Сегодня у меня победитель! Я бы даже сказала, что такое решение может посоперничать по странности с покупкой апартаментов и каркасного домика)
И самое интересное, что я всегда честно объясняю куда лезть не стоит, и всё-равно находятся те, кто спустя время пишет:
Екатерина, читала вас, а потом обратилась к агенту и вот ... у меня апартаменты с ежемесячной выплатой в 240 000 рублей? Что с ними делать? Мне обещали, что они будут стоить дороже...Как же быть? Помогите!
Да не буду я вам помогать — идите к тому, кому поверили, подавайте в суд, ищите выход, вы же решили, что кто-то лучше меня, честнее — ну вот туда и идите, я здесь при чём? Я за весь рынок отвечать не собираюсь, а вот за свои сделки и за сделки своих агентов — несу ответственность, и у меня список рисков, который обговаривают при покупке, гораздо больше преимуществ, не потому что объекты какие-то такие, а потому что человек должен знать всё, и мы за все годы не ВСУЧИЛИ ни одних апартаментов, хотя, поверьте, комиссия с них гораздо больше, так как жильё это — ПРОБЛЕМНОЕ!
Когда я вижу, как изголяется рынок, мне порой кажется, что мир покупателей наполовину состоит из тех, кто до сих пор верит в чудо, а вторая половина из тех, кто на столько богат, что может себе позволить рисковать достаточно серьёзными суммами, так как они для этих людей не значительны. Если так, я, конечно, могу только порадоваться, но что-то мне подсказывает, что для большинства пара-тройка миллионов — хоть и не большие, но всё же деньги (уловили сарказм, или уже приготовились топтать меня ногами и посылать, чтобы я сходила на улицу?).
Новая схема - продажа номере в гостинице Сочи, Геленджик и любой другой курорт! Что не так?
Как всегда, вот уже несколько лет в телеграм - канале «Недвижимость Краснодара с Екатериной Романенко» я собираю самую важную информацию, которой нет ни где, а ЗАКРЫТЫЙ канал домами и ценами вот здесь: «Дома в Краснодарском крае без фейков» — подписывайтесь на оба, буду рада, там только уникальная проверенная информация.
Что не так, и почему это решение странное, давайте посмотрим:
Почему вдруг решили продавать гостиничный номер?
В отличии от продажи дома или квартиры, которая всегда обоснована, любой бизнес продаётся только по следующим причинам(потерпите, немного теории):
- Собственник уходит на покой(сюда же относится переезд собственника и прочие подобные моменты), ему просто хочется пожить для себя — это самая приемлемая причина для покупателя, не всегда, но она, по меньшей мере, имеет самые радужные перспективы для прибыли.
- Собственник не тянет бизнес и не видит в нём перспективы (формально бизнес может работать в прибыль, но если рассмотреть перспективу глазами собственника — она очень грустная). Здесь часто встречаются фразы: «Решил перейти в другой бизнес, на этот внимания не хватает».
- Бизнес уже минусует и собственник решил избавиться от пассивов - объяснять я думаю не нужно.
Есть ещё две причины, но они, на самом деле встречаются тогда, когда вам хотят продать то, что таких денег не стоит(крайне редко, встречается когда это не так:
- Продажа бизнеса в результате собственных личных долгов собственника — если бизнес чего-то стоит, то под него легко дают кредит, что может покрыть долги, а если долги такие, что нужно отдавать бизнес, опять же его либо заберут конкуренты, если он чего-то стоит, либо кредиторы. А когда его продают среди всех — это уже вариант скрытых проблем.
- Ещё одна — уход партнера, продажа доли — логика такая же, если доля чего-то стоит, то её выкупают сразу же, так как запускать чужого человека в бизнес — такое себе мероприятие, это как чужого человека в дом.
Итак, повторю вопрос: по какой причине владелец гостиницы или отеля решил вам продать номер в своей гостинице, который "гарантирует" доходность 40% годовых, ведь так пишут в объявлениях? И причину нужно искать не в том, что вам расскажет агент, или собственник, а реальную причину.
