В России изменилась ситуация на рынке недвижимости. С нового года условия для льготной ипотеки стали более жесткими, а высокая ключевая ставка только усугубила ситуацию. Снизится ли спрос на новостройки? Что будет с теми, кто успел купить «инвестиционные» квартиры, но не успел продать их? Стоит ли брать ипотеку на жилье, если оно единственное? И рухнут ли цены на недвижимость, как предсказывают инстаэксперты? Об этом «Новому Дню» рассказали риэлторы.
Основатель агентства «Smart. Недвижимость» Анастасия Поддубная объяснила, что условия по ипотеке, в том числе льготной, существенно изменились и стали для покупателей невыгодными.
Во-первых, повысились ставки по общим программам. «После поднятия ЦБ РФ ключевой ставки 15 декабря ставка на рынке вторичного жилья уже в большинстве банков 16,5-17%. Такая же ставка на покупку квартиры в новостройке, если не используется льготная ипотека», – рассказала она.
Во-вторых, увеличилась сумма первоначального взноса – до 30%. «Изначально подняли размер первоначального взноса на ипотеку с господдержкой, однако некоторые банки стали поднимать и в рамках других льготных программ – и семейной, и IT», – отметила собеседница агентства.
В-третьих, на ситуацию на рынке влияет запрет на повторную выдачу ипотеки по льготным программам. «Если прежде не было такого ограничения, то с этого года стал работать принцип «одна льготная ипотека в одни руки», – добавила Поддубная.
Также некоторые банки ввели ограничения на кредитование переуступок по льготным программам. «На рынке новостроек достаточно большая доля инвестиционных покупателей, кто приобретает квартиры с целью дальнейшей перепродажи. Сейчас условия для них стали менее выгодными из-за ограничения льготных программ на уступку. Учитывая, что средняя ставка в Екатеринбурге на новостройки начинается от 16,5%, покупать квартиры у инвесторов невыгодно, выгоднее приобретать у застройщика. Поэтому прогнозирую, что большой пласт квартир просто «встанет», либо инвесторам придется снижать стоимость», – сказала Поддубная.
По ее словам, снижение интереса инвесторов на рынке новостроек наблюдалось с февраля 2022-го, но с ноября того же года спрос ожил за счет роста цен на рынке новостроек. Это подтверждают и другие специалисты рынка недвижимости. «Новостройки Екатеринбурга действительно очень быстро растут в цене. Например, на старте продаж квартира стоила 7 млн, а через два месяца она стоит уже 8 млн. Предполагаю, что к 2025 году ставки, в том числе на вторичное жилье, все же нормализуются – за счет регуляции со стороны государства, так что это по-прежнему хорошее вложение средств», – пояснила риэлтор Елена Быкова.
Однако сейчас ситуация иная. В том числе из-за того, что в связи с изменениями ЦБ РФ по льготным программам, банки ввели комиссии для девелоперов за выдачу льготной ипотеки покупателям. «Здесь два пути у застройщика – переложить эту комиссию на покупателя или отказаться от работы с теми банками, кто ввел комиссию. Доля льготной ипотеки в общем объеме кредитования новостроек составляет 90%. Без нее рынок может встать. Даже несмотря на то, что объем предложения новостроек в Екатеринбурге пропорционален спросу, застройщикам надо будет проводить сделки и пополнять эксроу-счета. В связи с текущими ограничениями рост цен, скорее всего, замедлится», – прокомментировала Анастасия Поддубная.
Она отметила, что сейчас рынок, скорее, в ожидании. «Что будут делать застройщики? Первый квартал они тоже будут наблюдать. За счет темпов продаж предыдущего периода они запаслись деньгами на эскроу-счетах, поэтому гнаться за продажами им пока не надо. Но если в дальнейшем ситуация со ставками не поменяется, застройщики будут вынуждены снижать цены – не напрямую, конечно, но, например, через какие-то акции и выгодные рассрочки.
Те же застройщики, кто уже был закредитован, у кого большие объемы строительства и кому важно большое количество сделок, сейчас оказались не в самой благоприятной ситуации, поэтому они будут вынуждены стимулировать спрос через акции и снижение ставки по ипотеке», – подытожила она.
Екатеринбург, Екатерина Норсеева