«Девелоперам придется снижать цены». К чему приведет комиссия для застройщиков на льготную ипотеку

В 2024 году некоторые крупнейшие российские банки ввели комиссию для застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Опрошенные RTVI эксперты уверены, что это приведет к банкротству мелких девелоперов в регионах и снижению выдачи льготных ипотек в 2024 году.

В январе 2024 года Сбербанк, ВТБ и «Альфа-Банк» заявили о планах выдавать льготную ипотеку только на жилье, купленное у их партнеров. В Сбербанке и ВТБ изменения вступили в силу с 11 и 12 января соответственно, «Альфа-Банк» анонсировал ввеление такой практики с 15 января. В сервисе «Банки.ру» сообщили РБК, что аналогичные условия выставили банк «Открытие» и Промсвязьбанк, а Совкомбанк будет предоставлять льготную ипотеку только от застройщика-партнера при кредитовании с первоначальным взносом менее 50%.

Таким образом финансовые организации фактически вынуждают застройщиков совместно с ними субсидировать кредит. В Сбербанке комиссия для девелоперов составит 7,5-11,5%. Ранее государство компенсировало финансовым организациям разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой ставкой, а также давало от 1,5% до 2,5% сверху, но в связи с сокращением субсидий по льготной ипотеке условия для банков изменились.

В ФАС сообщили, что в ведомство поступили жалобы на банки, которые пытаются ограничить выдачу льготной ипотеки и ввести комиссию для застройщиков, писали «Известия» со ссылкой на пресс-службу ФАС.

Введение дополнительных комиссий банками руководитель финансово-экономического управления «Главстрой» Александр Ситников в беседе с RTVI связал с ужесточением условий по льготной ипотеке с господдержкой.

«Одновременно c повышением ключевой ставки до 16% в декабре 2023 года ужесточились требования как к ипотечным заемщикам, так и для банков изменился механизм компенсации «выпадающей» процентной ставки. В связи со снижением размера субсидии доходность банков снижается по сравнению с условиями субсидирования от государства до 23 декабря 2023 года», — объяснил он.

Застройщики уже начали пересматривать работу с банками, которые вводят комиссию по сделкам клиентов с льготной ипотекой. Перетбургский девелопер ЦДС приостановил работу с пятью такими банками, пишет «Коммерсант». Setl Group также временно прекратил ипотечные сделки со Сбербанком, ВТБ и «Альфа-Банком», компания ищет решение, которое удовлетворит и клиентов, и финансовых партнеров. ГК ПИК отказался от работы по льготным программам со Сбербанком, сообщает «ЦИАН. Журнал».

Какими будут последствия?

Директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков в разговоре с RTVI подчеркнул, что доля ипотеки Сбербанка превышает 70%, поэтому клиентам приходится выбирать застройщиков, которые являются партнерами этой финансовой организации.

«Такое поведение топ-банков может привести к еще большей монополизации рынка девелоперов, так как не все маленькие застройщики, особенно в регионах, являются партнерами этих банков. Соответственно, более мелкие застройщики все больше будут терять своих клиентов, что приведет к абсолютному снижению продаж и впоследствии к банкротству», — уверен Кочетков.

Александр Ситников считает, что введение комиссий для застройщиков приведет к тому, что уже в ближайший месяц девелоперы и покупатели будут переориентироваться на использование ипотечных программ тех банков, которые пока не ввели или вообще не планируют вводить комиссии.

«В случае если покупатели будут выбирать ипотеку в банках, ужесточивших условия, застройщики вынуждено будут увеличивать стоимость жилья на сумму дополнительных затрат 5-8% в зависимости доли кредита в стоимости сделки», — подчеркнул эксперт.

В результате по итогам января-февраля 2024 года снизятся объемы выдачи ипотечных кредитов в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет, считает Александр Ситников.

«Не стоит ожидать развития какого-либо конфликта между банками и застройщиками, которые многие годы до этого укрепляли партнерские взаимоотношения. Рост стоимости недвижимости так или иначе будет происходить минимум на величину инфляции», — уверен он.

При этом экономист Никита Кричевский уверен, что причин для роста цен на новостройки нет, так как «больше половины построенного жилья стоит нераспроданная». В декабре 2023 года РБК со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ» писал, что объем нераспроданного жилья в новостройках на 1 ноября 2023 года достиг 71,1 млн кв. м. — это рекордные 67% от общего объема жилья на стадии строительства.

«Девелоперам хочешь — не хочешь придется снижать цены, иначе вообще все встанет. За первичкой должна снизиться и вторичка», — считает Кричевский.