На российском рынке кредитования покупок недвижимости творится странное. Банки самостоятельно меняют условия субсидируемой государством («льготной») ипотеки, выясняют отношения с застройщиками и… отменяют ранее одобренные ссуды. Очевидно, все чего-то ждут, причём, похоже, катастрофичного и глобального. А проделываемые телодвижения — не более чем прикрытие тылов и минимизация рисков.
Всё началось с того, что крупнейшие игроки ипотечного рынка: Сбербанк и ВТБ — синхронно ввели комиссии с застройщиков, квартиры которых будут покупаться по льготной ипотеке. Поборы, по сути, запретительные, ничего подобного прежде не было.
- «Причиной ввода комиссий стала низкая доходность льготного кредитования для банков — на грани рентабельности. В такой ситуации был найден источник повышения доходности работы банков — ввод комиссионных для застройщиков.
- Им предлагается заплатить сбор за выдачу каждого кредита по госпрограмме. Размер комиссионных варьируется от 8% до 13%, в среднем он составляет 10% от суммы кредита единовременно», — знает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Доходность — это, конечно, хорошо, но данный сбор больше всего похож на создание банками некоего «заградительного барьера» на случай непредвиденных обстоятельств на рынке недвижимости. И остальные факты вписываются в данную концепцию.
Для сторонних — «с улицы» — клиентов первоначальный взнос теперь не менее 50% стоимости объекта недвижимости. Вроде как по новым правилам для льготной ипотеки его подняли только до 30%, однако банки посчитали, что этого уже мало. И абы у кого покупать новостройки теперь не получится — только у «партнёров».
Всё означенное касалось льготной ипотеки в любых её проявлениях, действующих программ такого типа несколько. Но интересней всего то, что те же самые шевеления начались и на рынке «обычной» ипотеки.
- «На днях позвонили из банка и сказали, что мое одобрение на ипотечный кредит отозвано. Почему? Потому, что там изменились некие „существенные условия“ — так мне это объяснили. Что за условия, не конкретизировали.
- Не внесли никакой ясности по поводу того, какие документы будут нужны для того, чтобы кредит вновь одобрили. Со мной типа свяжутся. Как только, так сразу. Я вроде как не с улицы, работаю в крупной структуре, с банком у нас тесные взаимоотношения.
- Первоначальный взнос не по минимуму, да и свою квартиру имею — намерен улучшить жилищные условия. Зарабатываю неплохо, в общем, практически идеальный клиент. И логику банка я понять не могу», — жалуется молодой IT-специалист Виктор.
Какие такие «существенные условия» изменились, в принципе, понятно. Точнее, это декларировано.
- «15 декабря 2023 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 1,0 п. п. — с 15% до 16%. В связи с этим с 10 января 2024 года Сбербанк повышает ставки на 1,1 п. п. по базовым программам ипотечного кредитования. Ставки по программам с государственной поддержкой при этом не меняются», — говорится в сообщении Сбербанка.
За лидером рынка потянулись и все остальные. Но и это ещё не всё. Судя по косвенной информации, банки начали сворачивать программы по более выгодным ставкам для «своих» (сотрудников организаций-клиентов), а также пересматривать размеры первоначальных взносов. Естественно, в сторону увеличения.
Стандартный срок действия «одобрения» на ипотечный кредит — 90 календарных дней от даты принятия данного решения. И, согласно действующему законодательству, отменить данное одобрение можно в любой момент. Даже если кредитный договор уже подписан деньги могут вам не выдать. Всё законно!
- «Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок», — говорится в пункте 1 ст. 821 Гражданского кодекса РФ.
Так что в случае с молодым человеком всё в соответствии с правовой базой. Другое дело, что до недавних пор отказы происходили фактически по одной причине — на этапе проверки недвижимости выплывали всякие «косяки», которые банкиров не устраивали. То есть имели место совершенно объективные проблемы, связанные с документами на квартиры (дома). Увы, объектов недвижимости с «кривыми» бумагами в стране более чем достаточно.
