Введение
Что будет с ценами на недвижимость в России ? Будут ли падать или расти ? Это, пожалуй, один из самых наболевших вопросов, который мучает многих россиян. И в этой статье я поделюсь своими мыслями на этот счет.
Два лагеря
Давайте для начала определимся кто заинтересован в падении цен на недвижимость, а кто - нет.
Понятно, что в падении заинтересованы обычные россияне, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. И таких людей много. Они собственно и формируют основной спрос на рынке недвижимости. Но тут важно понимать, что при текущих ценах спрос формируется не за счет собственных средств граждан, а за счет ипотечных кредитов и господдержки.
А вот список тех, кто не заинтересован в падении цен на недвижимость:
- Застройщики. Чем выше цена, тем больше прибыль. Чем ниже цена, тем меньше прибыль. Все предельно просто.
- Компании, производящие сырье, материалы и изделия для строительства. Логика такая: при падении цен на жилье (новостройки), падают цены на сырье, материалы и прочие строительные изделия и, соответственно, падает прибыль этих компаний.
- Риэлторы. Логика здесь похожа: чем выше цена на недвижимость, тем больше комиссионные (процент от стоимости объекта)
- Государство. На первый взгляд, заинтересованность государства в высоких ценах на недвижимость может показаться неочевидной. Но если вдуматься, то государство как раз и является главным бенефициаром высоких цен на жилье. Действительно, высокие цены обуславливают высокие налоговые поступления в государственный бюджет, причем как со стороны строительных компаний, так и со стороны граждан (имущественный налог, а также НДФЛ с продажи недвижимости)
- Инвесторы. Инвестор, как никто другой, заинтересован в том, чтобы купленный актив (недвижимость) рос в цене.
- Ипотечники. Поставьте себя на место человека, залезшего в ипотечную кабалу на много лет. Будете ли вы счастливы от осознания того, что ваше жилье упало в цене, но вы все равно вынуждены продолжать отдавать банку круглую сумму ежемесячно в течение многих лет ? Думаю, что нет.
- Банки. Для банков ипотечное жилье является обеспечением по выданному кредиту. Если заёмщик не может выплатить кредитные обязательства, то жилье становится активом банка. Поэтому в случае падения цен на жилье, падает и стоимость чистых активов банка. Это может привести к плачевным для банка последствиям: в лучшем случае потребуется докапитализация, в худшем - банкротство и ликвидация.
Теперь вы понимаете насколько огромный лагерь тех, кто абсолютно не заинтересован в падении цен на недвижимость и кто будут делать все возможное, чтобы не допустить ее обвала. Именно по этой причине представители этого лагеря всегда говорят о росте цен на жилье. Другой риторики вы от них не услышите.
Аргументы за рост цен
Какие же аргументы в пользу роста цен на недвижимость приводят те, кто в нем заинтересован и насколько эти аргументы логичны и убедительны ? Я собрал наиболее популярные и по каждому из них я выскажу свое личное мнение.
1. Недвижимость всегда растет в цене
Это один из самых популярных аргументов, который я слышал из уст апологетов роста цен на жилье. Но к сожалению, данное утверждение не имеет ничего общего с реальностью т.к история знает массу примеров падения цен на недвижимость, причем как в России, так и в других странах мира. Если брать Россию, то за последние 30 лет обвал цен мы наблюдали уже 3 раза (в 1998-2000 годах, в 2008-2010 годах и в 2014 году). Другие страны также не являются исключением: Япония, Китай, Америка, Турция, Латвия, Финляндия, Испания, Дания, Германия, Аргентина и т.д
2. Цены на новостройки будут расти из-за высоких процентных ставок
Мол, высокие процентные ставки увеличивают издержки строителей. Данный аргумент у меня вызывает улыбку, потому что я вспоминаю период низких ставок ЦБ и тогда те же самые лица объясняли рост цен на жилье именно низкой ставкой ЦБ, которая стимулирует ипотечный спрос. Таким образом, по их логике, цены на жилье будут расти всегда при любой ставке ЦБ. Но это утверждение возвращает нас к предыдущему аргументу о бесконечном росте цен на недвижимость, который показал свою несостоятельность.
