С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон № 186, который существенно меняет правила на рынке ипотечного строительства и ИЖС. Изменения касаются подрядчиков, банков и, конечно, ипотечных заемщиков — обычных людей.
Для граждан повысятся безопасность и доступность льготных ипотечных программ. В статье рассказываем, что изменилось.
1. Эскроу-счета
Если подрядчик строит дом за счет кредитных средств — счет эскроу должен быть открыт в банке-кредиторе подрядчика. Если у подрядчика нет кредита — счет эскроу может быть открыт в любом банке.
После завершения строительства подрядчик вправе зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить средства со счета эскроу.
Напоминаем, что применение эскроу-счетов в государственных ипотечных программах остается обязательным требованием.
2. ЕИСЖС и требования к подрядчикам
Новые правила обязывают подрядчиков размещать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Какая информация должна быть в ЕИСЖС:
О подрядчике;
О проектах домов;
О банке, финансирующем строительство, в котором открываются счета эскроу.
Кроме того, в закрытой части ЕИСЖС должны быть данные:
О заключенном договоре подряда;
О заказчике;
О земельном участке;
О наличии уведомлений о начале/завершении строительства, о соответствии строящегося/построенного дома требованиям ГК РФ;
О кадастровом учете и регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
3. Статус земли
Строительство может осуществляться на земельном участке, который находится в собственности или в аренде у заказчика.
4. Особенности договора подряда
В договоре необходимо указать способ оформления права собственности заказчика на дом.
Должно быть четко прописано, кто будет инициатором получения уведомлений и постановки на учет (возможно строительство с уведомлениями и без них).
Завершением исполнения договора подряда является оформление права собственности заказчика на построенный дом (на основании уведомления о соответствии, либо иным законным способом).
Если это предусмотрено договором, то оформление права собственности может выполнить подрядчик.
Если строительство осуществляется без уведомлений, то заказчик должен в течение 14 дней после подписания акта приемки построенного дома оформить право собственности на дом.
Если заказчик не оформил право собственности, то подрядчик имеет право сделать это самостоятельно.
Заказчики могут самостоятельно приобретать домокомплекты.
В договоре должны быть указаны начальный, промежуточный и конечный сроки строительства, что повысит ответственность подрядчиков.
5. Финансовые особенности
Раскрытие эскроу: средства на эскроу-счетах могут быть раскрыты только после регистрации права собственности на дом.
Если подрядчик получает банковское финансирование на строительство дома, то счет эскроу открывается в том банке, который предоставляет финансирование подрядчику.
Срок депонирования: срок депонирования средств на эскроу-счетах равен сроку строительства плюс 6 месяцев.
Средства с эскроу перечисляются подрядчику в течение 5 рабочих дней с даты предоставления подрядчиком банку сведений о регистрации права собственности заказчика на дом.
Корректировка цены: если цена договора меняется, сумма на эскроу также должна быть скорректирована.
Социальные выплаты: можно использовать материнский капитал.
В случае расторжения договора подряда средства с эскроу перечисляются заказчику или подрядчику на основании соглашения о цене, либо решения суда.
Преимущества 186-ФЗ для граждан: заказчиков строительства
Защита собственных и ипотечных денежных средств от нецелевого использования или растраты — средства хранятся на счете эскроу до завершения строительства дома.
Безопасность сделки и страхование средств — сумма до 10 млн рублей включительно страхуется государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ).
Возможность выбора проекта своего дома из проверенных и востребованных типовых проектных решений — на платформе СТРОИМ.ДОМ.РФ
Возможность использования льготных ипотечных программ — «Семейной ипотеки» и «IT-ипотеки».
Изменения в 186-ФЗ: коротко
Новые правила, вступившие в силу 1 марта 2025 года, направлены на повышение прозрачности и защиту прав всех участников ипотечного строительства.
Подрядчикам необходимо уже сейчас начать подготовку к изменениям, чтобы минимизировать риски и воспользоваться новыми возможностями.
Заемщики, в свою очередь, получат больше контроля и защиты своих инвестиций.