Ирина Петрова, эксперт по развитию партнёрских продаж, специалист "ПИС" (Первое Инвестиционное Сообщество)
Вы решили продать апартамент?
Важно заранее понимать, какие налоги возникнут — и можно ли их избежать. В 2025 году налоговая система стала сложнее: многое зависит от того, кто продаёт — физлицо, ИП или ООО, сколько лет вы владели объектом и сдавали ли его в аренду. Рассказываем без воды.
🧍♂️ Продажа апартаментов как физическое лицо
Если вы — просто собственник и не оформлены как ИП, налоги зависят от двух факторов:
✅ Когда налог платить не нужно:
- Вы владеете апартаментом больше 5 лет
(или 3 лет, если получили по наследству, дарению от близких родственников, приватизации) - Апартаменты не использовались в предпринимательской деятельности
- Вы — резидент РФ (прожили в России более 183 дней в году)
📌 В этом случае вы освобождаетесь от НДФЛ полностью.
❗ Когда налог платить придётся:
- Владеете апартаментом менее 5 лет
- Апартамент сдавался в аренду (через УК или напрямую) → считается предпринимательским имуществом
- Или вы — нерезидент РФ
В этих случаях:
💡 Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости — налог считается от 70% кадастра.
👤 Продажа апартаментов как ИП
Если апартамент использовался в предпринимательской деятельности, освобождения от налога за срок владения не будет.
🔸 Если вы покупали апартамент как физлицо и позже зарегистрировались как ИП, налоговая может оспорить попытку избежать налога, особенно если объект сдавался.
📌 Важно: продали апартамент как ИП — платите как бизнесмен, даже если владение длилось 10 лет.
🏢 Продажа апартаментов от юридического лица (ООО)
Здесь всё строго — налог на прибыль обязателен.
ООО может учитывать расходы:
- цену покупки,
- ремонт,
- оформление,
- комиссию риелторов.
💬 Продаёте объект через ООО — платите налог как компания, без льгот по сроку владения.
⚠️ Тонкие места и частые ошибки
- Сдавали, но не оформляли ИП? → налоговая считает, что использовалось в предпринимательстве
- Оформлено на ИП, но не велось в учёте? → это не спасает от налога при продаже
- Нерезидент, но живу в РФ 3 месяца? → ставка 30%, без вычетов
- Продали «задешево» — ниже кадастра? → налог всё равно считается с 70% кадастровой стоимости
💬 Комментарий от эксперта
«Самая частая ошибка — путать срок владения с освобождением от налога. Если апартамент сдавался или оформлен на ИП — срок роли не играет. Налог платить придётся, и зачастую — с полной суммы», — комментирует Александр Бабичев.
📌 Вывод: когда НДФЛ платить не нужно
🔔 Подписывайтесь на канал «ПИС», чтобы получать практичные разборы о налогах, сдаче, продаже и покупке апартаментов. В следующем материале — о том, как правильно оформить продажу, если вы нерезидент.