3. Выросшие благодаря высокой ставке ЦБ накопления россиян приведут к ажиотажному спросу на жилье в ближайшем будущем и, как результат, к росту цен
Данный аргумент также выглядит довольно неубедительно. Во-первых, накопления россиян выросли в номинальном выражении. В реальном же выражении (с учетом реальной, а не официальной инфляции) рост оказался минимальным, если вообще был. Во-вторых, средний размер вклада россиян в первом квартале 2025 года составил 413 686 рублей. Как вы понимаете, эта сумма абсолютно несоизмерима с ценами на жилье, а в крупных городах ее даже недостаточно для первоначального взноса по ипотеке. Скажу больше: данная сумма вообще завышена, т.к это среднее значение, а не медианное. Т.е к примеру, если большинство россиян имеют вклад размером 150 000 рублей, а небольшое количество состоятельных граждан имеют вклад размером 200 000 000 рублей, то среднее значение вклада будет 400 000 рублей, а медианное - в районе 150 000 рублей. Таким образом, выросшие накопления обычных граждан никаким образом не окажут влияния на спрос на жилье в ближайшей перспективе. А состоятельные россияне, как вы понимаете, вообще не определяют спрос на рынке жилья, по крайней мере в сегменте "масс-маркет"
4. Огромный неудовлетворенный спрос на новостройки толкает цены вверх
Я лично не понимаю о каком таком огромном спросе идет речь т.к объём нераспроданного строящегося жилья по всей России с каждым годом только растет. На февраль 2025 года он достиг 68% от общего объёма строительных проектов, что говорит именно о падении спроса, а не о росте. Таким образом, цены растут не из-за растущего спроса, а из-за того, что застройщики их искусственно завышают. Им проще/выгоднее продать в 3 три раза меньше объектов, но в тридорога, чтобы получить ту же самую прибыль. И они будут продолжать это делать до тех пор, пока спрос не упадет до нуля. Именно по этой причине застройщики, риэлторы, банки и прочие заинтересованные лица всегда будут говорить о росте цен на недвижимость, чтобы побудить доверчивое население к покупке "сегодня" т.к "завтра" цены будут еще выше.
5. Цены на жилье будут расти темпами инфляции
Этот аргумент был бы убедительным если бы не одно "но": темпы роста цен на недвижимость значительно опережают инфляцию и рост зарплат. Так, за последние 10 лет цены на новостройки выросли в 3.5 раза, а средние зарплаты - всего в 2.5 раза. Это значит, что естественная платежеспособность населения упала в 1.4 раза за этот промежуток времени. Фактически, она упала еще больше, т.к Росстат анализирует среднюю зарплату, а не медианную, а она, как вы знаете, чувствительна к "выбросам" (экстремально большим и малым значениям). Т.е говоря простым языком, если директор компании поднял себе зарплату в 2 раза, а работники никакого повышения не получили, то формально средняя зарплата в компании значительно выросла, хотя фактически для большинства она не изменилась. Таким образом, если рост цен продолжат обгонять рост зарплат , то естественный платежеспособный спрос продолжит падать пока не достигнет нуля.
6. Недвижимость в России дешевле, чем во многих других странах, поэтому она будет расти
Начнем с того, что это утверждение само по себе некорректно, потому что сравнивать нужно не цены в абсолютном выражении, а возможность людей купить жилье в своей стране. Поэтому для этих целей используют такой параметр, как коэффициент доступности жилья (КДЖ), который показывает количество лет, необходимых среднестатистической семье для того, чтобы накопить на квартиру. И тут важно не попасться на удочку. Дело в том, что в России используется своя методика расчета КДЖ, которая сильно отличается от международной. Благодаря этому, КДЖ расчитанный по российской методике в 3(!) раза меньше КДЖ, расчитанного по международной методике. Именно по этой причине многие наивно полагают, что жилье в России более доступно, чем во многих других странах, хотя это совсем не так. На эту тему мной была написана отдельная большая статья, которую я рекомендую прочитать.
Аргументы за падение цен
Теперь настало время рассмотреть аргументы в пользу падения цен на жилье.