Тут явно нечто иное. Но что?
Первый этап «ужесточения» наблюдался осенью, но тогда потенциальных ипотечников просто отправляли на пересмотр условий кредитования. В соответствии с выросшей ставкой рефинансирования.
- «Банки начали отказывать россиянам в выдаче ипотеки по одобренным ранее условиям. В частности, около 30% граждан, получивших одобрение в августе-сентябре, не смогли взять кредит на утвержденных условиях», — в конце октября прошлого года рассказывала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Сейчас же народ просто отшивают — как бы до лучших времён. Которые, судя по всему, наступят нескоро…
- «Наш банк ипотекой никогда не занимался и не занимается, но от коллег я в курсе проблемы. Всё очень просто: на рынке недвижимости ожидается „Большой Бум“ — как в том самом знаменитом фильме. И с теми же самыми катастрофическими последствиями.
- То есть обвальное падение цен. До какого уровня всё упадёт (если не выразиться менее прилично…) никто сказать не может, но в разы точно.
- На банковской системе РФ и так висит более 16 трлн рублей ипотечных кредитов, которые, по сути, останутся без обеспечения. И увеличивать это непосильное бремя никто не собирается. Именно поэтому и „наезды“ на застройщиков, и отмены одобрений по ипотеке, и всё прочее», — рассказывает топ-менеджер солидной кредитной организации.
Всё, в общем-то, совершенно логично. Банки минимизируют риски, хотя, конечно, стоило бы этим заняться раньше — «поздно пить боржоми». При постоянно падающей платёжеспособности населения РФ означенные меры нужно было вводить лет несколько назад.
Причём в данный момент совершенно очевидно, что очередное повышение ставки рефинансирования, которое случилось 15 декабря 2023 г., совсем не причём. Это так, скорее отговорка, маскировка. Финансисты ясно получили какой-то «инсайд», то есть заслуживающую доверия информацию о реальном положении дел на рынке недвижимости.
Именно поэтому застройщиков начали резко «прессовать», а льготную ипотеку в одночасье де факто отменили. Что же касается обычных «рыночных» ссуд на покупку недвижимости, то ставки там уже давно запредельные — на уровне 20% годовых. Первоначальные взносы — не менее 30%, то есть потенциальных клиентов самый минимум. Но сейчас избавились и от них. На всякий случай.
Что послужило толчком?
Явно не последнее в 2023-м повышение ставки ЦБ, ведь с той поры прошёл уже месяц, а в мире финансов так долго думать не принято, это чревато. Судя по всему, банкиры не только получили некую интересную информацию, но и оперативно переосмыслили последствия коммунальной катастрофы, случившийся в декабре-январе.
- В принципе, даже этого вполне достаточно, без «инсайда». Ведь она наглядно показала, что все те простаивающие миллионы квартир приходится просто не вводить в эксплуатацию. Так как если эти новостройки начнут потреблять свет, тепло, газ и воду, то все сети, к которым они подключены, моментально рухнут.
- То есть это не ценная недвижимость, не актив, а неликвид. Просто закопанные в землю деньги и стройматериалы. Такой «актив» будет что-то стоить лишь при условии гигантских вложений в инфраструктуру. А на это застройщики, естественно, не пойдут. Деньги-то у них есть, но они привыкли получать сверхприбыли на ровном месте.
Это что касается «первички» и всех льготных ипотечных программ. А «вторичку» просто закрыли до кучи, по вышеизложенным причинам. Опасно. Вскоре все цены на недвижимость сверзятся, поэтому лучше от этого рынка дистанцироваться. При означенном выше ипотечном портфеле в 16 трлн рублей сделать это получится как-то не очень, но хотя бы так. Гром ещё не грянул, но креститься уже начинают. Хотя и поздновато.