Законодательство РФ не запрещает продажу жилья если в нём один из собственников ребенок. Проблемных вопросов очень много и самим в таких вопросах разобраться бывает очень трудно. В статье даю подробную информацию о том, какие проблемные вопросы возникают в таких случаях и как их решить.
Проблемный продавец. История из жизни.
Звонит мне как то мой одноклассник и рассказывает интересную историю. Они в Екатеринбурге покупают «Двушку» для подрастающего сына. Квартира в целом адекватная. Просит документы посмотреть. За бутылочку хорошего напитка… но не сока.🍾
Смотрю…Куплена продавцами в 2016 году с использованием ипотеки (с их слов), все выплачено буквально несколько месяцев назад и есть желание расширить жилплощадь. Обременений нет. Собственность по ½ на супругов. Выписка свежайшая. Пробиваю долги, судебные дела, банкротства по реквизитам каждого владельца – чисты продавцы на первый взгляд. Дети есть, уточняю я у одноклассника? Да говорит одноклассник двое. Одному 5 лет, а второй постарше.
-Тогда попроси у продавца кредитный договор – чтобы понять источник первоначального взноса и справку из ПФР о состоянии маткапитала. Потрачен/не потрачен. Объясняю ему зачем на том и расстаемся.
Через пару дней днем звонок –одноклассник на связи. И говорит мол продавцы то в позу встали говорят, что не предусмотрены эти документы ничем. Показывать не будем и всё тут. И просит меня поговорить с ними (с продавцом).
Звоню. И спрашиваю:
-А при погашении кредита использован материнский капитал?
И получаю очень резкую реакцию:
- Где написано, что я обязан это покупателю доказывать при сделке?! – отвечает мне мужской голос. Вообще вы типа заинтересованы в квартире? И с чего вы взяли, что квартира куплена на материнский капитал?
Я пытаюсь ему сказать про Закон о маткапитале и что надо проверить все обстоятельства, но мужской голос буквально ревёт на том конце провода:
-Я не услышал от вас ответа! Где прописаны такие требования?
-Я ему говорю ну все понятно, значит доли не выделены в квартире как положено по закону. Всё тогда сделки не будет.
Мне перезванивает одноклассник и сообщает, что на скандальных нотах расстались. Жаль ему, конечно, квартиру – очень уж хороший по цене вариант был.
Но там мутная история поэтому и продавцы испарились, когда им стали задавать правильные вопросы.
Какие проблемы могут возникнуть в случае если ребёнку нет 18, а квартиру нужно продать
При покупке квартиры, где прописаны несовершеннолетние, покупатель рискует столкнуться с несколькими проблемами:
1) Если при покупке использовался материнский капитал, и доли членам семьи доли не выделены, то сделка может быть признана недействительной, если права детей были нарушены. Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал и ребенок не стал собственником, а просто зарегистрирован там, то для покупателя это риск. В принципе продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, без выделения долей детям нельзя. Однако если покупатель не озаботится выяснением этого вопроса до сделки, то данный факт может не всплыть до момента регистрации перехода права собственности, а потом будет уже поздно. Повзрослевший ребенок, его законный представитель или органы опеки могут признать такую сделку недействительной, при этом недвижимость вернется продавцу, а денег покупатель может так и не получить, потому что с продавца будет нечего взыскать. Поэтому у продавца надо обязательно просить справку из ПФР об использовании или неиспользовании средств материнского капитала. Получить ее не составит труда. Если материнский капитал использовался, но доля в жилье ребенку не выделена, то перед тем, как продать квартиру, родители должны сначала наделить собственностью несовершеннолетнего, а затем получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку. На практике на это может уйти до 3 месяцев.
2) Приватизация квартиры. При приватизации квартиры нужно убедиться, что ребенок не имеет права на долю в жилье. В противном случае, спустя годы, он может подать в суд и сделка будет признана незаконной. В данной ситуации следует уточнить, был ли прописан ребенок в этой квартире на момент ее приватизации или нет и запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой будет отражена история всех жильцов недвижимости с момента постройки дома. Там можно посмотреть, кто, когда и где был зарегистрирован, откуда прибыл, куда убыл и так далее. Если несовершеннолетний был зарегистрирован в таком жилье, то ему полагается доля в праве собственности. Если ребенка в свое время обделили, то после совершеннолетия он может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Получить назад уплаченные за жилье деньги будет очень сложно. Но если ребенок был зарегистрирован в квартире уже после приватизации, то никаких прав на нее он не имеет.
