Ирина Петрова, эксперт по развитию партнёрских продаж, специалист "ПИС" (Первое Инвестиционное Сообщество)
Вы живёте за границей, но владеете апартаментом в России и собираетесь его продать? Тогда будьте готовы к жёстким правилам — налог 30% с полной суммы, никаких вычетов и нюансов с расчётами. В этой статье — чётко и по делу: как правильно оформить сделку, чтобы не попасть на штрафы и доначисления.
📌 Кто считается нерезидентом?
Налоговый нерезидент РФ — это не тот, у кого нет гражданства, а тот, кто находился в России менее 183 дней за последние 12 месяцев.
📍 Даже если у вас российский паспорт — но вы живёте за границей, работаете удалённо, путешествуете — вы для ФНС нерезидент. А значит:
- Не имеете права на вычеты
- Платите НДФЛ по ставке 30% с полной стоимости продажи
💸 Пример
Вы продали апартамент за 10 млн ₽.
- Если вы — резидент, владели 5 лет и не сдавали объект → налог 0.
- Если вы — нерезидент, даже при тех же условиях → налог 3 млн ₽ (30% от всей суммы).
Разницы — на три миллиона.
🧾 Как правильно оформить сделку?
1. ✅ Убедитесь, что вы действительно — нерезидент
Проверьте количество дней пребывания в России за последние 12 месяцев.
Можно восстановить данные по паспортным штампам, авиабилетам, регистрации.
⚠️ Если есть шанс доказать статус резидента — это может сэкономить десятки процентов налога.
2. 📃 Подготовьте документы:
- Паспорт + нотариально заверенный перевод (если иностранец)
- Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН
- Договор купли-продажи
- Документы, подтверждающие доходы в РФ (если есть)
- Заявление об уплате НДФЛ для нерезидента (если налог удержан покупателем)
3. 🏦 Как платить налог?
Если покупатель — физлицо, он может не знать, что вы — нерезидент. Но это не снимает с вас обязанности:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года
- Уплатить налог до 15 июля
📍 Если покупатель удержал налог и перечислил его в бюджет (редко, но бывает) — приложите к декларации подтверждение (справку о доходах, платёжку, договор с условием удержания).
4. ⚖️ Риски, если не заплатить:
- Появится задолженность
- Начнут начисляться пени
- Блокировка счетов в РФ
- Проблемы при следующем въезде в Россию
- Сложности с повторными сделками или наследством
💬 Советы от эксперта
«Если вы нерезидент, стоит проконсультироваться с налоговым юристом до сделки. Иногда можно структурировать продажу через ИП, перевести объект на резидента семьи или дождаться возврата налогового статуса. Всё зависит от сроков и целей», — советует Юлия Васильева, независимый эксперт инвестиционной недвижимости.
💡 Лайфхаки
- Хотите вернуть статус резидента? Приезжайте в РФ и «доберите» дни (183+ за 12 месяцев)
- Если объект использовался в бизнесе — льготы по сроку владения не действуют даже у резидента
- В договоре купли-продажи не занижайте цену — налог будет считаться по 70% от кадастровой стоимости, если сумма ниже
📌 Вывод
🔔 Подпишитесь на канал «ПИС», если сдаёте или продаёте апартаменты — особенно если живёте за границей. Мы рассказываем, как платить меньше, но по-честному.