Юлия Васильева, эксперт по инвестиционной недвижимости, ПИС (Первое Инвестиционное Сообщество)
Если вы сдаёте апартаменты как ИП — это не "подработка на стороне", а полноценная предпринимательская деятельность. И с 2025 года налоговая именно так и относится к таким объектам. В статье — простым языком о налогах при аренде, работе с УК и продаже апартамента.
📌 Какие режимы есть у ИП в 2025 году?
Вариантов несколько. Вот самые популярные:
- УСН "Доходы" — платите 6% от всей выручки
- УСН "Доходы минус расходы" — от 7% до 15% от прибыли
- Патент (ПСН) — фиксированная сумма налога за год
- ❌ А вот самозанятым сдавать нежилую недвижимость нельзя — этот режим не подходит
🧾 Плюс ежегодно ИП платит фиксированные страховые взносы — в 2025 году это около 49 500 ₽ + 1% от дохода свыше 300 000 ₽.
🏠 Сдача апартаментов напрямую
Если вы арендуете сами, без управляющей компании, — у вас полный контроль. Подписали договор, получили деньги — учли в налоговой.
Как это работает?
👉 УСН 6%:
- Платите 6% от всего дохода
- Упрощённая отчётность
- Не нужны подтверждающие расходы
👉 УСН "Доходы минус расходы":
- Платите с прибыли — выручка минус расходы
- Можно учесть ремонт, коммуналку, услуги УК
- Подходит, если вы тратите на содержание
👉 Патент:
- Фиксированная сумма — например, в СПб в 2024 году:
23 805 ₽ в год за 25 м² - Не зависит от реального дохода
- Нет необходимости вести полную отчётность
📍 Важно: при сдаче напрямую вы сами занимаетесь оформлением, отчетностью, кассой (если есть наличные расчёты).
🏨 Сдача через управляющую компанию
Сдаёте апартамент через отельного оператора? Тут два варианта.
📄 Вариант 1: Договор аренды
- УК арендует ваш объект и выплачивает вам фиксированную сумму
- Вы указываете этот доход в декларации
- Все налоги платите как ИП: УСН или патент
- Никакого НДФЛ — вы уже платите как предприниматель
🤝 Вариант 2: Агентский договор
- УК сдает ваш апартамент от вашего имени
- Вы получаете переменный доход — в зависимости от загрузки
- Комиссия УК — ваш расход (если на УСН «доходы минус расходы»)
- Налог тоже платите сами — по своему режиму
📌 Главное: даже если работаете через УК, вы — ИП, значит, налоговая нагрузка на вас.
🔁 А что с налогами при продаже апартамента?
Вот тут многие путаются. Главное, что нужно запомнить:
❗ Если апартамент использовался в предпринимательстве (то есть сдавался как ИП), то при продаже вы всегда платите налог, даже если владеете 5+ лет.
УСН «Доходы»:
- Платите 6% от полной суммы продажи
- Неважно, за сколько покупали — считается с выручки
УСН «Доходы минус расходы»:
- Можно учесть стоимость покупки, ремонт, продажные расходы
- Платите налог с прибыли
Патент:
- ПСН не применяется к продаже
- Считается, как при УСН
📌 То есть при продаже как ИП нет освобождения от налога за "выдержанный срок владения" — льготы, как у физлиц, не работают.
💡 Как действовать, чтобы не переплатить?
- 📒 Ведите учёт доходов и расходов
- 💳 Оплачивайте налоги вовремя — иначе будут пени
- 🛠 При УСН "доходы минус расходы" сохраняйте все чеки, договоры, акты
- 📤 Отчётность по УСН — раз в год, ПСН — проще, но без расходов
- 🔍 При продаже — заранее уточните, как оформлен объект: на ИП или на физлицо
💬 Мнение эксперта
«Форма ИП может быть выгодной, но только если вести учёт правильно. При продаже нужно понимать: если объект сдавался как бизнес — налог будет в любом случае», — говорит Юлия Васильева, независимый эксперт инвестиционной недвижимости.
📌 Итого — коротко:
🔔 Подпишитесь, чтобы не пропустить следующие статьи по налогам на апартаменты, аренду, нерезидентов и продажи в 2025 году. Мы разбираем сложные вещи на простом языке — чтобы вы больше зарабатывали и меньше теряли.