Семейная ипотека? Льготная? А у них это — обычная ипотека!

Вся нефть — в бюджет, а мечта о квартире — в ипотечный ад

Ипотечный сафари: где 6% – обыденность, а не «льгота»

В то время как в России ставка 6% годовых по ипотеке — редкая льготная птица из семейного гнезда, в доброй половине мира такой процент считается самой обычной рыночной ипотекой. Ни многодетности не требуют, ни госпрограммы – просто приходите и берите. Давайте сравним ипотечные условия в разных странах, где обычные ставки не превышают 6% годовых, и посмеёмся сквозь слёзы над нашими 21%. Ирония гарантирована.

Азия: ипотечный рай под 6%

В азиатских странах ипотека под 4–6% – дело привычное. Тамошние банкиры выдают кредиты под такие проценты без лишних церемоний – просто рыночная практика. Например, в Китае после недавних мер стимулирования ставки по первым ипотекам опустились до 3,25–3,65%. Да-да, меньше четырёх процентов – и это без всяких «семейных» программ. Минимальный первоначальный взнос тоже смеётся над нашими стандартами: Пекин разрешил брать ипотеку с 15% собственных средств (первый взнос на первое жильё снижен до 15%). Максимальный срок кредитования достигает 30 лет – совсем как у нас, только с вчетверо меньшей переплатой.

В Вьетнаме ставки по жилищным кредитам тоже упали до исторического минимума: многие банки предлагают фиксированные ипотечные программы под 5–6% годовых. Конечно, это промо-ставки на первые 1–3 года, но даже плавающие потом редко превышают 9–10%. Минимальный взнос обычно около 20%, а сроки займа доходят до 25–30 лет – молодые вьетнамские семьи спокойно планируют выплаты до седых волос, зная, что ставка не взлетит к двузначным значениям.

Таиланд и Малайзия также балуют своих заемщиков. Таиландские банки по госрегулированию могут выдавать до 90–95% стоимости жилья в кредит (то есть взнос всего 5–10%) на первый дом. Ставки по местной ипотеке ~5% годовых для своих (правда, для иностранцев могут накрутить до 8–12%, но тайцы берут по родным ставкам). И это на 30–35 лет спокойных выплат. В Малайзии средняя ставка около 5%, а первые два жилья можно купить с 10% взноса (на третье государство ограничивает кредит 70% LTV – то есть 30% взнос). Максимальный срок ипотеки в Малайзии – 35 лет, а некоторых счастливчиков банки кредитуют и на все 90% цены дома. Впрочем, если это уже третья вилла на вашем счету, будьте добры положить 30% своими – олигархам поблажек нет.

Япония – вообще отдельная песня. Годы дефляции породили почти бесплатные деньги: плавающие ставки ~0,3% (не шутка: ноль целых три десятых процента!) и долгосрочные фиксированные кредиты на 35 лет по ~1,5%. При таких условиях японцы иногда шутят, что банк платит им, а не они банку. Первоначальный взнос часто 10%, некоторые умудряются взять ипотеку и без него – японские банки могут одобрить 100% стоимости жилья (правда, если LTV > 90%, проверяют особо строго). Максимальная сумма кредита по госпрограмме «Flat 35» – 80 млн йен (≈46 млн ₽), и этого хватает на приличный дом. Про нефть и газ в Японии не слышали уже лет 50, а ипотека всё равно смешная по нашим меркам.

Южная Корея не отстаёт: в среднем ~4,2% годовых по новым ипотекам. Правда, корейские регуляторы строгие – размер кредита жёстко ограничивают от стоимости жилья и доходов. Обычно требуют около 30% взноса, хотя для стимулирования молодых семей поднимали LTV до 70%. Срок ипотеки стандартный – 20–30 лет, а платежи не должны превышать ~40% от дохода семейства. Есть и абсолютные лимиты: например, банки не дадут одному заемщику больше ~400 млн вон (≈25 млн ₽) ипотеки, даже если очень просить. Но при средней ставке в 4% корейцам и не надо выклянчивать сверх меры – справляются и так.

Сингапур – город льготных кредитов, хотя нефти там отродясь не было. После пика 2023 года местные ставки откатились к 2,5–3% годовых в 2025-м, и народ вздохнул спокойно. Минимальный взнос регулирует центральный банк MAS: на первую недвижимость достаточно 25% (LTV 75%), остальное покрывает банк. Срок кредитования обычно до 30 лет (для государственных HDB немного короче). Особенность Сингапура – жёсткий TDSR (Total Debt Servicing Ratio): ипотека и другие долги не должны «съедать» более 55% дохода семьи. Максимальной суммой никто не ограничен – лишь бы доход позволял выплачивать. В итоге сингапурцы умудряются покупать свои дорогущие кондоминиумы под смешные 2–3% годовых.

Европа: старый свет, дешёвые кредиты

Переместимся в Европу, где ипотечные проценты тоже традиционно низкие – несмотря на недавний рост, во многих странах всё ещё около 3–4% годовых. И это без всяких бюджетных субсидий – просто рыночная конкуренция и низкие ставки центробанков (у них, видите ли, инфляция не разгоняется десятилетиями от рекордных нефтедоходов).

