Евгений Ткачев — о затоваривании рынка жилья Кубани
Краснодарский край вошел в список регионов РФ с риском затоваривания жильем, об этом свидетельствуют данные «Дом.рф». На Кубани доля реализованных квартир в новостройках составляет 58%, что ниже среднероссийского уровня в 67%. Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев обращает внимание, что бизнесу в современных условиях приходится стимулировать спрос инструментами отсроченного платежа, в частности рассрочками. Это еще больше увеличивает риски застройщиков, считает эксперт.
«Высокая доля нераспроданных квартир — прямой индикатор замедления оборота капитала в девелопменте. Чем медленнее реализуются действующие проекты, тем реже принимаются решения о запуске новых. Мы наблюдаем практическую реализацию этой закономерности в ряде регионов России, включая Краснодарский край.
Темпы вывода новых проектов на рынок сокращаются. Причина — не в дефиците земли или ресурсов, а в банальной математике финансовых моделей. Если девелопер не выполняет план продаж, утвержденный банком, новый кредит под следующий проект не согласуется. Система начинает тормозить сама себя.
По моей экспертной оценке, при нынешнем уровне сбыта пик сокращения объемов нового строительства придется на 2028–2029 годы. Это будет следствием инерции — решений, принимаемых сегодня.
Цифры подтверждают тренд. В Краснодаре сегодня ежемесячно реализуется 2,5–4 тыс. квартир. Это нижняя граница допустимого уровня, необходимого для поддержания устойчивости моделей проектного финансирования. Все, что ниже,— уже зона риска.
При этом до второго квартала 2026 года на рынок будет выведено порядка 1 млн кв. м жилья. Для сравнения: это объем, равный примерно полутора годам продаж в нынешнем темпе. Любое снижение спроса — и рынок мгновенно войдет в состояние локальной перенасыщенности. В этой ситуации рынку приходится надеяться на стимулирование спроса путем введения дополнительных льготных ипотечных программ.
Краснодарский край — в тройке лидеров по объемам строительства в стране. Именно поэтому любое изменение динамики сбыта мгновенно становится фактором системного значения и вызывает реакцию на федеральном уровне.
Падение темпов продаж напрямую влияет на выполнение условий проектного финансирования. Если к моменту сдачи жилого комплекса остается 10% нереализованных квартир, это считается нормой. Такой объем относится к категории управляемого товарного остатка. Он может быть гибко реализован в зависимости от задач: через семейную ипотеку, за наличный расчет или по бартерным схемам. Финансовая устойчивость проекта в этом случае не нарушается — обязательства перед банком уже закрыты.
Однако в ситуации, когда продажи замедляются помесячно, накапливается риск: к моменту ввода дома в эксплуатацию у застройщика может не хватить средств на счете эскроу для полного погашения кредитной линии. В этом случае возникает кассовый разрыв, и девелопер фактически утрачивает возможность раскрытия финансирования. Это сценарий кризиса ликвидности.
Особенно опасным становится низкий спрос, стимулируемый инструментами отсроченного платежа, в частности рассрочками.
При использовании рассрочек финальное поступление средств на счет застройщика зависит от платежной дисциплины покупателя. Если часть клиентов не выполнит обязательства вовремя, эскроу-счет не достигнет нужного объема — и объект попадет в зону дефолтного риска.
Именно поэтому грамотные застройщики сегодня уходят от классических рассрочек в пользу траншевой ипотеки. Этот инструмент позволяет обеспечить прогнозируемость поступлений и минимизировать риски недофинансирования при завершении проекта.
Если взглянуть более пристально на рынок недвижимости Краснодарского края, можно отметить: основные системные игроки осознают стратегические риски и принимают активные меры по управлению продажами. Используется широкий набор маркетинговых и финансовых инструментов, включая партнерские программы с банками, ипотечные субсидии и персонализированные схемы.
Благодаря устойчивому миграционному спросу в регионе, в том числе в Краснодаре, малых городах края и курортных зонах, вероятность реализации негативного сценария здесь существенно ниже, чем в других субъектах РФ».