Рефинансирование жилищного кредита в 2025 году может показаться странной идеей: ставки по ипотеке сейчас на пике, и ради экономии большинство заёмщиков предпочло бы подождать их снижения.
Но в некоторых ситуациях рефинансирование имеет смысл даже в текущих условиях. Например, если в семье появился ребёнок и родители получили возможность взять семейную ипотеку. Также рефинансирование можно использовать, чтобы объединить несколько кредитов в один — это упростит контроль расходов.
Квартира в такой ситуации переходит в залог к новому банку, и с этого момента ваши отношения со старым банком заканчиваются, а с новым — начинаются. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости». Стоит ли рефинансировать кредит или ипотеку и что для этого понадобится? Давайте разбираться.
Где рефинансировать ипотеку
Банку невыгодно рефинансировать собственные ипотечные кредиты: он потеряет деньги из-за понижения ставки, поэтому финансовые организации неохотно идут на переоформление ипотеки на более выгодных для заёмщика условиях. Некоторые банки указывают на сайте, какие кредиты они рефинансируют.
Если заёмщик выплачивает ипотеку без задержек, он может обратиться в банк и узнать о возможности снижения ставки. Иногда там идут навстречу.
Если ваш банк отказал или вы сразу хотели рефинансировать кредит в другом банке, то нужно сравнить и выбрать самый подходящий. Нюанс: другой банк может отказать в рефинансировании, поэтому нужно внимательно читать условия. То, что один банк уже выдал вам ипотеку, не гарантирует её получение в другом.
Сравнение предложений банков
Почти все банки предлагают рефинансировать ипотечные кредиты, выданные другими банками. Можно сравнить предложения банков на специальных ресурсах, например на banki.ru или sravni.ru. Там же можно уточнить рейтинги разных банков, чтобы выбрать самый надёжный.
Важно учитывать, что условия рефинансирования сильно зависят от конкретной ситуации. Поэтому лучше потратить несколько часов на самостоятельное изучение предложений и выбор банка, где вы хотите оформить рефинансирование. Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах банков — туда нужно ввести срок кредита, стоимость квартиры и сумму займа. Посмотрите и сравните предварительные предложения (на этапе обращения в банк они могут измениться).
Например, семья Смирновых в 2018 году купила в кредит двухкомнатную квартиру в Москве. Квартира стоила 15 миллионов рублей, из которых 9 миллионов Смирновы взяли у банка под 9,8% годовых на 20 лет.
С тех пор прошло семь лет: супруги выплатили банку часть основного долга — около 1,5 миллиона рублей, осталось вернуть ещё 7,5 миллиона. Теперь, в 2025 году, ставки по ипотеке на вторичное жильё достигли 29% годовых, но в семье недавно родился ребёнок — значит, Смирновы могут претендовать на льготное рефинансирование по ставке 6%.
Это поможет существенно снизить ежемесячные платежи или сократить срок кредита. Но перед оформлением рефинансирования Смирновым нужно проверить условия нового договора. Если всё правильно рассчитать, снижение ставки на 3,8% станет для семьи реальной финансовой поддержкой.
Предварительное одобрение заявки на ипотеку
Все предложенные условия не гарантия того, что банк выдаст кредит. Заёмщик тоже должен ему подойти. Предварительный ответ банк даёт всего за несколько минут.
Основные вопросы банк задаёт сразу на сайте, поэтому вы заранее можете оценить, подходите ли под его условия.
Если вы проходите по всем параметрам, заполняйте заявку на сайте — обычно для этого требуются Ф. И. О., основные данные по кредиту и вашим доходам, контакты. Так, например, выглядит процесс заполнения заявки на сайте «Альфа-Банка».
Некоторые банки могут отказать в кредите уже на этом этапе, даже если вам показалось, что вы друг другу идеально подходите. Подробнее, почему отказывают в ипотеке, мы рассказывали в другой статье.
Отказы банков отражаются в вашей кредитной истории: чем их больше, тем хуже рейтинг заёмщика в глазах банков. Если кредитор узнает, что вы в течение месяца подавали заявки в 10 банков и везде вам отказали, он увидит в этом подвох и тоже откажет. Поэтому лучше внимательно изучить условия банков и подать заявки туда, где вероятность одобрения максимальная.
Для подачи заявки потребуются документы:
- Паспорта заёмщика и созаёмщика.
- Подтверждение дохода и трудовой занятости.
- Предыдущий кредитный договор.
- Справки об остатке долга и отсутствии просрочек.
Дальше работайте только с теми предложениями, по которым вы получили предварительное одобрение. Оно действует 90 дней, в течение этого срока ставка зафиксирована, а вам нужно окончательно определиться с выбором.
Сравнивайте условия кредитования. Такую информацию можно найти на сайтах банков или в типовых договорах. Но лучше задать эти вопросы сотруднику банка, с которым вы свяжетесь после предварительного одобрения кредита:
- Что будет за просрочку платежа по ипотеке: каков размер штрафа и есть ли другие последствия, кроме штрафа?
- Какие ещё санкции есть в договоре?
- В каких случаях банк может потребовать погасить кредит в сжатые сроки?