1. Падающий спрос
Как я писал выше, комментируя 4-й и 5-й аргументы в пользу роста цен, платежеспособный спрос падает т.к рост доходов населения не успевает за ростом цен на жилье. И чтобы спрос восстановить, необходимо одно из следующих условий:
- Поднять людям зарплату минимум в 1.5 раза, что нереально сделать единовременно т.к это неминуемо приведет к огромной инфляции по всем товарам и услугам
- Поднять ипотечный спрос путем уменьшения ставок по ипотеке, что в текущих реалиях сделать также невозможно т.к ставки по ипотеке привязаны к ставке ЦБ РФ и в ближайшие 2-3 года ЦБ точно не опустит ставку ниже двухзначного значения. Более того, несмотря на рост накоплений граждан, их размера недостаточно даже для первоначального взноса, если мы говорим про крупные российские города. Таким образом, нового большого наплыва ипотечников можно не ожидать в ближайшем будущем.
- Опустить цены на жилье, причем минимум в 1.5 раза, для того, чтобы устранить огромный разрыв между ростом цен и ростом доходов населения. Как вы понимаете, на такой шаг продавцы не пойдут, по крайней мере добровольно. Но в какой-то момент, когда спрос упадет до нуля, у них просто не будет другого выбора.
2. Мировой экономический кризис
Геополитическая ситуация в мире накаляется с каждым днем. Вероятность мировой рецессии / экономического кризиса велика как никогда. А во время экономического кризиса падает всё: акции, нефть, золото и пр. И недвижимость также не является исключением. Примеры стран, в которых падали цены на жилье, я привел в 1-м аргументе в пользу роста цен.
3. Пузырь на рынке российской недвижимости, который может лопнуть в любое время
Все без исключения пузыри имеют одно неприятное свойство: рано или поздно они лопаются, нанося огромный урон экономике страны. Причем схлопнуться пузырь может как случайно, достигнув некой критической массы, так и под воздействием внешних факторов. Зачастую в качестве триггера, приводящего к схлопыванию пузыря, служит ухудшающаяся экономическая ситуация в стране. А так как экономика страны тесно интегрирована в мировую экономику, то можно сказать, что мировая рецессия / экономический кризис непременно приведет к рецессии/экономическому кризису внутри страны.
4. Демографическая ситуация ухудшается с каждым годом
Население России не растет уже 40 (!) лет и оно стареет (средний возраст россиянина достиг 40 лет)
Дальше ситуация будет только ухудшаться т.к все меньше пар хотят заводить детей в том числе из-за недоступности жилья:
Т.е с одной стороны мы имеем стремительно стареющее население России, которое за последние 40 лет так и не выросло, а с другой - десятки миллионов объектов недвижимости, построенных за последние 40 лет. Получается, что количество объектов недвижимости на одного жителя России сильно увеличилось за этот период времени. Это абсолютно не соотносится с заявлениями представителей лагеря роста о том, что в России огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Я думаю, что на горизонте 20-30 лет граждане вообще перестанут покупать жилье только потому, что оно в массовых количествах будет доставаться им по наследству от умерших родителей, бабушек и дедушек.
Заключение
Целью написания данной статьи было дать вам пищу для размышлений относительно дальнейших перспектив рынка недвижимости в России. Лично я отношу себя к лагерю тех, кто считает, что цены на жилье в России упадут. С другой стороны, я прекрасно отдаю себе отчет в том, что противоположный лагерь в лице застройщиков, банков и государства будет сопротивляться до последнего, пытаясь удержать цены на высоком уровне. Единственное, перед чем они не смогут устоять и что приведет к слому тренда - это нулевой/ околонулевой спрос, который возможен при выполнении одного из условий:
- Отсутствие возможности покупки жилья по текущим ценам
- Отсутствие желания покупки жилья по текущим ценам
Если с первым условием все понятно, то выполнение второго условия полностью зависит от того, насколько граждане смогут изменить свой образ мышления и поверить в то, что цены на жилье могут не только расти, но и падать.
А что вы думаете по этому поводу? Ожидаете ли вы рост или падение цен на недвижимость?
Спасибо
Спасибо за просмотр. Если вам понравилась статья, то буду благодарен вам за лайк и подписку, тем самым вы вдохновите меня на написание нового, не менее интересного и полезного контента.
Для тех, кому интересна тема недвижимости, в этой подборке я делюсь своими мыслями на этот счет.
Если вам интересна тема банков и их разоблачений, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема обманов и разводов, то советую к прочтению мою подборку.
Если вас интересует тема долгосрочных инвестиций, то добро пожаловать в эту подборку.
Если вам интересна тема инвестиций и трейдинга, то советую к прочтению мою подборку.