Россия – социальное государство, где все делается ради вас. Даже коллекторскую деятельность вписали в правовое поле для защиты интересов должников. Собственно, это из названия закона следует «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности...».
Вот и льготная ипотека была создана как инструмент, способствующий достижению целей национального проекта "Жилье и городская среда" и государственной программы обеспечения доступным и комфортным жильем. Цели благие - создание условий для возможности приобретения доступного жилья гражданами Российской Федерации и защита от непорядочных застройщиков. Но реализовать это решили через развитие ипотечного сектора на первичном рынке недвижимости.
В целом, если ознакомиться с вышеуказанными инициативами в совокупности, то можно понять, что авторы не имеют в виду само по себе обеспечение жильем. Их мысль направлена на стимулирование кредитного сектора, за счет которого населению должно стать доступно жилье. И никаких новых инструментов формирования условий для реализации права на жилище. Просто накачка кредитного сектора бесплатными государственными деньгами.
И вот в этом месте сделаем оговорку. Первоначально льготной ипотекой называли проект, в котором государство финансировало льготную ставку 6,5%, потом финансирование ослабили до 8%. В последствии данный термин распространился на все государственные проекты с субсидированием процентной ставки. Поэтому, когда огласили прекращение программы субсидирования пониженной кредитной ставки, имели в виду именно программу 8%.
Как работает льготная ипотека
На деле эта схема приобрела следующий вид:
Государство выделяет денежные средства на субсидирование льготной ставки по кредиту. То есть, оно заплатит разницу между льготной и рыночной ставкой, компенсировав банку недополученную прибыль. Застройщик не может пользоваться кредитными деньгами покупателя, пока не построит дом. Все это время деньги лежат на эскроу счете. Соответственно, застройщик либо строит за свои, а их нет, либо кредитуется. Такое кредитование называется проектным финансированием.
В итоге кредитные деньги лежат в банке, и он ими, скорее всего, пользуется, пополняя оборотку, заемщик платит проценты по кредиту, государство компенсирует разницу ставки, и застройщик платит по кредиту. Более того, банк забирает под себя объекты застройщика в качестве залога, обеспечивающего кредит, получая возможность влиять на цены, за которые будет продаваться жилье. Однако про подковерные штуки между банком и застройщиком говорить не будем, только предполагать.
Льготный процент позволил в короткие сроки набрать банкам, допущенным до участия в программе, объемы заемщиков. Это позволило сообщить о росте рынка страхования, поскольку за любым кредитом тянется страховка. Но в плюсе на короткой дистанции остались и застройщики.
У населения денег нет в том количестве, которое необходимо для роста строительного сектора. Именно поэтому государственная помощь населению была направлена в сторону первички, а не вторичного рынка жилья. Тем самым стимулируя спрос на новостройки. К тому же льготная ипотека в совокупности с другими продуктами государственной поддержи, сдерживающими процентную ставку, нивелировала влияние ключевой ставки ЦБ РФ на спрос до определенного момента. – та самая, короткая дистанция.
На кого рассчитана льготная ипотека
Выбранный путь реализации условий «доступного жилья» был рассчитан на вымирающий средний класс. Отсюда возникла критика в части того, что для тех, кто не мог себе позволить ипотеку до этого, ничего не изменилось. По сути, рынок качнуло за счет обеспеченных слоев населения, сделав кредитные продукты более привлекательными. Однако, поскольку под ногами населения финансовой устойчивости как не было, так и нет, статистически значимое количество среднего класса осталось без недвижимости, купленной за счет льготной ипотеки. Не все потянули на длинной дистанции кредитные обязательства.
Естественно, в отчетах о достижениях реализации государственной поддержки об этом не писали. Там писали о количестве выданных ипотек, суммах и метрах квадратных.
Программа льготной ипотеки длилась до 1 июля 2024 года, и после ее отмены рынок первички частично просел в продажах. Однако тучи начали сгущаться задолго до этой даты, поскольку у государства отсутствовал механизм сдерживания цен на недвижимость. Поэтому, в определенный момент, стоимость недвижимости вышла за лимиты, предусмотренные программой. То есть, если стоимость недвижимости превышала 6 миллионов, то все, что выше этой суммы, попадало под свободную рыночную ставку, делая льготную ипотеку не совсем льготной. Это от части снизило объем спроса на нее, а отчасти увеличило количество банкротов, имеющих ипотеку.
Последствия завершения программы
И вот в 2025 году мы остались без одной из программ субсидирования пониженной ставки по кредиту на приобретение недвижимости. Рынок первички, особенно загородной недвижимости, по Новосибирску просел до 70% по продажам. Старые объемы строительства не соответствовали реальным возможностям потребителя. Отчасти из-за роста стоимости недвижимости, произошедшего в том числе и из-за искусственного роста объема продаж, отчасти из-за прекращения финансирования со стороны государства льготной процентной ставки.
Банковский сектор подтягивает проектное финансирование до среднерыночной ставки, а это 30%, что неминуемо сократит реальные цифры успеха реализации государственных инициатив. Да и не даст упасть цене на недвижимость. Как результат - «доступное жилье» сделало жилье менее доступным.
В целом от затеи государства остался в плюсе банковский сектор, получив бесплатные бюджетные деньги. Потому что общество и застройщики по положительным эффектам не могут с ними конкурировать.
Однако интереснее на это смотреть со стороны цифр. Так, в 2024 году на субсидирование льготных ставок, по ряду программ, было выделено 446,9 миллиардов рублей. Застройщики получили сопоставимый объем проектного финансирования. А в качестве дохода на эту сумму банковский сектор получит от каждого участника по каждому кредиту не менее 20-30% годовых.
Более интересные варианты приобретения жилья вы можете посмотреть тут -> Доступ, а чтобы быть в курсе наших разборов, приглашаем вас в наш Телеграмм канал