- Как можно будет оплачивать ипотеку: в отделениях, через интернет или банкоматы? Может оказаться, что у банка мало отделений, все они расположены далеко, а за погашение кредита через другой банк берётся комиссия.
- Может ли банк повысить ставку по ипотеке и если да — в каких случаях?
- Какие дополнительные обязанности есть в кредитном договоре? Например, ежегодно присылать 2-НДФЛ?
- Каковы условия досрочного погашения кредита: что для этого нужно и можно ли выбирать между уменьшением платежа и срока кредита?
Если эти условия лучше или хотя бы не хуже условий по первоначальному кредиту, а новая ставка меньше, то игра стоит свеч и можно переходить к оформлению документов.
Одобрение кредита и квартиры
Итак, с банком вы определились — теперь нужно получить одобрение квартиры. От объекта тоже могут зависеть условия, например банки иногда считают, что реальная цена квартиры меньше заявленной, и тогда ставку по ипотеке могут изменить. На этом этапе банки действуют по-разному: кто-то отправляет клиента в отделение или к менеджеру, кто-то сразу выдаёт запрос на документы. В любом случае на этом этапе вам понадобятся документы по первому кредиту и по квартире, а также независимая оценка жилья.
Обычно требуется одинаковый пакет, но некоторые банки могут просить больше документов или, наоборот, не требовать некоторые из перечисленных:
- Копию паспорта.
- Копию СНИЛС.
- Документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи.
- Документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности.
- Документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы.
- Технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро).
- Выписку из домовой книги.
- Выписку с финансово-лицевого счёта квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте «Госуслуг»).
- Справку о реквизитах в первом банке.
- Документы, подтверждающие оплату квартиры (выписку со счёта, расписку).
- Анкету для страхования.
- Отчёт об оценке квартиры.
Если ваша квартира уже застрахована, а страховая компания входит в список одобренных новым банком, то, скорее всего, подписывать договор страхования заново не потребуется. Можно изменить выгодоприобретателя (банк) в уже заключённом. Не все банки пойдут на такой вариант, но обязательно уточните, возможно ли это в вашей ситуации. Кстати, страхование квартиры — вполне себе рабочий инструмент, который поможет в сложной ситуации, и о нём стоит подумать, даже если вы не рефинансируете ипотечный кредит.
Нужно провести новую оценку квартиры, выбрав оценщика из списка, одобренного банком. Процесс занимает около 3–5 дней.
За что предстоит заплатить при рефинансировании ипотеки:
- Страховку. Страховая премия зависит от суммы и срока, на которую страхуется квартира. Страховка оформляется одновременно с подписанием кредитного договора, но узнать сумму можно уже на этом этапе.
- Отчёт об оценке квартиры — 2000–7000 рублей.
- Получение выписки из ЕГРН — 1740 рублей, а если банк устроит электронная выписка — 700 рублей.
- Заказ технических документов (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией). Их стоимость зависит от площади квартиры и от того, нужно ли проводить новое обследование. Обычно банки просят технические документы не старше года, поэтому обследование приходится проводить. Например, поэтажный план для московской квартиры в 35 кв. м обойдётся в 5760 рублей, экспликация — в 300 рублей за 1 страницу (обычно их не больше 1–2), а технический паспорт — в 4000 рублей.
Итого: около 10 600 рублей.
Когда все документы готовы, банк берёт несколько рабочих дней на принятие решения, обычно от 1 до 3. От предварительного одобрения кредита до подписания договора может пройти несколько месяцев, большую часть времени занимает подготовка документов.
Рефинансирование одобрили. Что дальше?
Вот как будут развиваться события. Вы подписываете с новым банком два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры; берёте у него деньги и гасите свой долг в старом банке. После этого получаете документы о том, что старый кредит закрыт, снимаете старый залог и регистрируете новый, в пользу нового банка (это можно сделать одновременно). Разберёмся с каждым этапом подробнее.
Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом
После того как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их. Обычно это занимает пару дней. Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.
Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег. Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.
Снятие залога с квартиры
Кредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.
Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.
Как снять залог с квартиры, если есть закладная
Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру. Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.
Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:
- По совместному заявлению с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишетесь на приём в МФЦ и подадите заявление вместе.
- По заявлению представителя банка: банк всё сделает без вашего участия.
- По вашему заявлению: банк выдаст закладную с отметкой о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены.
Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы. Но если повезёт, банк всё сделает за несколько дней.
Как снять залог с квартиры без закладной
В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка. Самостоятельно всё сделать нельзя.
Снятие залога с квартиры через МФЦ
Документы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники. Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно. Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.
Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра. Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу. Можно сделать это и через онлайн-сервис Росреестра: графа «Обременения» должна стать пустой.
Совет
Попробуйте сэкономить время и одновременно подать в МФЦ сразу два заявления: одно на погашение старой ипотеки, а второе — на регистрацию новой. Это можно сделать, например, если первая ипотека была с закладной: запишитесь с представителем нового банка на регистрацию ипотеки и подайте оба заявления сразу. Если все документы будут в порядке и обойдётся без приостановок, то обе регистрации пройдут почти одновременно.
