(на примере городского округа город Лабытнанги (ЯНАО))
Отрасль жилищного строительства оказывает влияние на развитие городской инфраструктуры и на качество жизни населения, в связи с чем постоянно находится в фокусе внимания у государственной власти. Особое внимание уделяется вопросам обновления жилищного фонда и сноса ветхих и аварийных домов.
В целях обеспечения устойчивого экономического и социального развития Российской Федерации и повышения уровня жизни населения в рамках указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2024 года № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» (далее – указ Президента РФ, указ № 309) определены 7 национальных целей, одной из которых является «Комфортная и безопасная среда для жизни». Для ее достижения закреплен ряд целевых показателей, в числе которых обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году и не менее 38 кв. м к 2036 году (далее – средняя жилищная обеспеченность, уровень жилищной обеспеченности).
На первый взгляд, установленная цель кажется труднодостижимой, но, если обратиться к международному опыту, очевидно, что в ряде стран уже сегодня достигнуты более высокие значения. К примеру, в Канаде данный показатель достигает 65-75 кв. м на человека, в США – 56-71 кв. м, в Германии – 40-50 кв. м, во Франции – 40-45 кв. м, в Китае – 35-45 кв. м, в Японии – 30-40 кв. м.
А что мы имеем сегодня? По данным статистики, к концу 2023 года средний уровень жилищной обеспеченности в Российской Федерации составлял 28,8 кв. м на человека. Следовательно, отметка в 30 кв. м на человека в среднем по стране практически достигнута. В разрезе субъектов Российской Федерации уровень жилищной обеспеченности варьируется от 15,0 до 38,0 кв. м площади жилых помещений на одного жителя.
Значение средней жилищной обеспеченности весьма неоднородно в масштабах страны, так как зависит от многих факторов. Среди них:
- динамика численности населения;
- уровень доходов;
- доступность жилья, в том числе предложения по ипотечному кредитованию и реализуемые программы государственной поддержки;
- площадь непригодного для проживания жилищного фонда;
- возможности развития строительного комплекса;
- состояние рынка жилищного строительства;
- наличие свободных земельных ресурсов;
- спрос на индивидуальное жилищное строительство и др.
В стратегиях социально-экономического развития муниципальных образований, утвержденных до указа № 309, уровень средней жилищной обеспеченности, как правило, на конец планируемого периода составлял не выше 25-30 кв. м площади жилых помещений на одного человека. Данный целевой ориентир был отражен в документах территориального планирования в функциональном зонировании территории при определении потребности в развитии жилых зон. В связи с установлением на федеральном уровне более высокого значения целевого показателя в градостроительной документации необходимо пересмотреть территориальные возможности населенных пунктов в целях возможного вовлечения земель под жилищное строительство и создания условий для роста жилищной обеспеченности.
Перспективы достижения установленного целевого показателя «Обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году» оценим на примере городского округа город Лабытнанги (далее – город Лабытнанги, город, городской округ) Ямало-Ненецкого автономного округа, относящегося к территориям Крайнего Севера Российской Федерации и входящего в Арктический регион. К территориям Арктической зоны в настоящее время особое внимание, поставлена задача по обеспечению высокого качества жизни населения. Но решить эту задачу достаточно сложно по ряду причин.
Во-первых, фактический уровень жилищной обеспеченности во многих северных населенных пунктах ниже среднероссийского значения. Так, по состоянию на конец 2023 года в городе Лабытнанги на одного жителя приходилось 21,1 кв. м площади жилых помещений, что ниже на 1,2 кв. м от среднего окружного значения и на 7,7 кв. м – от среднероссийского значения.
Во-вторых, доля индивидуального жилищного фонда в северных населенных пунктах в общей площади жилья существенно меньше доли многоквартирного фонда, а это один из наиболее весомых факторов, определяющих высокие значения показателя жилищной обеспеченности.
Например, в канадском городе Уайтхорсе, входящем также в Арктический регион, уровень жилищной обеспеченности составляет 35-40 кв. м на человека, при этом в индивидуальных жилых домах проживает около 58-62 % жителей. В городе Лабытнанги индивидуальное жилищное строительство не получило развития – в индивидуальных домах проживает менее 1,5 % жителей. Ежегодно, в общем объеме введенного в эксплуатацию жилищного фонда на индивидуальные дома приходится менее 10 %.
