Особенность рынка жилья последних лет – опережающий рост цен на новостройки и растущий разрыв в ценах первичного и вторичного рынка. А как меняются цены на вторичном рынке. Мы разбили все квартиры, выставленные на продажу в базе данных Уральской палаты недвижимости на группы по периодам постройки и получили следующие результаты.
Вторичный рынок жилья Екатеринбурга продолжает молодеть. За последние 10 лет он очень сильно изменился. Каждую третью квартиру можно отнести к современному жилому фонду, а доля хрущевок составляет лишь 11%. Предложение хорошо дифференцировано по качеству. Но, как и во многих других городах, в 2023 году рынок был не насыщен количественно.
Первичный рынок, напротив, вырос до рекордных размеров по объему предложения летом 2023 года. Больше всего увеличился ассортимент в группе студий и 1-комнатных квартир.
Важный итог 2023 года – максимальная поляризация условий приобретения квартир на вторичном и первичном рынке. Рост ключевой ставки приводит к существенному повышению ставок по ипотеке для вторичного рынка. На рынке новостроек продолжают действовать льготные программы.
Но рынок жилья нельзя механически разделить на два независимых сегмента. На нем всегда происходит постепенное перераспределение покупателей в пользу того или иного сектора в зависимости от условий покупки, объема предложения, цен. Все, что необходимо для этого процесса - время.
Разрыв в ценах между новостройками и вторичным рынком в течение 2023 года постоянно увеличивался. Но пока цены на вторичном рынке не снижались, а лишь отставали от первички. Повышенный спрос второй половины 2023 года фиксировался в обоих секторах рынка. Но распределение покупателей по группам квартир было неравномерным. Разбираемся, какие квартиры на вторичке подорожали сильнее всего и почему.
Общее движение цен на разные категории квартир происходит синхронно, но темпы повышения в 2023 году отличались.
Лидеры роста цен:
- Полнометражные квартиры ("сталинки") - 17%
- "Хрущевки" - 17%
- Дома 1991-2000 года постройки - 16%
В лидерах роста цен на вторичном рынке в 2023 году оказались самые старые квартиры. А меньше всего подорожал современный жилой фонд.
Продавцы современных квартир оказались в самых сложных условиях. Часто они хотят получить справедливую на их взгляд оценку своей квартиры, ориентируясь на цены застройщиков. Но фокус в том, что на текущем этапе они конкурируют не в качественной плоскости, а в финансовой. Многие покупатели приобретают ипотечную ставку и низкий ипотечный платеж, а не квартиру. Движение навстречу таким покупателям еще не началось.
При этом спрос на вторичном рынке в 2023 оставался высоким в течение всего года, а во 2 половине года вырос под давлением постоянно растущих ставок. Страх упустить «дешевую ипотеку» заставлял многих покупать не то, что требуется, а то, на что хватало денег и одобренной ипотеки. Кроме этого, рынком двигали и покупатели с наличкой, но с ограниченной суммой. Спросом пользовалось самое доступное и самое старое. Поэтому лидерами по росту цен на вторичном рынке в 2023 году стали «хрущевки» и «сталинки». Не самый хороший показатель для разбалансированного рынка. Не первый раз в период повышенного спроса дорожает не самое лучшее, а самое "дешевое" жилье. Но не стоит забывать о том, что и в периоды коррекции рынка эти категории быстрее других теряют привлекательность и вынуждены снижать цены. В 2024 год вторичный рынок вступил с заградительными ставками по ипотеке и уже с другими настроениями как у продавцов, так и покупателей квартир.
Михаил Хорьков,
руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro