Юлия Васильева, инвестиционный брокер, эксперт ПИС (Первое Инвестиционное Сообщество)
Сдача апартаментов через управляющую компанию (отельного оператора) — популярная практика в апарт-отелях. При этом налоговая нагрузка зависит от формата договора: аренда или агентская схема. В этой статье сравниваем ключевые отличия моделей, чтобы вы понимали, как именно начисляются налоги в каждой из них.
🤝 Два основных формата взаимодействия
В большинстве случаев собственнику не приходится выбирать договор самостоятельно — тип взаимодействия задаётся гостиницей или управляющей компанией. Тем не менее, понимание налоговых последствий поможет правильно планировать свои расходы и оценивать чистую доходность.
📄 Договор аренды
- Управляющая компания арендует апартамент у собственника на фиксированных условиях.
- Арендная плата выплачивается независимо от загрузки номера.
- По закону УК, как арендатор, может быть налоговым агентом по НДФЛ.
📌 Налоги в этой модели:
- Физическое лицо-резидент получает доход, с которого УК удерживает 13% НДФЛ.
- Нерезиденту удерживается 30%.
- Налог перечисляется в бюджет управляющей компанией.
- Собственнику не нужно подавать декларацию.
🤝 Агентский договор
- УК действует от имени собственника, сдаёт апартамент гостям, а затем перечисляет доход за вычетом комиссии.
- Собственник получает деньги не от УК, а фактически от клиентов.
📌 Налоги в этой модели:
- Физическое лицо самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ:
13% — для резидентов (до 2,4 млн ₽ в год),
15–22% — при превышении лимита,
30% — для нерезидентов (с полной суммы). - Обязательна подача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным.
🧾 Особенности при статусе ИП
Некоторые собственники оформляются как индивидуальные предприниматели. Тогда налоги рассчитываются по выбранной системе:
- УСН 6% — налог с общего дохода;
- УСН «доходы минус расходы» (7–15%) — налог с прибыли;
- ПСН (патент) — фиксированная сумма (в СПб — около 23 800 ₽ в год за 25 м²).
📌 В этом случае собственник самостоятельно ведёт учёт и платит налоги, включая страховые взносы.
🧮 Сравнение моделей аренды и агентского договора
Отлично, вот детальное и компактное сравнение двух договоров — аренды и агентского — с фокусом на налоги, ответственность, денежный поток и юридические нюансы. Сравнение основано на изученных документах и налоговом законодательстве 2025 года.
🔍 На что обратить внимание
- Выбор договора зависит от апарт-отеля или УК.
Гостиничные операторы заранее определяют модель: аренда (чаще при массовых форматах) или агентская (при индивидуальной работе с собственниками). - Налоговая ответственность зависит от формулировок договора.
Если УК не является налоговым агентом, обязанность уплаты полностью ложится на собственника. - Статус резидента важен.
Нерезиденты РФ всегда платят 30% с дохода, вне зависимости от формы договора и суммы.
📌 Вывод:
Модель работы с управляющей компанией напрямую влияет на способ и объём налогообложения. При аренде налоги, как правило, удерживаются автоматически. При агентской схеме собственник самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог, подаёт декларацию и несёт все риски. Учитывайте это при анализе условий договора — особенно перед покупкой или сменой формата взаимодействия.