Регистрация нового залога на квартиру
Регистрировать новый залог одновременно со снятием старого имеет смысл ещё по одной причине — это сэкономит деньги. С момента выдачи кредита и до регистрации залога банк начисляет на ипотечные выплаты повышенный процент. Обычно это +1–2% к текущей ставке. Чем быстрее будет оформлен новый залог, тем меньше придётся заплатить за переходный период.
Снятие залога и регистрация нового может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Всё зависит от того, насколько расторопными окажутся оба банка и всё ли в порядке будет с документами. На практике случается, что банк допускает ошибки в документах, и регистрация нового залога затягивается. В таких случаях банк может пересчитать проценты за срок задержки, которая произошла по его вине.
Как правило, с новым банком заключаются два договора: кредитный и об ипотеке. В кредитном договоре описываются все условия выдачи кредита, а в договоре об ипотеке — всё, что касается залога квартиры: обязанности, срок регистрации залога, порядок обращения взыскания и другие нюансы.
Чтобы зарегистрировать ипотеку по договору, на регистрацию в МФЦ должны прийти обе стороны: заёмщик и банк — и заплатить госпошлину 1000 рублей.
Пакет документов для оформления залога на квартиру:
- Заявление о регистрации — его сделают на месте, в МФЦ.
- Кредитный договор.
- Закладная (если её оформили).
- Договор об ипотеке.
- Документы об оплате госпошлины.
- Отчёт об оценке квартиры.
- Другие документы от банка.
Ответы на распространенные вопросы
- Когда стоит рефинансировать ипотечный кредит?
Когда ваша экономия на будущих выплатах будет больше, чем расходы на переоформление кредита. - А когда не стоит?
Если вы выплачиваете аннуитетные платежи — сначала проценты, а потом саму сумму кредита — и прошло уже больше половины срока кредита. К этому моменту вы выплатили много процентов и совсем немного — основного долга. По новому кредиту банку придётся платить всё снова. - Сколько времени займёт рефинансирование?
Обычно процесс рефинансирования длится 1–2 месяца. Но срок может и увеличиться, если что-то пойдёт не так. - Сколько денег придётся потратить на рефинансирование?
Расходы зависят от банков и площади квартиры.
Посчитаем, во сколько рефинансирование ипотеки обойдётся семье Смирновых при самом плохом раскладе: первый банк выдаёт справки только за деньги, понадобится другая страховка, а с новым банком заёмщики подписали ипотечный договор. Напомним, у семьи двушка, они хотят рефинансировать остаток ипотеки — долг 7,5 млн на 13 лет.
Сколько стоит рефинансирование ипотеки:
- Справки из банков — по 2000 рублей за штуку.
- Госпошлина за регистрацию залога — 1000 рублей.
- Отчёт об оценке квартиры — 7000 рублей.
- Технические документы на квартиру — 10 800 рублей.
- Три выписки из ЕГРН по 1740 рублей — для предварительной оценки, после погашения ипотеки и после регистрации новой ипотеки — 5220 рублей.
- Новая страховка, 1% от страховой суммы (т. е. суммы кредита), — 60 000 рублей.
- Нотариальное согласие супруга на сделку — 2500 рублей.
- Повышенный процент до регистрации нового залога, 2% годовых за 2 месяца, — около 20 000 рублей.
Итого 110 520 рублей.
Сколько можно сэкономить на рефинансировании ипотеки
Давайте посмотрим это на примере тех же Смирновых.
Сейчас у них есть кредит 2018 года — 9 миллионов рублей, на 20 лет, под 9,8% годовых, ежемесячный взнос — 85 662 рубля.
За 84 прошедших месяца они выплатили 1,5 миллиона основного долга и хотят взять новый кредит на 13 лет. И выбрали вот такие условия: 7,5 миллиона рублей под 6% на 13 лет. Вот что из этого получилось (расчёты примерные, так как условия в банках могут отличаться, особенно в том, что касается соотношения процентов и основного долга в ежемесячных платежах):
С учётом расходов на рефинансирование оно всё равно остаётся выгодным. Семья сможет сэкономить: 2 638 998 − 110 520 = 2 528 478 рублей.
Коротко о главном
Рефинансирование ипотеки может быть выгодным, даже когда ставки высокие. Главное — тщательно всё посчитать. Вот что нужно помнить:
- Рефинансирование оправдано, если новая ставка поможет сэкономить на выплатах больше, чем вы потратите на переоформление кредита.
- Льготная госпрограмма для семей с детьми — отличная возможность снизить переплату даже в кризис.
- Будьте готовы собрать внушительный пакет документов: выписки, справки, заказать оценку жилья. Учтите расходы на них.
- Сравнивайте предложения банков, уточняйте все нюансы: скрытые комиссии, условия досрочного погашения, штрафы за просрочки.
- Учитывайте, что оформление потребует времени: от подачи заявки до регистрации залога может пройти пару месяцев.
Рефинансирование — сложный процесс, который требует внимания и усилий. Но если всё сделать правильно, новая ипотека поможет сэкономить.