В-третьих, при освоении Севера России территория застраивалась преимущественно жилыми домами в деревянном исполнении (бараками). Значительная часть эксплуатируемых домов сегодня находится в аварийном состоянии (15-20 % от общей площади жилья). Еще большая часть жилищного фонда на пороге присвоения статуса аварийности. Переселение жителей из непригодного для проживания жилищного фонда осуществляется преимущественно в равнозначные по площади квартиры. Таким образом, жилищная обеспеченность при переселении из непригодного для проживания жилищного фонда не увеличится более чем до 20-22 кв. м на человека.
Стоит отметить, что решение задачи по обновлению жилищного фонда требует наращивания темпов жилищного строительства, что в условиях Крайнего Севера является трудновыполнимой задачей по ряду причин:
- короткий строительный сезон;
- высокая себестоимость строительства;
- ограничения хранения завозимых строительных материалов;
- ограниченное число строительных компаний и дефицит квалифицированных кадров;
- дефицит территорий, пригодных для жилищного строительства;
- зависимость от государственного финансирования.
Особенность жилищной отрасли северного города – отсутствие первичного рынка жилья. Все новостройки предназначены для переселения граждан из непригодного жилищного фонда. Несмотря на высокую доступность жилья в целом по ЯНАО, в городе Лабытнанги доступность жилья невысокая. На начало декабря 2023 года стоимость 1 кв. м вторичного жилья в городе Лабытнанги составляла 113,3 тыс. рублей, а средняя заработная плата – 107,3 тыс. рублей.
В качестве причины, сдерживающей темпы жилищного строительства в северных городах, также стоит выделить низкий спрос на жилую недвижимость. Территория Крайнего Севера всегда была местом притяжения для трудоспособного населения и сегодня продолжает сохранять свою привлекательность благодаря экономическим стимулам. Но приобретение жилья в собственность именно на Крайнем Севере не стоит у людей в приоритете, так как, достигая пенсионного возраста, большая часть переезжает на «большую землю».
Вследствие вышесказанного возникает следующий вопрос: целесообразно ли строить жилье в таком объеме на территориях Крайнего Севера в целях достижения среднероссийского уровня и уровня, заложенного в указе Президента РФ?
В генеральном плане городского округа город Лабытнанги значение показателя средней жилищной обеспеченности на конец 2040 года установлено на уровне 19,6 кв. м на человека. Согласно статистическим данным на конец 2023 года в городском округе на одного жителя приходилось 21,1 кв. м. В период с 2010 года по 2023 год количество квадратных метров жилых помещений, приходящихся в среднем на одного городского жителя, уменьшилось с 21,5 до 21,1. Поэтому при внесении изменений в генеральный план города Лабытнанги вместо федерального целевого показателя в 38 кв. м на человека значение средней жилищной обеспеченности на расчетный срок с учетом квартирографии новостроек не может превышать 25 кв. м.
В связи с установленными национальными целями, задачами и целевыми показателями требуется корректировка документов территориального планирования, так как значения целевых показателей, определенные в них, будут рассматриваться как вклад территории в достижение национальных целей. При этом при закреплении значений целевых показателей в градостроительных документах в случае их несоответствия тем, которые обозначены в указе Президента РФ, необходимо серьезное обоснование новых значений как на муниципальном, так и на региональном уровне.
В муниципальных образованиях, входящих в состав арктических территорий, достичь целевого показателя по среднему уровню жилищной обеспеченности, закрепленному в рамках указа Президента РФ, очень сложно. Но это не значит, что на этих территориях не будут выполнены другие задачи, определенные для достижения национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни»: обновление жилищного фонда, сокращение непригодного для проживания жилищного фонда, модернизация коммунальной инфраструктуры и улучшение качества жилищно-коммунальных услуг, благоустройство общественных территорий.
Автор статьи: Кузнецова Анастасия, Ведущий экономист 1 категории ИТП "Град".