3) Ребенок зарегистрирован в квартире
Самый простой вариант – если ребенок не входит в число владельцев, но прописан в продаваемом жилье. Так бывает, например, когда он родился уже после покупки квартиры. В этом случае нужно снять ребенка с регистрации в одном месте и прописать в другом. Ребенок до 14 лет должен быть зарегистрирован вместе с родителями или хотя бы одним из них. Если вся семья зарегистрирована в одном месте, выписываться вместе с ребенком заранее придется как минимум одному родителю. Иначе сделку приостановят или отменят.
4) Несовершеннолетний владеет жильем или долей в нем
В этом случае для продажи квартиры потребуется:
1) разрешение органов опеки (ОО).
ОО выдвигают конкретные условия, которым должны следовать родители:
-Жилплощадь, выделенная ребенку в новом жилье, не должна быть меньше доли в продаваемой квартире. Если, например, малыш владеет ⅓ частью однушки площадью 45 кв. м, в новом жилье его доля должна составлять не менее 15 кв. м.
-Рыночная стоимость тоже берется в расчет. Квадратные метры в элитной новостройке и старой хрущевке сильно различаются в цене. В денежном выражении ребенок также не должен проиграть от сделки.
-Жилищные условия в новом жилье должны быть не хуже, чем в старом. К ним относится наличие электричества, отопления, водоснабжения. Дом не должен быть признан аварийным и подлежать сносу.
2) разрешение второго родителя, если родители вместе не живут.
Тут проблемный вопрос -отсутствие согласия на сделку от второго родителя. Типичная ситуация: родители в разводе. Мать и ребенок имеют доли в квартире, а отец нет. Женщина решила продать жилье и купить побольше. Для этого ей нужно согласие на сделку отца ребенка и разрешение органа опеки и попечительства. Но отец согласие не дает. Или получить его невозможно, потому что неизвестно, где бывший супруг живет. Что делать?
Алгоритм действий:
Чтобы орган опеки разрешил провести сделку, оба родителя должны дать согласие на нее. Когда один из них против или его местонахождение неизвестно, ситуация кажется тупиковой. Однако выход есть.
1. Письменно попросите родителя согласиться на сделку.
Обращение готовится в произвольной форме. Отправить его надо заказным письмом на адрес регистрации родителя. Если этих данных нет, письмо направляется на адрес, который известен вам как последнее место жительства родителя или место нахождения его имущества. Например, вы знаете адрес квартиры, собственником которой является бывший супруг. Даже если он в ней не живет, отправьте письмо туда. О получении письма вы узнаете, когда придет уведомление о вручении. Также статус письма можно отследить по трек-номеру на сайте Почты России.
2. Соберите документы для подачи в орган опеки.
У каждого региона свой регламент по выдаче предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Подготовьте заявление и подайте его с другими документами в орган опеки. Отсутствие согласия второго родителя должно быть единственной причиной отказа в выдаче разрешения.
Какие могут возникнуть трудности?
В орган опеки подаются документы как на продаваемое жилье, так и на приобретаемое. Продавцу придется объяснить, что на сделку вы выйдете не скоро – примерно через полгода, когда получите решение суда. Имейте в виду, что не каждый собственник захочет так долго ждать.
Некоторые органы опеки требуют оригиналы документов на приобретаемое жилье. Это тоже нужно согласовывать с продавцом. А еще необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.
Если не удается найти продавца, который готов войти в ваше положение, то придется «покупать» объект-призрак. Почему призрак? Объясню.
В суд надо идти с отказом органа опеки. Чтобы получить этот отказ, необходимо подать в орган опеки документы, в том числе на приобретаемое жилье. При этом не имеет значения, какое жилье вы покажете при подаче документов. Главное, чтобы его возможная покупка не нарушала права ребенка. Вам ведь все равно откажут из-за отсутствия согласия на сделку второго родителя. И это как раз то, что нужно.
В судебном процессе не посмотрят, какое жилье вы показали в органе опеки. Исковые требования формулируются так, чтобы суд разрешил сделку по продаже имущества ребенка без согласия второго родителя. Акцент на покупку квартиры не делается. Когда суд удовлетворит требования, можно снова обратиться в орган опеки и показать уже реально приобретаемое жилье.
