«Семейная ипотека» на вторичке: новые правила и нюансы
В марте 2025 года министерство финансов внесло изменения в программу семейной ипотеки, позволив использовать льготные кредиты для покупки жилья в многоквартирном доме на вторичном рынке. Новость хорошая, однако есть множество нюансов. Разбираемся.
Новые условия
НАПОМНИМ:
«Семейная ипотека» – это госпрограмма, направленная на поддержку семей с детьми в вопросе покупки жилья. Некоторые условия:
- ставка 6% годовых;
- максимальная сумма кредита – до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, до 6 млн рублей – для остальных регионов;
- вступить в программу могут семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет.
До 1 апреля 2025 года взять квартиру по «Семейной ипотеке» на хороших условиях можно было только в новостройках. Однако с этого месяца программа распространяется и на вторичное жилье, правда не везде. Во-первых, из списка городов сразу вычеркнули Москву, Санкт-Петербург, а также Московскую и Ленинградскую области. Во-вторых, в списке нет крупных городов.
Основные требования для покупки квартиры по «Семейной ипотеке» во вторичном жилье:
- недвижимость должна находиться в пределах городов, где не ведется строительство многоквартирных домов или их количество на данный момент не превышает двух;
- дом, в котором находится приобретаемое жилье, не должен быть аварийным и не должен быть построен более 20 лет назад на момент оформления ипотечного кредита;
- одно и то же жилое помещение можно приобрести с использованием льготной ипотеки по программе «Семейная ипотека» только один раз;
- продавцом не могут выступать взаимозависимые лица (например, близкие родственники) или юридические лица, связанные с заемщиком.
Перечень городов доступен на сайте дом.рф. Нас интересует Тверская область:
- Андреаполь, Бежецк, Белый, Бологое, Весьегонск, Вышний Волочек, Западная Двина, Зубцов, Калязин, Кашин, Кимры, Конаково, Красный Холм, Кувшиново, Лихославль, Ржев, Старица, Торопец, Торжок, Удомля, Осташков, Кашин, Нелидово.
Несколько примеров
В Торжке продается квартира-студия в доме 2020 года постройки. Ее площадь составляет 48 квадратных метров, а стоимость – 4, 89 млн рублей. Без программы «Семейная ипотека» вам пришлось бы взять ее минимум под 21% годовых (ключевая ставка Центрального банка РФ). При первоначальном взносе 20% от стоимости жилья, то есть 976 тыс. рублей, вы заплатили бы более 68 тыс. рублей в месяц в течение 30 лет, чтобы закрыть ипотеку. Но теперь при ставке 6% годовых ежемесячный платеж сокращается до 23,5 тыс. рублей в месяц в течение тех же 30 лет.
Интересное предложение нашлось в Осташкове – трехкомнатная квартира 84,5 квадратного метра в доме 2006 года постройки. Стоимость – 4,3 млн рублей. Берем в ипотеку под 21% годовых и получаем ежемесячный платеж более 60 тыс. рублей в течение 30 лет, тогда как по «Семейной ипотеке» платить предстоит всего 20,5 тыс. рублей на тот же срок. Однако не забываем про первоначальный взнос: он в любом случае составит 858 тыс. рублей.
Переместимся в Зубцов. Однокомнатная квартира 33 квадратных метра в доме 2020 года постройки. Стоит 1,5 млн рублей. Берем в ипотеку на 30 лет по ставке 21% годовых и получаем ежемесячный платеж более 22 тыс. рублей, а по «Семейной ипотеке» – всего 7,7 тыс. рублей. Первоначальный взнос – 200 тыс. рублей.
Проблемы
Как известно, главным преимуществом покупки жилья на вторичном рынке является его меньшая стоимость по сравнению с квартирами в новостройках. К примеру, в январе 2025 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Тверской области составляла 96 тыс. рублей, а в новостройке – 113 тыс. рублей, то есть на 17% больше.
Впрочем, одни лишь новости о расширении программы семейной ипотеки взвинтили темпы роста цен на вторичное жилье в регионе. По данным сайта RealtyMag.ru, по состоянию на март 2025 года стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Тверской области уже составляет 108 тыс. рублей. То есть с начала года цены подскочили на 12,5%.
«Велика вероятность, что спрос на квартиры превысит предложение на рынке вторичного жилья в малых городах, – поделилась своими мыслями эксперт в области недвижимости риелтор Наталья Шипилова. – Это связано с несколькими факторами. Во-первых, благодаря государственной поддержке в рамках программы семейной ипотеки многие семьи смогут позволить себе приобретение жилья даже в условиях ограниченного бюджета. Во-вторых, снижение процентных ставок делает ипотеку более привлекательной, стимулируя потенциальных инвесторов активнее искать варианты на рынке. Однако количество доступного жилья на вторичном рынке в малых городах ограничено, и это может привести к дефициту предложений. В результате мы можем наблюдать рост цен на квартиры, что, в свою очередь, повлияет на доступность жилья для широких слоев населения».
Кирилл Салимов