Большинство квартир в новостройках покупается в ипотеку. Еще год назад можно было получить стандартный кредит под 8-8,5%. Выросшие до 17% ставки, 30% первоначального взноса, ограничение суммы кредита до 6 млн и другие ограничения, которые предлагаются заемщикам сейчас, сделали ипотеку почти неподъемной.
Все менее актуальной становится льготная ипотека для регионов с высокими ценами на недвижимость, потому что с уменьшением лимита с 12 до 6 млн количество лотов за эти деньги на первичном рынке сильно ограничено. В первую очередь это касается Москвы, Петербурга, Ленобласти, Подмосковья. Например, в конце декабря в Петербурге было в продаже лишь около 13,5 тыс. квартир в новостройках до 8 млн (с учетом первоначального взноса и размера кредита максимум 6 млн), и это преимущественно были студии и однушки. В то же время в Ленобласти уже 23,1 тыс квартир до 8 млн – и за эти деньги уже можно купить 2к квартиру и даже есть трешки. В Москве же лотов до 8 млн рублей – менее 5% от всего предложения. Т.е. менее 2 тыс. штук.
По сути, такое ограничение переводит льготную ипотеку в раздел в большей степени социально-политических программ, чем экономических; государство полностью сосредотачивается на поддержке семей с детьми и поддержке демографического роста, а также поддержке строительства и продаж жилья в целевых регионах. В остальном застройщикам придется самостоятельно поддерживать спрос, создавать какие-то новые возможности для покупателей. Пока рыночные цены на недвижимость с трудом поддаются корректировке. Возможно, исключение льготной ипотеки из инструментов, влияющих на все категории спроса, позволит несколько изменить темпы роста цен.
Но нельзя забывать и о банках – например, вряд ли еще месяц назад кто-то говорил, что банки переложат на плечи застройщиков нагрузку по льготной ипотеке. А ведь эти проценты могут быть заложены в стоимость квартиры, что снова приведет к росту цены.
По данным bnMAP.pro по итогам прошлого года в Москве доля ипотечных сделок превысила 75% в общей структуре сделок, в Новой Москве – 86%. В Московской области – 83%. Доля льготной ипотеки в общем числе ипотечных сделок также очень высока, по разным оценкам от 50 до 75%. Ипотека все равно сейчас остается одним из основных инструментов решения жилищного вопроса. При полной отмене льготной останутся только стандартные программы со ставкой примерно 17% - это много, обслуживать такой кредит сложно, поэтому спрос логично пойдет вниз.