С каждым годом практика приобретения имущества на торгах становится все популярнее. Ключевыми участниками являются лица, заинтересованные в сделке по сниженной цене. Это могут быть частные инвесторы - физические лица со свободными финансами, индивидуальные предприниматели, юридические лица.
Эксперты также отмечают повышение интереса к торгам в связи с широким выбором объектов на продажу. Реализуемое имущество различается на банкротное, арестованное и государственное. От его вида зависят правила проведения и участия в торгах. А чтобы уметь находить интересные позиции и зарабатывать, необходимо знать многие детали и тонкости процесса.
СО СТОРОНЫ ЗАКОНА
Реализация имущества состоит из нескольких этапов и регулируется определенными законодательными актами.
Банкротные торги – Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ. Банкротство – это неспособность субъекта обслуживать накопленные долговые обязательства. Основными участниками сделки являются потенциальный покупатель и арбитражный управляющий. Подробнее об этом было мы писали в этой статье (Ссылка на статью 3_что такое банкротные торги).
Реализация арестованного имущества физических, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей происходит в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» №229–ФЗ. В зависимости от статуса имущества и правоотношений, смежно может применяться Федеральный закон «Об ипотеке» № 102–ФЗ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127–ФЗ. Организатором торгов выступает Росимущество и его территориальные органы. В соответствии с законом они уполномочены отчуждать имущество в порядке исполнительного производства. На основании исполнительного документа судебный пристав производит опись имущества должника, накладывает арест, делает оценку, далее имущество идет на торги.
Продажа государственного имущества регулируется Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» N 178-ФЗ и другими законодательными актами в зависимости от типа сделки и вида имущества. Покупку государственного имущества частным лицом или коммерческой организацией называют приватизацией.
Сторонами сделки в данном виде торгов являются:
- Правительство РФ, уполномоченные органы, юридические лица, как организатор торгов;
- Физические или юридические лица, как участники.
Участвовать в приватизации могут:
- Физические лица, в том числе ИП;
- Юридические лица, включая тех, у которых доля государства в уставном капитале не более 25%.
Ограничения на участие в качестве покупателя действуют на сами государственные и муниципальные предприятия.
ВИТРИНЫ ПО ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА
Основные этапы реализации любого вида имущества идентичны. Продажа происходит путем проведения публичных торгов в электронной форме, за исключением закрытых торгов на некоторые виды госимущества.
На торгах можно приобрести все виды недвижимости и земельные участки, ценные бумаги и акции, автотранспортные средства широкого назначения отечественных и мировых производителей, сырье и готовое оборудование, имущественные права и права требования, бытовую технику и ювелирные украшения и многое другое. Ценой отсечения для выставления имущества на торги является сумма в сто тысяч рублей – все, что ниже этой суммы проходит по прямой продаже с заключением договора купли-продажи. В торгах с госимуществом цена отсечения составляет 10 тысяч рублей.
В основе выгоды участника торгов, в том числе, лежит правильный выбор позиции. Покупателю важно:
- Рассмотреть имущество по фото/видео;
- Получить описание и место расположения;
- Узнать технические характеристики;
- Оценить реальное состояние;
- Соотнести предлагаемый товар с рыночной стоимостью.
Для доступности и полноты информации об объекте торгов создаются специальные информационные ресурсы с различным функционалом. Это могут быть государственные или коммерческие электронные торговые площадки, онлайн-агрегаторы и онлайн-витрины.
Например, проект «витрина имущества банкротов» (ВИБ) стартовала в 2024 году при партнерстве системы проверки контрагентов kartoteka.ru и ФНС России. На сайте kartoteka.ru в разделе «витрина имущества банкротов» можно выбрать любую позицию банкротного имущества. ВИБ содержит более 60 категорий с актуальной информацией о предлагаемом товаре: с детальным описанием, стоимостью, фото/видео, локации и прямой связью с организатором торгов. Подробнее о сервисе ВИБ рассказали в этом материале (Ссылка на статью _2_о ВИБ).
Основными информационными площадками по реализации арестованного имущества являются сайты ГИС-торги и Федеральной службы судебных приставов (ФССП России).
Информация о всех проводимых торгах государственным и муниципальным имуществом также размещается на сайте ГИС-торги или на сайте государственных органов, уполномоченных реализовывать государственное и муниципальное имущество, или имущество, обращенное в пользу государства. Например, Росимущество и его территориальные органы.
