и т.д. В этом случае банк имеет право продать вашу квартиру или дом на аукционе и вернуть свой долг за счёт вырученных средств.
Как видите, ипотека имеет свои плюсы и минусы, и каждый случай индивидуален. Прежде чем брать ипотечный кредит, вам нужно тщательно проанализировать свою финансовую ситуацию, перспективы и цели, а также сравнить условия разных банков и программ.
В данный момент ситуация с ЦБ РФ выглядит не утешительно. Ставка растёт в геометрической прогрессии, но как утверждает правительство: «Это необходимо для регулирования уровня инфляции». Мы можем только ждать хороших новостей и понижения ставки.
Новости по ипотеке на сегодня
В 2023 году рынок недвижимости пережил неожиданную активность, вызванную скачкообразным ростом цен и повышением ключевой ставки ЦБ до 16%. Это привело к ажиотажному спросу на жилье и затовариванию как на первичном, так и вторичном рынках. Эксперты прогнозируют, что в 2024 году рынок будет парализован из-за дорогой ипотеки и стагнации спроса.
Льготная ипотека
Первые изменения вступили в силу ещё в конце прошлого года. С 23 декабря минимальный первый взнос за ипотеку повышен с 20% до 30%. Учитывая, что сейчас разница между ценами на новостройки и вторичным рынком, по словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, составляет порядка 40%, получается, что, продав имеющееся жилье (а это сейчас самый популярный способ взять ипотеку), можно заплатить только за квартиру немногим больше или лучше — либо доплатить солидную сумму из каких-то других источников. Правда, ставка по льготной ипотеке осталась прежней — 8%.
Вторая плохая новость — максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой стал одинаковым для всех регионов — 6 млн рублей. Вместо 12 млн рублей, которые были потолком, действовавшим в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Это практически выбивает Москву из льготных программ — найти в столице новостройку по такой цене нереально.
При этом совмещать льготную ипотеку с рыночной тоже больше нельзя, а это было распространенной практикой в случае, если покупалась квартира дороже лимита по льготной ипотеке.
Для семейной ипотеки возможность совместить две программы, льготную и рыночную, оставили — как и лимит по льготным программам в 12 млн рублей.
Другие изменения в мире ипотеки
- Среди других банков, предлагающих ипотечные кредиты, можно выделить ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Газпромбанк, Райффайзенбанк и другие. Ставки по ипотеке в этих банках варьируются от 4% до 12% в зависимости от типа недвижимости, срока кредита, первоначального взноса, дохода заёмщика и других факторов;
- ЦБ поддержал поправки, дающие ему право ограничивать банкам выдачу ипотек. Цель предлагаемых изменений — «снижение закредитованности граждан и предотвращение накопления рисков кредитными организациями и МФО за счет ограничения возможности предоставления рискованных ипотечных кредитов»;
- Банк Открытие в связи с присоединением к ВТБ теперь принимает заявки по программам ВТБ;
- Газпромбанк разрешил ИЖС от ИП;
- "Дом.РФ" готов перераспределить лимиты в пользу банков, не вводящих комиссии по льготной ипотеке для застройщиков.
Что с застройщиками?
Банки решили повысить процент для застройщиков. Сначала о введении комиссии для застройщиков объявил Сбербанк. Теперь он взимает с них 7,5%–11,5% за каждый такой выданный кредит. Причем комиссия тем выше, чем ниже ставка кредита.
- Если дольщик приобретет квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита;
- По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%;
- По ИТ-ипотеке под 5%–8,9%;
- По дальневосточной и арктической программам под 2% годовых — 11,5%.
Также, Сбербанк, крупнейший ипотечный банк в России, повысил ставки по ипотечным программам с 25 сентября 2023 года. Минимальная ставка на покупку готового и строящегося жилья, а также на строительство жилых домов составит 16,7%; для покупки загородной недвижимости — 17%, гаража — 17,2%, коммерческой недвижимости — 18,2%.
После Сбербанка заработать на застройщиках решил ВТБ. Он заявил, что теперь льготную ипотеку будет выдавать только при покупке жилья у застройщиков, которые являются партнерами банка. Кроме того, банк прекратил выдачу льготной ипотеки на квартиры по переуступке прав.
Это означает, что клиенты ВТБ не смогут получить льготную ставку по ипотеке при покупке квартиры у первоначального инвестора, который приобрел ее по инвестиционному контракту. Во многих новостройках квартиры часто покупаются инвесторами на начальном этапе, но теперь они не имеют права на льготную ипотеку в ВТБ. При этом ожидание получения права собственности на такие квартиры не только занимает время, но также влечет налог при продаже владельцем за период менее пяти лет.
Также важно, что Банк России не поддержал новые ограничения банков по выдаче льготной ипотеки. По мнению регулятора, работа кредиторов только с избранными застройщиками «несет риски для ипотечных заемщиков». Новость возвращает нас к конфликту с застройщиками. Застройщики, в свою очередь, пожаловались на банки в ФАС, которая начала проверку. Кроме того, крупные девелоперы начали бойкотировать Сбербанк. Например, компания «ПИК» заморозила возможность купить свои квартиры по льготной ипотеке от Сбербанка.
Касаемо строителей
Важно учесть не только перспективы цен, но и перспективы застройщиков, которые в ответ на возросший спрос активно начали строительство множества новых жилых проектов. Как указывает Дом.рф, на начало января 2024 года на рынке присутствует более 100 млн квартир.
Правда, почти все из них возводятся с применением счетов эскроу — то есть покупатель не рискует ничем, если застройщик обанкротится. Но тем не менее кризис в сфере строительства может вызвать резкое сокращение количества вводимых объектов, что потенциально может привести к нехватке нового жилья и поднять цены.
Итоги
Эксперты по недвижимости считают, что лидерство Сбербанка и ВТБ на рынке ипотеки не пострадает, даже если они не откажутся от комиссий для застройщиков. Это может привести к тому, что квартиры станут дороже для покупателей, говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов Рустам Азизов. В свою очередь, директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев ожидает, что из-за роста цен на жилье спрос на ипотеку в 2024 году уменьшится на 13–18% по сравнению с предыдущим годом.