Должник при банкротстве в 2025 году может потерять жилье, если оно не единственное в его собственности, но и единственную квартиру могут включить в конкурсную массу и продать с торгов, если она будет признана роскошной или находится в залоге у банка, рассказали РИА Недвижимость юристы.
По общему правилу любое жилье, принадлежащие банкроту, включается в конкурсную массу и, как правило, подлежит продаже на торгах, рассказал управляющий партнер юридической компании Nerra Руслан Губайдуллин, отметив, что исключением является единственное жилье в собственности должника.
"Когда у должника несколько объектов недвижимости, под защитой останется только один – обычно тот, где он постоянно проживает. Остальные квартиры, дома, дачи будут реализованы в рамках банкротства. Суд определит, какое из жилищ считать единственным, а лишнее имущество уйдет с молотка", – объяснила глава отдела банкротств и корпоративных споров юрфирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры" Анастасия Ляпунова.
Если же у банкрота в собственности только одно жилое помещение, пригодное для проживания его и членов его семьи, то на него, по словам Губайдуллина, распространяется так называемый исполнительский иммунитет, то есть жилье не будет включаться в конкурсную массу.
Но иммунитет на единственное жилье действует, когда оно действительно нужно должнику для жизни. Если же выяснится, что должник фактически не проживает в своей единственной квартире или доме, например давно уехал за границу или сдает квартиру и сам снимает другую, у суда есть формальное основание снять защиту с такой недвижимости, предупредила Ляпунова.
"Существует и ряд других ситуаций, когда единственное жилье могут изъять и продать для расчета с кредиторами. Одна из них – когда жилье признается роскошным", – обратила внимание она.
Прямого определения роскошного жилья, по ее словам, в законе нет. При рассмотрении учитываются площадь и комфорт помещения, количество проживающих, рыночная стоимость, региональные нормы жилплощади.
"Один из свежих примеров: в Подмосковье кредиторы посчитали, что дом площадью 153 квадратных метра – это избыточная роскошь для должника, не попадающая под иммунитет. Бывали прецеденты, когда пятикомнатную квартиру в 147 квадратных метров меняли на однокомнатную в 32 "квадрата", – рассказала Ляпунова.
Еще одна ситуация, в которой банкрот может лишиться даже единственного жилья, – ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка. В этом случае считается, что банк имеет на него приоритетное право, добавила председатель Московской коллегии адвокатов "ББСП" Елена Скрипцова.
Вместе с тем, в 2024 году в этом вопросе произошли законодательные изменения, отметила она. Теперь банкрот по договоренности с банком может сохранить за собой ипотечную квартиру, если она является его единственным жильем и у него нет просрочек оплаты по ипотеке.
"Закон предлагает два варианта на выбор должника и банка-залогодержателя, чтобы избежать продажи квартиры на торгах: либо полностью погасить остаток ипотечного долга в ходе процедуры банкротства, либо заключить с кредитором мировое соглашение о реструктуризации: утвердить удобный график платежей и продолжать выплачивать ипотеку уже без угрозы потери жилья", – сказала Ляпунова.
Согласия других кредиторов для заключения мирового соглашения не требуется, указала Скрипцова. Более того, исходя из сложившейся судебной практики, иногда не требуется и согласие самого банка, а его отказ воспринимается судом как злоупотребление правом. "Например, если на момент банкротства срок ипотеки составляет несколько лет, то отказ банка от заключения мирового соглашения может быть расценен судом как злоупотребление правом, так как дает право банку на возврат суммы займа значительно раньше установленного в договоре срока", – пояснила она.
В случае же нарушения мирового соглашения со стороны должника, требования банка включаются в реестр кредиторов, а ипотечное жилье, даже единственное, подлежит реализации, предупредила адвокат.