Недавно я опубликовал видео на Дзене вот тут, которое взлетело по просмотрам, а сейчас решил сделать дополнительно статью - для тех, кто любит почитать.
Итак, всем привет и это канал Разговоры о Недвижимости. Меня зовут Евгений Медведев
и мы начинаем.
КЛЮЧЕВАЯ СТАВКА — и мои прогнозы.
На последнем заседании ЦБ повысил ставку до 15%, что это означает и к чему приведет? - поговорим об этом.
Я предсказывал подобное повышение еще 2 месяца назад после предыдущего увеличения до 13%. Как говорится, ибо доллар по прежнему в районе 100 — а соц. расходы не уменьшаются, а значит кто-то должен страдать.
Более того ! после того как госпожа Набиулина с месяц назад дала прогноз средней ключевой ставки на этот год в размере 11-12%, а на следующий — 13,4% - стало понятно, что в 24 году нас как минимум до середины весны ждет ставка в районе 15%.
Добавим сюда аналитический отчет сбербанка на тему комфортной для страны цены доллара в 85-90 рублей и получим, то что имеем.
А имеем мы:
- высокую процентную ставку на кредиты для промышленности и ипотеки (от 17%);
- высокую ставку на депозиты (примерно 15-20%).
Как долго это будет продолжаться?
По моему мнению падать ключевая ставка начнет примерно с мая следующего года и продолжаться движение вниз будет до уровня 10-11% к концу года. Ведь иначе промышленности придется у нас жить на свои, а это умеют не все.
Но мы не экономисты, нас интересует недвижимость.
О НЕДВИЖИМОСТИ и СТАВКЕ
В первую очередь повышение ключевой ставки отразится на вторичке:
- ипотека на вторичку взлетит под 17-18%;
- часть покупателей недвижимости предпочтет выйти в депозиты;
- большинство же желающих купить вторичку не сможет оплачивать ежемесячный платеж при нынешних ценах на вторичке, поэтому начнут либо перекладываться в новостройки,
либо отказываться от покупки. Соответственно, продавцы либо жмут стоп продажам - либо снижают цену.
При этом в ноябре и декабре как раз цена на вторичку может даже подрасти, т. к. те, кому уже одобрили ипотеку - начнут судорожно искать куда ее применить.
Также будут делать и те, у кого есть наличка и ее нужно куда-то спрятать от обесценивания (доллар то по-прежнему почти по 100).
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ ПО ВТОРИЧКЕ
Напомню также, что по аналитике того же Сбера инфляция в России в ближайшие 2-4 года будет на уровне 18-20% годовых. А в новостройки инвестировать становится опасно, ибо там пузырек высоких цен уже приличный и можно, вложившись, потерять больше, чем просто выйти в депозит.
Таким образом, ноябрь /декабрь - вторичка еще жива, а вот после нового года, помимо стандартного январского тихого часа, нас встретит еще и обвал желающих брать вторичку.
Так что с января и, как минимум, все первое полугодие 24 года нас однозначно ожидает определенное падение цены на вторичку. Падение не прям катастрофа-катастрофа, но до 20-30% вполне может быть.
Правда, есть вариант, что если 1 июля 24 года не продлят льготную ипотеку на новостройки, то вторичка может очень сильно рвануть вверх за счет равного ипотечного процента с новостройками.
Шансы на это хорошие, т. к. я не верю в то, что застройщики начнут кардинально снижать цены, и верю в жадность продавцов вторички.
ИТОГИ РЫНКА ВТОРИЧКИ
Итак, подведем итог рынка вторички на ближайший год:
1. в ноябре - декабре цены могут немного подрасти - падения не будет;
2. с января и все первое полугодие 24 года будет постепенное снижение цен на вторичку;
3. начиная с мая падение цен на вторичку начнет постепенно замедляться и к сентябрю - октябрю цена на вторичку стабилизируется на уровне минус от 15 до 30% от нынешнего уровня цены.
Но такой сценарий будет при условии, что продлят льготную ипотеку на новостройки и не введут льготную ипотеку на вторички.
Если же льготную ипотеку на новостройки отменят, то вторичка рванет вверх процентов на 30.
Вариант «доллар по 150+» не рассматриваем, ибо в этом случае ЛЮБЫЕ квартиры будут улетать с рынка практически по ЛЮБОЙ цене.
Крутой аналитический канал Дзена https://dzen.ru/razgovoryonedvigimosti
Работа в недвижимости все секреты от первого лица https://t.me/nedvigimostrazgovory