Крупный анапский застройщик на днях сообщил, что его апарт-отелем, строящемся на побережье Азовского моря на Таманском п-ве, будет управлять известный отельный оператор Alean.
Если точнее - отель встанет под бренд Alean Select, который традиционно специализируется на управлении курортными отелями 4* с разнообразными возможностями для отдыха, развлечений и оздоровления на территории отеля или рядом с ним.
На данный момент в эту линейку входят 4 отеля в разных локациях, 1 из которых уже действует, а 3 плюс строящийся на Тамани предполагается запустить в 2027-2028 годах.
В анапской и околоанапской локациях у "Алеана" это уже будет 5-е по счету учреждение в управлении. Следовательно, контора опытная, хорошо знакомая с туристическими реалиями этого региона.
С вами сегодня я, Суслов Альберт, инвестиционный брокер-целитель по курортной недвижимости. Вывожу из рекламного транса, изгоняю маркетингового беса, возвращаю инвесторскую трезвость.
Пожелаем застройщику успехов в сотрудничестве с "Алеаном", утрем розовые маркетинговые сопли и пройдем в мою "Препарационную", где, вооружившись юридическим скальпелем, проведем беспристрастное вскрытие на предмет наличия реальных признаков, подтверждающих или опровергающих слова застройщика о сотрудничестве с группой Alean.
Начнем. Застройщиком предоставлены первая и последняя страница (коммерческая тайна жеж!) договора технического сопровождения, где в качестве заказчика и исполнителя выступают структуры застройщика и отельера. 💪 Здесь все в ажуре, букв много, как и полагается.
Суть этого договора - регулирование отношений по оказанию технического сопровождения при строительстве гостиничного комплекса категории 4 звезды под брендом «Alean Select». Отельер здесь будет осуществлять юридическое и организационное сопровождение проекта строительства и эксплуатации гостиничного комплекса.
И что все это значит?
Препарируем дальше.
Что такое техническое сопровождение?
В строительстве и девелопменте техническое сопровождение — это комплекс услуг, который обеспечивает правильную, безопасную и соответствующую нормативам реализацию проекта.
Оно включает в себя:
- Координацию проектирования — работа с архитекторами, инженерами, проверка ПД (проектной документации).
- Контроль выполнения требований ТЗ и норм (СНиП, СП, ТР ТС и др.).
- Сопровождение прохождения экспертиз — в том числе ГГЭ (государственная), экологическая и т.п.
- Подготовку разрешительной документации — технические условия, согласования, разрешения на строительство.
- Сопровождение стройки на всех этапах — от изысканий до ввода в эксплуатацию.
Все ясно-понятно?
А зачем вообще нужен такой договор в данном случае?
В договоре между застройщиком и отельером речь идёт о строительстве (в нашем случае - о продолжении строительства) апарт-отеля под брендом Alean Select. Это проект со сложной архитектурой, инженерией и высоким уровнем требований к соответствию бренду.
И именно поэтому технический партнёр (в данном случае структура "Алеана"):
- выступает как технический заказчик от имени застройщика
- контролирует соответствие проекта стандартам бренда Alean Select
- представляет интересы бренда/оператора на этапе строительства.
Работа в "Препарационной" кипит, ассистенты промокают пот со лба, спирт остывает в ожидании окончания работы...
А зачем это нужно Alean?
А затем, что Alean, как гостиничный оператор, заинтересован, чтобы объект соответствовал стандартам бренда:
- по планировкам
- по инженерным решениям (вентиляция, электрика, безопасность),
- по отделке и материалам
- по общей концепции (вплоть до цвета фасада и высоты потолков).
Без технического сопровождения Alean рискует получить «сырой», несоответствующий объект, который будет дорого и сложно адаптировать под свои стандарты. Разумнее сделать все, как полагается, сразу.
Договор технического сопровождения может предшествовать договору управления гостиничным комплексом.
⃣ Однако при всем при этом на официальном сайте гостиничного оператора Alean нет ни намека о данном сотрудничестве.
На мой запрос в адрес отельера о факте начала сотрудничества с застройщиком апарт-комплекса ответа я не получил.
