Власти уверены: застройщики переживут кризис, игроки оценивают риски недостроев как реальные. О том, почему без мер поддержки страна может потерять одну из ключевых отраслей экономики рассказал Илья Пискулин, основатель девелоперской компании «Творчество», создатель форума недвижимости «Движение».
Проблемы строительной отрасли
15 апреля состоится заседание Государственного совета под председательством Владимира Путина. У строительной отрасли очень много ожиданий от мероприятия.
В повестке — меры поддержки. Примут ли их — вопрос открытый. Многие полагают, что вряд ли такое случится. Аргумент звучит просто: застройщики за последние годы якобы накопили «жирок» и вполне способны потерпеть еще. Кроме того, есть общее понимание, что в отрасли накопилось немало неэффективности, профинансировать которую сейчас — значит только усугубить ситуацию. И сама проблема станет хронической.
С этим мнением я отчасти согласен. Теория о «жирке» кажется мне сильно преувеличенной. А вот наличие системных проблем — бесспорный факт. В стройку пришли игроки, которые не имели ни профессиональной подготовки, ни стратегического видения. Они начали строить там, где не нужно, и то, что сегодня не имеет смысла — ни с точки зрения урбанистики, ни с точки зрения здравого смысла.
Но мир не делится на черное и белое. Вопрос не в том, поддерживать отрасль или нет. А в том, как это сделать, чтобы не разрушить систему, которой мы гордились последние 6–7 лет.
Как основатель форума недвижимости «Движение», я ежедневно получаю огромное количество информации о ситуации на рынке. В преддверии заседания Госсовета я хочу поделиться тем, что знаю. Чтобы все — и власть, и общество — имели четкое представление о масштабах происходящего.
Крупнейшие девелоперы готовы уйти с рынка
Несколько компаний из топ-30 рассматривают возможность полной продажи бизнеса. Не отдельных проектов или земельных участков — а всего. Лично ко мне обращались люди с такими вопросами. Для понимания: речь идет не о снижении темпов или заморозке отдельных строек, а об уходе с рынка полностью.
На местах — распродажа проектов
Я живу в Тюменской области. Здесь как минимум два застройщика уже полностью распродают свои портфели. Это тревожный сигнал. Так действуют не те, кто просто перестраховывается — а те, кто не видит будущего.
Возникают риски недостроев
Причина — инфляция и несоответствие первоначальных кредитных условий сегодняшним реалиям. Девелоперы, взявшие кредиты год или два назад, столкнулись с тем, что выделенных средств на завершение строительства не хватает. Они идут в банки за дополнительным финансированием, но получают отказы — даже те, у кого есть продажи. Банки перестраховываются: для них застройщик без выручки — риск. И даже с выручкой — тоже.
В результате мы стоим на пороге масштабной волны недостроев — домов, у которых уже есть дольщики. Часто это семьи, вложившие последние средства.
Системные проблемы у подрядчиков
Тут сразу два тревожных сигнала. Во-первых, банки не выдают деньги по уже подписанным договорам проектного финансирования. Девелоперы подтверждают выполнение работ, но средства подрядчики не получают. Во-вторых, все те же проблемы с дофинансированием. Жилой комплекс не достроен, подрядчик на объекте, вся прибыль ожидалась впереди, но денег банк на завершение проекта не дает. Как итог, чтобы получить средства, подрядчики порой достраивают объекты за свой счет, а расчет им обещают квартирами в конце. Но и тут масса вопросов: жилье, скорее всего, будет в залоге у банков, а чтобы получить «живые» деньги его еще предстоит продать. При этом расходы у подрядчика уже случились.
Это одна из самых острых проблем. Потому что за подрядчиками — реальные люди: рабочие, инженеры, которые рискуют остаться без зарплат. А за ними — производители стройматериалов, у которых тоже есть сотрудники, семьи, обязательства. Если эти цепочки посыплются, восстановить их будет почти невозможно.
Кроме того, дефицит подрядных мощностей автоматически приведет к росту цен — сначала на работы, затем на жилье. И даже если стройки будут возобновлены, завершать их будет физически некому.
Ситуация, считаю, очень серьезная. Запаса прочности в отрасли почти не осталось. За последние десять лет в России случились два крупных краха девелоперских компаний: Urban Group и «СУ-155». На ликвидацию последствий ушли годы. Теперь представьте, что с рынка уйдут не две, а 12 или 22 компании одновременно. Это будет уже катастрофа.
Поддержка отрасли сейчас — не жест доброй воли, а необходимость. Но эта поддержка должна быть не формальной, а продуманной, точечной, разумной. Такой, которая поможет отрасли выжить, очиститься от неэффективности — и снова расти.