Поговорим о темах, затронутых на конференции по рынку жилья на Кубани.
Часть первая.
На конференции я услышал две вещи взаимосключающие. Первая о том, что застройщикам очень тяжело и нужна помощь, а вторая о том что нераспроданные 90% недвижимости "это наш золотой запас". Как вы понимаете, невозможно быть в бедственном положении продав 10%, и построив остальные 90. Откуда этот золотой запас взялся? А взялся он из-за огромной маржи и дешёвых кредитов, которые были доступны застройщикам. На конец 2024 года по данным дом.рф средневзвешенная ставка долговой нагрузки была у застройщиков не более 8% (малому бизнесу о таких ставках можно только мечтать). Плюс огромная разница между себестоимостью в районе 50 тыс руб и продажной ценой в 150 тыс руб в Краснодаре.
Благодаря этим факторам застройщики постоянно увеличивали свои земельные банки и открывали новые и новые проекты, строя на опережение. Достроились в Краснодаре, в итоге, до первого места в стране по непроданным квартирам. Сразу оговорюсь, потому что многие не верят в 50 тыс за квадратный метр, - есть данные дом.рф на основе анализа проектных деклараций, и там как раз такая цифра, и у меня цифра аналогичная, основанная на сметной стоимости СМР, и знании других статей расходов застройщика. Да, застройщики никому такую информацию не предоставляют, и цифры по себестоимости могут существенно гулять от застройщика к застройщику. Но я сам более 5 лет проработал на застройщиков в Краснодаре во-первых, во-вторых, уже много лет работаю на московскую компанию по управлению строительными проектами.
Дотошный профессионал отрасли может сказать, - в данные дом.рф не включены некоторые статьи расходов и у них себестоимость не полная. Да, некоторые не включены, а некоторые, которых нет, включены. Если такой профессионал отрасли найдется, пусть подумает ещё раз, на тему того кто выставляет кому сметные расчёты смр, какова их субъектность.
А расходы на сторонние бизнесы застройщиков, типа отелей, торговых центров и так далее, наверное, не надо в себестоимость показывать, не так ли? Хотя многие, умудряются. По очень простой схеме, построили многоуровневый паркинг, а после сдачи дома сделали районный ТЦ. По бумагам расходы на паркинг, по факту ТЦ в подарок.
Сейчас себестоимость выросла, частично из-за роста ставки проектного финансирования для новых проектов, частично из-за разогретого самими застройщиками рынка. Когда они клепали свои "золотые запасы", то перегрузили рынок строительных материалов и кадровый рынок. Но большую часть своих запасов они построили по 50 тыс руб за кв.м.
Просить для себя господдержки, исходя только из того, что продажи упали это, как минимум, несправедливо. Весь бизнес в России испытывает колоссальные трудности из-за недоступности кредитов. При этом у других видов бизнеса нет за спиной многих лет деятельности с такой маржинальностью как в строительстве.
Застройщики у нас прикрываются социальной ответственностью и разговорами о доступном жилье. К сожалению, они эту историю уже много лет через лоббистов в правительстве продают и президенту. Сегодня приходят новости, что на госсовете продали опять, посмотрим в какой форме будут новые меры поддержки.
Конец части первой.