ОСОБЕННОСТИ ТОРГОВОЙ ОХОТЫ
Эксперты отмечают, что более половины имущества на торгах ликвидно и продается ниже рыночной стоимости. Также на продажу выставляется широкий ассортимент объектов – товары от мировых производителей в хорошем состоянии. Эти факторы привлекают все больше пользователей. Прежде чем почувствовать азарт охотника за выгодным лотом, необходимо понимать условия реализации имущества и возможные риски.
СТАРТОВАЯ ПОЗИЦИЯ
Так как торги проходят в электронной форме, выбором лота покупатель может заниматься в любое удобное время. После того, как пользователь разобрался с навигацией торговых площадок, поиском интересных лотов, сохранил несколько выгодных вариантов в избранное и определился с бюджетом, необходимо зарегистрироваться на той площадке, где реализуется выбранный товар. Регистрация может осуществляться через оформление электронной подписи. При этом универсальной ЭП для участия в торгах не существует. Каждая площадка имеет дополнительные условия для ее оформления. Подробнее о видах электронной подписи можно узнать из этой статьи.
При регистрации пользователь решает в каком статусе будет участвовать в торгах: как физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. В соответствии с этим подает список документов для регистрации. После чего от электронной торговой площадки пользователь получает статус «участник торгов», а через личный кабинет – извещения о торгах, подает заявки, вносит задаток по указанным реквизитам счета, следит за торгами. Размеры комиссий и задатка – различные и определяются типом имущества и торговой площадкой. Важно отметить, что по завершению торгов задаток всем невыигрывшим участникам возвращается в полном объеме.
ПРИНЦИП АУКЦИОНА
Система торгов работает по принципу аукциона. Бывают открытые и закрытые аукционы. В открытом – может участвовать любое лицо, несвязанное с должником или организатором торгов, и участники делают ставки открыто. В закрытом аукционе при реализации некоторых видов госимущества участвуют только специально приглашенные лица.
В банкротных торгах используется «английский аукцион» – сначала на повышение, после повторного аукциона на этапе публичного предложения цена идет на снижение с заданным шагом.
В торгах арестованным имуществом работает «голландская система» – сразу на понижение стартовой стоимости с заданным шагом, как и при реализации госимущества. В любом случае победителем торгов признается участник с максимально предложенной ценой.
Существует мнение, что наиболее ликвидные лоты уходят на этапе аукционов. Торги за такие объекты сопровождаются плотной конкуренцией и завышенной ценой при выходе на сделку. С другой стороны, рекомендуют покупать на последнем этапе торгов – публичное предложение – в особенности арестованное и госимущество, потому что снижение цены от стартовой может составить до 70% и более. На таких условиях легче заработать, главное понимать риски будущей сделки.
ТОНКОСТИ И ДЕТАЛИ
Арестованное имущество, как правило, реализуется по выгодной цене ниже рыночной, но с обременением – это может быть залог кредитора, зарегистрированное лицо на объекте недвижимости или долги по капремонту, которые не аннулируются при перемене собственника. Подобные вопросы потребуют времени и средств, так как зачастую решаются с помощью юристов.
При сделке с банкротным имуществом подобные обременения встречаются реже. Существует обычная практика официального запроса детальной информации об объекте у Арбитражного управляющего, назначенного ответственным за реализацию этого объекта.
При покупке государственного и муниципального имущества обременения отсутствуют, потому что собственником является государство. Более того, сделку можно оформить, используя заемные средства банка. Сроки реализации госимущества, в отличии от банкротного и арестованного, зафиксированы: торги проходят в течение 30 дней, при отсутствии заявок каждые 10 дней ценовое предложение постоянно снижается вплоть до 90%. После того, как торги завершены и выбран победитель, заключается договор купли-продажи, вносится окончательная стоимость и оплаты комиссий организаторам.
В течение года после завершения торгов их можно оспорить. Сделку могут признать недействительной по ряду оснований. Например, к банкротным торгам не были допущены лица с корректными заявками или реализованное имущество не соответствовало описанию и т.д. Поэтому перед торгами важно внимательно ознакомиться с информацией об объекте продажи, оценить приемлемость условий. Опытные пользователи делают это быстро и самостоятельно. Для инвесторов на старте сервис проверки контрагентов kartoteka.ru на площадке ВИБ внутри карточки каждого выбранного лота рекомендует проверенных и профессиональных агентов по торгам. Они помогут каждому пользователю, заинтересованному в сделке, пройти весь путь «охотника» – от выбора объекта до его приобретения с персональной выгодой и юридической чистотой.
Реклама
ООО "Коммерсантъ КАРТОТЕКА"
ИНН: 7713038962
erid: 3apb1QrvkfDMufvtVHrnxtU2cmQdFNTCvwekCAjN4jv1M