В инфопространстве также пока что не обнаружено никакого шума на этот счет.
Это о чем говорит?
Либо о том, что партнеры просто не успели и готовятся прокричать о начале сотрудничества на всех углах в ближайшем будущем.
Либо о том, что пока не заключены основные соглашения о сотрудничестве (договор управления отелем, например, или иной документ данного смысла).
Либо о том, что с громкими заявлениями на данном этапе предпочитают не спешить.
Но почему?
Если посмотреть правде в глаза 👀, то сотрудничество с "Алеаном" в нынешнюю нелегкую годину для рынка недвижимости должно быть мощнейшим маркетинговым и конкурентным ходом в продвижении застройщиком своего проекта. И тишина в данном случае выглядит странной.
Но спокойно подождем. Формалин нам в этом поможет.
Ну все, препарацию завершаем, ничего значимого больше не отыщем. Да и спирт уже остыл.
Результаты вскрытия
Техническое сопровождение в данном случае — это способ контролировать качество будущего отеля ещё до его открытия. Это защита интересов бренда и инвестора. Можно предположить, что намерения у сторон договора вполне серьезны, все продумано, оговорено, по всем существенным пунктам сотрудничества достигнуто соглашение и проект взят в работу, после чего будут заключены последующие соглашения по управлению апарт-отелем.
Однако учитывая, что провести полноценную экспертизу договора я возможности не имею, а также мне никто не даст информации и, тем более, не покажет иных (возможно, имеющихся) соглашений между озвученными сторонами, то не буду спешить прогнозировать присутствие Alean в этом проекте в будущем.
Может ли сотрудничество с Alean по этому проекту так и не состояться? Может.
Может ли данный шаг быть маркетинговым ходом, призванным увеличить продажи в локации, которая страдает жуткой сезонностью? Теоретически - да.
Мы можем такое предположить, но не утверждать.
В текущей ситуации на рынке недвижимости можно ожидать всего.
Рекомендация для инвесторов, которых не накрывает приступ разжижения мозга при фразе: "Вашими апартаментами будет управлять Alean!":
- держать руку на пульсе (в случае, если он есть)
- ни в коем случае не основывать свое решение о вступлении в этот проект только лишь на обещаниях застройщика
- всегда требовать у застройщика юридические доказательства сотрудничества с отельером в сфере управления отелем (меморандум о намерениях если покажут - ну, это так, кисло... Ни о чем. Сегодня он меморандум, а завтра он расторгнут и вы будете ломать голову, как сдать или продать свой неликвид. С убытком, конечно).
- показывать эти документы тем экспертам, которые способны в них разобраться и объяснить вам их ключевые моменты.
Это, конечно, не все, но пока достаточно.
Для начинающих инвесторов, питающихся искусственными кормами от застройщика - на этом все. Спасибо за внимание и до новых встреч за столом в моей "Препарационной". Ищите на странице кнопочку "Подписаться" и будьте в курсе о будущих сеансах исцеления инвесторских душ.
А вас - тех, кто всерьез подходит к оценке объекта перед инвестированием в него, я попрошу остаться!
Достанем длинный скальпель и зайдем глубже. В качестве кардинальных мер по повышению инвесторской грамотности.
Как честному инвестору убедиться, что отельным проектом действительно будет управлять конкретный гостиничный оператор, а не "своя УК"?
Запросите у застройщика:
1. Договор управления гостиницей
Главный документ, который подтверждает, что конкретный отельер будет осуществлять эксплуатацию отеля и управлять им:
- должен быть заключён между застройщиком и отельным оператором (или аффилированной компанией);
- должен содержать перечень обязанностей по управлению, набор услуг, финансовую модель (например, доход от сдачи номеров, распределение прибыли и т.п.);
- может включать в себя паспорт бренда и стандарты эксплуатации.
