ООО «Специализированный застройщик “Акбузат”» (Акбузат – волшебный крылатый конь из башкирской мифологии), которое планировало построить многоэтажный дом в жилой зоне на улице Менделеева в Уфе, не удалось отсудить право на получение разрешения на строительство. В 2024 году мэрия Уфы отказала застройщику, пояснив, что жилой дом займет более 70% земельного участка при нормативе 60%. Суд первой инстанции встал на сторону «Акбузата», но апелляционный суд поддержал доводы уфимской мэрии. Юристы полагают, что постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда соответствует нормам права.
Строительство жилого дома специализированного застройщика «Акбузат» на улице Менделеева в Уфе оказалось под вопросом. Администрации Уфы удалось отстоять свое мнение по поводу отказа выдавать разрешение на строительство объекта. В декабре 2024 года арбитражный суд Башкирии признал незаконным действия отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений мэрии и обязал выдать «Акбузату» разрешение на строительство дома в течение десяти дней после вступления решения в силу.
Как следует из материалов дела, застройщику принадлежит земельный участок площадью около 0,4 га за зданием Восточной экономико-юридической гуманитарной академии. Кадастровая стоимость участка — 26 млн руб., вид разрешенного использования — «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». В июле прошлого года «Акбузат» через Госуслуги направил заявление о выдаче разрешения на строительство многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой. В августе отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений мэрии отказался предоставить разрешение на основании несоответствия представленных застройщиком документов градостроительным нормам.
Суд первой инстанции с выводами мэрии не согласился. Как отмечено в его решении, «все элементы планировочной организации территории размещены в границах земельного участка»: внутриквартальные проезды, тротуары, инженерные сети. Проектная документация, указал суд, прошла экспертизу и нареканий не получила. Согласно ей, так называемое «пятно застройки» на участке составляет 24,6%.
В апелляционной инстанции, отмечено в постановлении, представитель администрации Уфы настаивал на том, что жилой дом, при его строительстве, займет более 70% площади земельного участка, а это «является грубым нарушением градостроительных регламентов», установленных Правилами землепользования и застройки Уфы. Документ, принятый горсоветом Уфы в 2019 году, предусматривает, что площадь многоэтажного дома не может превышать 60% площади земельного участка. Внутриквартальные проезды, разворотные площадки и иные территории для движения автотранспорта должны быть размещены в границах территории земельного участка, на котором возводится дом, а не на соседних — даже при условии прав собственности или аренды на них.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, изучив представленные документы, встал на сторону мэрии Уфы.
Как следует из постановления, суд согласился с выводами ответчика о том, что при строительстве дома коэффициент застройки участка составит 70,05%. «Таким образом, учитывая произведенный расчет коэффициента застройки 70%, установленный показатель максимального процента застройки (60%) при возведении планируемого объекта следует признать превышенным, в связи с чем в выдаче разрешения на строительство обоснованно отказано»,— пояснил суд апелляционной инстанции.
Найти контакты руководителей «Акбузата» вчера не удалось.
«В целом, отталкиваясь от регулирующего законодательства, выводы апелляции выглядят обоснованными и соответствуют градостроительным нормам,— полагает судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев. — В частности, проект предусматривал размещение конструктивных элементов здания за пределами зоны допустимого размещения объекта, что является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Учитывая вышесказанное, полагаю, что кассационная инстанция, скорее всего, согласится с выводами нижестоящего суда».
«Апелляционный суд обоснованно отменил решение первой инстанции, указав на нарушения градостроительных норм, включая превышение коэффициента застройки и выход конструктивных элементов за границы участка. Однако кассационная инстанция может пересмотреть выводы, если заявитель докажет, что неверно применены нормы о преюдициальности, либо технические требования. Перспективы кассации зависят от убедительности аргументов о существенных нарушениях материального права»,— пояснил управляющий партнер юридической компании «Якупов и партнеры» Тимур Якупов.
Булат Баширов