Тут важна командная работа двух специалистов: риелтор должен подобрать жилье и договориться с собственниками, а юрист – подготовить документы и принять участие в судебных заседаниях.
3. Подайте иск в суд.
Успех в суде обеспечат грамотное исковое заявление и участие в судебных заседаниях. В случае вынесения судьей решения в вашу пользу оно вступит в силу через месяц, если второй родитель не подаст апелляционную жалобу (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ). Затем нужно получить в суде заверенную копию решения.
4. Снова подайте документы в орган опеки.
Если прежде вы предоставляли документы на объект-призрак, то теперь надо будет показать органу опеки жилье, которое вы собираетесь приобрести. К документам приложите копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу. Если жилье проходит по всем критериям, орган опеки выдаст разрешение на сделку. Критерии эти можно посмотреть в Письме Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. № 07-1780.
Например, продажа доли несовершеннолетнего возможна только при условии наделения его правом собственности после покупки квартиры. Причем доля в новом жилье должна быть соразмерна сумме, которая будет получена от реализации доли в предыдущем жилом помещении. Помните, что орган опеки не разрешит провести сделку, если рыночная цена присмотренной квартиры ниже цены продаваемого жилья.
Также орган опеки может отказать в сделке, если новая квартира еще не достроена. Процент готовности жилья, необходимый для получения разрешения на сделку, устанавливают регионы.
5) Сделка по квартире состоялась, но продавец замещающей квартиры отказался от сделки.
Случай из практики: Продавали квартиру, собственниками являются папа, мама, несовершеннолетние сын и дочь - у всех по 1/4 доли. Заключили предварительный договор на одновременную покупку дома. Разрешение из опеки получили. Сделка по квартире состоялась, но продавец дома отказался от сделки. Опека грозит аннулировать сделку по квартире, обвиняя нас в невыполнении обязательств. Семья нашла другой дом, по площади - больше, и будем его фактически покупать, детям выделяют по 1/4, их права не ущемлены, условия улучшены, но опека говорит, нужно начинать все сначала - готовить на продаваемую и покупаемую квартиры новые документы и опять получать разрешение конкретно на этот дом. Но квартира уже продана. Как тут поступать?
Если вы купите дом, то ни один суд не встанет на сторону опеки, т.к. права несовершеннолетних будут соблюдены, уменьшения имущества не произойдет. А если и есть формальные нестыковки, то они в этом случае не будут принципиальны.
Фактически, у вас есть три варианта действий.
1. Сделать так, как требует опека, т.е. получить новое предварительное разрешение на продажу квартиры.
2. Добиваться в суде заключения договора купли-продажи по предварительному договору, т.к. такое право у вас есть (если не истек срок предварительного договора).
3. Покупать дом, который вы нашли взамен. Когда опека обратится в суд, вы приложите документы, подтверждающие, что имущество детей не уменьшилось, квартира продана с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, детям приобретено другое имущество, не меньшее по стоимости. В удовлетворении иска будет отказано.
Опека может оспорить сделку по продаже квартиры только в том случае, если докажет, что нарушены права детей. Если вы покупаете дом большей площади, соответственно, права детей не нарушаются, и формализм органов опеки не должен приниматься судом во внимание. Кроме того, нужно иметь подтверждение тому, что сделка по покупке первого дома не состоялась по инициативе продавца (это подтвердит отсутствие вашей вины в том, что сделка так и не состоялась).
Продажа недвижимости с прописанными несовершеннолетними – это довольно рискованный процесс, который требует внимательности и тщательной подготовки. Для того чтобы избежать юридических проблем, обязательно стоит проконсультироваться с юристом, который поможет правильно оформить все документы и убедиться в отсутствии скрытых проблем, таких как нарушения прав детей. Перед заключением сделки важно уточнить, были ли использованы средства материнского капитала или квартира приватизирована, а также внимательно проверить статус всех прописанных лиц. Только так можно минимизировать риски и обеспечить безопасность сделки.
Если вам интересна статья то, ставьте лайк. Это даст мне понимание того, что информация на моем канале вам полезна! Подписка и донат на кофе для юриста на ваше усмотрение.
Ваш Юрист.