Вы являетесь специалистам по отелям? Ну тогда изучите маркетинг, износ коммунальных систем, проблемные ситуации с этим местом. Не можете найти информацию - так и не найдете, её вам никто не даст)
Давайте переведу на русский?
Есть некая гостиница, пусть даже называемая отелем, в ней продаются номера, т.е человек, который купил номера входит в бизнес и может на него влиять, к примеру он может помешать продаже бизнеса - взять и не согласовать продажу. Или не может? А если вы не можете влиять, то это точно ваше? Если вам продали номер в гостинице, потом продали остальные, а потом взяли и на какого - то бомжа оформили управляющую компанию, сделав вид, что её продали и ваша гостиница просто перестала обслуживаться? Такое же гипотетически может быть? И если вы на это не влияете, то вы не владелец, а инвестор, что несёт на себе совершенно иные риски, и вам не продают номер в гостинице, а берут у вас деньги для инвестиций.
Ну да ладно, давайте я зайду с другой стороны — что такое гостиница?
Гостиница — это коммерческая недвижимость, в которой, кроме того, что вы не можете зарегистрироваться, есть свои маленькие секреты — это:
- Коммерческие коммунальные платежи! Почитайте, как они выглядят, они сильно отличаются от обычных в том месте, где вам предлагают гостиницу.
- Обязательные выплаты управляющей компании на нужды, которые вам не всегда понятны, и они могут в 10 раз и даже более превышать коммунальные платежи за жильё — это не преувеличение. При этом вы можете считать, что они не нужны, а они всё равно будут.
- Самый важный момент — это то, что ваш бизнес, а это не жильё, а именно бизнес, не относится к жилому фонду, а значит, все проблемы, которые могут в нём случиться, решаются за счёт жителей, и никаких федеральных и региональных программ не будет! Будет только износ систем, и однажды вам придётся скидываться, к примеру, на ремонт канализации, а вы уверены, что у вас будут на это деньги.
О доходах с номера в отеле в Сочи!
Опять же вернусь к началу статьи, задайте себе простой вопрос: "Если у вас есть бизнес(гостиница), который приносит 40% чистой прибыли, но вам вдруг понадобились деньги, что вы сделаете:
- Начнёте продавать номера, запуская в бизнес посторонних людей?
- Пойдёте в банк за кредитом?
- Пойдёте к частным заёмщикам за кредитом под более высокий процент?
Согласитесь, ответ очевиден? А с чего вы взяли, что кто-то будет продавать ДАЖЕ НЕ ПОЛНОСТЬЮ, А КУСКАМИ курицу, которая продолжает нести золотые яйца? Может с курицей что-то не так?
И я уж не говорю, что отдели во всем мире считаются достаточно надёжным, но малодоходным бизнесом, и если чистая прибыль в отеле составляет 10%, то это очень хороший результат, так что 40%, которые вам обещают - это мягко говоря лукавство, и если не в первый год, то в долгосрочной перспективе точно.
Купить -то можно, а вот продать нет!
Самое интересное даже не в покупке, а в продаже такого бизнеса, а я ещё раз напомню, что это бизнес, а не жильё! Найти того, кто это потом у вас купит, очень непросто. Бизнес вообще продаётся крайне сложно, а такой и вовсе.
Вы думаете, я сгущаю краски? А вы задайте вопрос тем, кто вам пытается это втюхать-продать:
Сколько чистая прибыль в разрезе последних пяти лет?
Могут ли вам прописать в договоре неустойку в случае, если вы не достигнете обещанных результатов?
Какая ежемесячная оплата за этот номер вам предстоит? Как она менялась за последние пять лет?
И да, я знаю, что чаще всего вам продают не работающие, а только запускающиеся гостиницы (отели)... Вам точно нужны комментарии о ещё не запущенных отелях после всего того, что вы прочитали выше?
Вывод очень простой: решение купить номер в отеле — самое странное, которое можно представить, так как если вы разбираетесь в теме, то делать вы этого не будете, а если нет, то тем более.