Сеть взорвал видеоролик, где десятки разъяренных ипотечников врываются в офис компании «Самолет» ― крупнейшего строителя страны. Требования штурмующих — получить свои квартиры в московском ЖК «Остафьево».
Статья по теме: Мотор «Самолета» забарахлил
Согласно СМИ, людям обещали выдать ключи от квартир еще в прошлом году. Под это обещание семьи с детьми отказались от арендного жилья. Но застройщик ключи не выдал, сославшись на то, что комплекс не до конца готов. Приехавшая на место происшествия полиция купировала кризис.
А еще через пару дней весь русскоязычный интернет был увешан ссылками на интервью генерального директора «Самолета» Анны Акиньшиной о безусловном лидерстве компании «Самолет», развитии маржинальности, диверсификации, ускорении монетизации и внедрении собственных инновационных разработок.
В целом инцидент исчерпан: компания «Самолет», лидер отрасли, обязательно сдаст миллионы квадратных метров недвижимости тысячам российских семей, исправно выплачивающих свои ипотечные кредиты, растящих детей и арендующих жилье в ожидании собственных квартир. «Самолет» точно погасит несколько выпусков облигаций, котируемых сейчас на уровне 30‒40% годовых, и решит все проблемы, нахлынувшие из-за резкого роста ключевой ставки, сокращения льготных программ ипотеки и резко затормозившего спроса.
Но сам по себе прецедент с семейными ипотечниками и компанией «Самолет» заставляет задуматься о том, что реформа рынка жилья, запущенная в 2019 году, свернула не туда. Запуск эскроу-счетов сделал главным звеном всей сложной махины строительства жилой недвижимости банк, который номинально выступает гарантом достройки жилой недвижимости. Он же выдает кредиты и на строительство, и на покупку в виде ипотеки. А некоторые банки пошли еще дальше и приобрели доли в девелоперских компаниях.
На словах реформа звучала хорошо. Но если из инструмента у вас есть молоток, то все проблемы кажутся гвоздями. Американская поговорка прекрасно отражает трансформацию, произошедшую с рынком недвижимости в стране за пять лет. Если вы банк, то все активы, которыми вы оперируете, становятся финансовыми. В итоге «квадрат» недвижимости в России превратился из важнейшего элемента решения социальных проблем в финансовый актив. Даже покупатели стали использовать другую терминологию: не «цена недвижимости», а «размер ежемесячного ипотечного платежа». А значит, брать кредиты, которые по номиналу они никогда в жизни не смогут погасить, уповая на инфляцию, которая все обесценит.
Конечно, с момента начала реформы цена «квадрата» в России стала стремительно расти. С 2019 года, согласно данным Сбербанка, цены на недвижимость в стране в среднем поднялись в два с половиной раза. По данным Росстата, цена первичной недвижимости увеличилась в три раза. Накопленная инфляция рубля с 1 января 2019 года — 56%. При таких темпах роста цен советская «однушка» в 36 квадратных метров стала роскошью. Массовым продуктом девелоперов стали студии по 18‒25 «квадратов», где кухня и жилая зона объединены в единое пространство.
Взвинчиванию цен на жилье активно помогало и государство. По инициативе правительства в стране было запущено несколько льготных ипотечных программ. Ставки по ним поначалу были ниже рыночных, а потом значительно ниже ключевой ставки ЦБ. То есть берешь ипотеку под 7%, а если остаются лишние деньги, не досрочно погашаешь ее, а кладешь деньги на депозит в том же банке под 20%. Профит не выходя из дома.
В результате в последние годы льготными стали до 80% выдаваемых ипотечных кредитов на покупку новостроя. Все бы ничего, но в прошлом году субсидии на оплату льготных ипотечных программ обошлись Минфину в 1,1 трлн рублей. То есть те, кто вообще не имеет отношения ни к строительству, ни к ипотеке, через налоги отдает эти деньги даже не людям, взявшим ипотеку, а напрямую банковскому сектору. При этом за срок жизни ипотечного кредита бюджет в качестве субсидии платит как за две-три, а при текущих ставках и сроках кредитов как за четыре квартиры.
Валерий Фадеев, бывший главред журнала «Эксперт», работая в Общероссийском народном фронте, а потом возглавляя Общественную палату, во время обсуждений программы расселения ветхого и аварийного жилья и внедрения эскроу-счетов часто поднимал вопрос о необходимости создания института социального жилья в стране.
На фоне либеральных преобразований и тотального внедрения ипотеки, за которым стояло мощнейшее банковское лобби, его предложения казались, мягко говоря, неуместными: страна стремилась к капитализму. А тут предлагается сделать два шага назад. Социальное жилье тогда ассоциировалось с ветшающими хрущевками и, конечно же, с чиновником-распределителем, определяющим, кто живет в социальном жилье, а кто стоит в очереди.
Однако есть опыт московской реновации. Жилье, получаемое горожанами взамен их снесенных хрущевок, ― не премиальное, но вполне комфортное. При этом в стоимость этого «квадрата» не закладываются банковские проценты, риски девелопера и прочая сверхмаржа. В результате такой «квадрат», согласно тендерным документам, обходится мэрии примерно в 250 тыс. рублей, тогда как в соседнем доме, строящемся на «рыночных» условиях, он в полтора-два раза дороже.
Если исходить из этих цен и объемов субсидирования ипотеки, государство могло бы строить более 4 млн квадратных метров в Москве или в два-три раза больше в регионах (всего в год в России строится порядка 40 млн квадратных метров жилья в многоквартирных домах). И раздавать эту недвижимость в социальный наем. Например, многодетным семьям: родил троих — получил «трешку», четверых — четырехкомнатную квартиру, по цене амортизации.
При этом рынок частной недвижимости оставить в покое. Пусть рыночный «Самолет» сам решает свои проблемы рыночными способами с рыночными банками.