2. Франчайзинговый договор (если управление по франшизе)
Если отельер предоставляет бренд и стандарты, но не управляет напрямую — должен быть франчайзинговый договор:
- передача прав на использование бренда
- условия соответствия стандартам
- контроль качества и аудиты
- участие в маркетинге, бронировании, IT-системах
3. Паспорт бренда /Brand Book / паспорт проекта
- Документ, описывающий требования бренда к:
архитектуре и дизайну,
составу инфраструктуры,
уровню сервиса и эксплуатации. - Если в проекте он уже есть — это сильное косвенное подтверждение, что отель строится под ключ под конкретного оператора.
4. Доверенность от оператора на представление интересов - если совсем хотите углубиться в дебри
- Если в проекте действует структура (одно из юрлиц) бренда, важно убедиться, что у неё есть доверенность от держателя бренда (отельной сети).
- Доверенность подтверждает, что лицо действует от имени гостиничного оператора. Обычно ее реквизиты присутствуют в договорах.
5. Упоминание в рекламных/информационных материалах
- Брошюры, презентации, сайт проекта — если отельер указан как оператор, инвестор имеет право запросить подтверждающий договор. И он должен быть!
Если же гостиница уже построена, введена в эксплуатацию, то смотрим:
6. Данные из ФГИС классификации гостиниц
- После ввода в эксплуатацию объект должен быть классифицирован.
- Если в реестре указан ваш отельный оператор как эксплуатирующая организация — это официальное подтверждение. Можете расслабиться и получить удовольствие.
Ну и торт на вишенке: если хотя бы основные документы застройщик под тем или иным предлогом не предоставляет — значит, риск, что управление будет другим, остаётся.
А каким - вот это и есть краеугольный камень всей модели апартаментов с управлением!
Лучше не верить просто словам или логотипам в презентации. Если везде все в порядке и нет никаких моментов, которые застройщик очень хотел бы скрыть на этапе принятия вами решения о покупке, вам эти документы покажут.
Для пытливых умов - моя статья о последствиях безалаберного подхода к выбору отельного проекта для сдачи в аренду.
Опытные люди скажут: застройщик может отказаться предоставлять такие документы, сославшись на коммерческую тайну.
Да, может. И формально он будет прав.
Договор управления отелем, паспорт бренда, условия франшизы — всё это может быть отнесено к коммерческой тайне, особенно если они содержат:
- внутреннюю экономику проекта (доли, KPI, рентабельность)
- специфические стандарты или методики бренда
- стратегические соглашения.
И таки что? Как теперь жить после этого?
Да как жили, так и живите. Застройщик может отказать, но при этом он обязан обеспечить достоверность предоставляемой информации, особенно если:
- привлекает инвестиции от физлиц;
- размещает информацию в рекламе или публичной оферте;
- использует бренд в маркетинговых целях (например, «отель под управлением Alean»).
Если застройщик заявляет, что отель будет управляться Alean, он обязан подтвердить это хотя бы в общем виде.
Например:
1) Краткую выписку или выдержку из договора, где указано:
- кто будет оператором,
- срок договора,
- основные функции и ответственность.
2) Письмо-подтверждение от отельного оператора, что он действительно является будущим оператором объекта.
3) Согласие от отельера на использование бренда на объекте — особенно если это уже публиковалось в буклетах или презентациях.
Каждый застройщик отлично знает, что, согласно ст. 10 ФЗ «О рекламе», за недостоверную рекламу предусмотрена ответственность. Соответственно, чтобы адресат рекламы (потенциальный покупатель недвижимости) чисто случайно вдруг не признал эту рекламу недостоверной, умный застройщик всегда предъявит достаточные доказательства, что его рекламные заявления о сотрудничестве с конкретным отельным оператором - чистая правда.
Помните об этом.
Если что - обращайтесь. Я знаю магические юридические заклинания, которые помогают застройщикам соответствовать в своей деятельности букве закона.
А на сегодня наш анатомический театр "Юный инвестор" закрывается, у дефибриллятора сели батарейки. У вас, я вижу, тоже.
Всего вам наилучшего и до новых встреч!
А, и еще:
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!
Хорошо подумайте, прежде чем подписываться на мой дзен!
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и менеджеров отдела продаж с глазами лемуров.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.
Ну, теперь все!