Гасить ипотеку досрочно не всегда выгодно

Гасить ипотеку досрочно не всегда выгодно. Как в моём случае: низкая ставка по кредиту 1,99% и огромная КС 21% не оставляют выбора. Целесообразнее просто держать деньги на депозите. Это намного эффективнее с точки зрения финансов.

Но рано или поздно ставка пойдет вниз. Тогда-то я начну гасить ипотеку досрочно. Причем уменьшать я буду именно ежемесячный платеж, а не срок.

Для меня всегда была загадка: как можно уменьшать срок кредита, не снижая сумму ежемесячного платежа. А если внезапная потеря работы, болезнь, кризис, задержка зарплаты? Небольшую сумму всегда можно как-то перезанять, отложить. А с большим платежом такого не получится.

При этом многие говорят, что уменьшении срока более выгодно. Я сделал небольшой расчет, чтобы посмотреть насколько. Берем квартиру стоимостью 10 000 000 руб., из которых ипотека составляет 7 000 000 руб. и ставка 8%. Кредит на 15 лет. Цифры условные, просто для понимания.

📌Без досрочного погашения. Через 15 лет переплата по кредиту составит 5 043 800 руб.

📌Снижение ежемесячного платежа. Допустим, каждый месяц будем платить по 50 000. В этом случае переплата будет 2 450 000 руб. и кредит мы гасим за 9 лет.

📌Уменьшение срока. При ежемесячном дополнительном платеже тех же 50 000 руб. кредит будет погашен через 6,5 лет и переплата составит всего 1 970 000 руб.

Вроде бы выбор очевиден: нужно снижать срок. НО! Допустим, вы решили снижать сумму ежемесячного платежа. После первого досрочного погашения сумма по ипотеке уменьшается на 500 руб. Их вы направляете в досрочное погашение в следующем месяце. То есть платите уже не 50 000 руб., а 50 500 руб. Это означает, что после 2-го месяца вы снизите ежемесячный платеж уже не на 500 руб., а на 550 руб. Их вы также направляете в досрочное погашение, так что в 3-м месяце у вас уже получается 50 000 + 500 + 550 = 51 050 руб. То есть здесь начинает действовать формула сложного процента.

Если у кого-то будет желание, пересчитайте, что выгоднее в данном случае: все-таки уменьшать срок или идти по такой формуле как я указал выше. Я же все равно придерживаюсь того, что снижать нужно именно сумму платежа. Это как-то спокойнее.

#финансы #ипотека