Начнём с Швейцарии. У этой страны нет ни капли нефти, но зато есть средняя ипотечная ставка ~2,97%. Швейцарская ипотека уникальна: 20% стоимости жилья нужно внести своими (причём половина – «живыми» деньгами, а не пенсионными отчислениями), а оставшиеся 80% банк может дать хоть на 50 лет – там распространены очень длинные ипотеки, некоторые фактически не погашаются полностью и переходят по наследству. Обычно швейцарцы берут два кредита: 65% под минимальный процент вообще могут не гасить (платят только проценты), а ещё 15% гасится за 15 лет. Банки на всякий случай рассчитывают платёжеспособность клиентов исходя из гипотетической ставки 5% годовых (вдруг кризис!) – если по такой ставке платежи не превысят ~1/3 дохода, кредит дадут. В результате ипотеку в Швейцарии берут только обеспеченные люди, но под смехотворные проценты и с максимально лояльными условиями. Никаких тебе «льгот для молодых семей» – просто бизнес по-швейцарски.

Болгария – вот уж где ипотека дешевле некуда (и опять же ни нефти, ни газового океана). Средняя ставка сейчас ~2,5% в болгарских левах – одна из самых низких в Европе. Первоначальный взнос зачастую 15% – банки финансируют до 85% цены жилья. Стандартный срок – 30 лет выплаты. Болгарские банки наперебой предлагают ипотеку, экономика растёт, народ берёт кредиты – за 2024 портфель жилищных займов вырос на 29%. Максимальная сумма кредита ограничена разве что аппетитами заёмщика: например, UniCredit Bulbank рекламирует до 1 млн BGN (болгарских левов) на жильё – это порядка 46 млн рублей, хватит на роскошные апартаменты в Софии. И никаких тебе программ господдержки – напротив, БНБ (центробанк) даже пытался охлаждать рынок, вводя стандарты по платежеспособности заемщиков, но спрос велик: болгары ценят почти бесплатные кредиты, зная, что инфляция их «съест» быстрее, чем проценты набегут.

Люксембург – крошечное княжество с большими зарплатами и… малыми ипотечными ставками. Фиксированные ставки на 30 лет около 3,3% годовых, переменные около 4,2% и имеют тенденцию к снижению (в начале 2025 ставка по новым кредитам снизилась на 0,1% за месяц). Покупать жильё в Люксембурге дорого (цены – одни из самых высоких в Европе), зато кредитоваться относительно дёшево. Стандартный взнос – 20%, банки обычно дают 80% стоимости на 30 лет. Чтобы молодые семьи могли позволить жильё, правительство даже запускает программы снижения ставок, но и базовые 3% – уже мечта российского ипотечника. Нефтью там, понятное дело, и не пахнет – живут финансами и технологиями, а ипотеку умудряются держать дешёвой просто благодаря стабильной экономике и евро ставкам.

Франция – страна круассанов и низкопроцентных кредитов. После повышения в 2023 году к началу 2025 средняя ставка откатилась к ~3,3% на 20 лет и ~3,5% на 25 лет. Французские банки с удовольствием кредитуют надолго – 25 лет обычный срок, иногда предлагают и 30-летние планы. Иностранцу во Франции, правда, сразу столько не дадут: обычно требуют 30% собственных средств для нерезидентов. А вот местным жителям нередко хватает 15–20% взноса (некоторые банки кредитуют до 85% стоимости жилья). Расчёт доступности классический: ежемесячный платеж не должен превышать ~35% дохода. Верхнего потолка суммы кредита нет – хоть замок в Бордо за миллион евро (≈90 млн ₽) бери, были бы деньги платить. И что характерно: ни тебе нефти, ни газовых доходов у французов нет – а ипотеки дешёвые. Совпадение? Думаем, да.

Германия – страна автомобилей, качественного пива и недорогой ипотеки. Ставки по фиксированным кредитам тут в районе 3,5–5% в зависимости от срока; типичный десятилетний фикс — порядка 4,2% годовых. Немцы обычно берут ипотеку с **20–30%**Eigenkapital (собственного капитала). Хотя, если вы резидент с хорошей работой, некоторые банки дадут и 100% стоимости – правда, тогда придётся отдельно оплатить все налоги и сборы при покупке. Стандартная длительность кредита – 25–30 лет, но часто проценты фиксируются первые 10–15 лет, а потом ставка пересматривается (всё равно она низкая по историческим меркам). Особенность Германии: банки смотрят, чтобы совокупные платежи по долгам не превышали ~35% дохода семьи. Максимальной суммой тоже особо не ограничивают, но обычно не дадут кредит более чем в 10–12 годовых доходов семьи (а то и меньше). В итоге средний немецкий ипотечник в 2025 году берёт ~€300–400 тыс. под ~4% – и для него это обычное дело. Видимо, секрет в отсутствии «газовой ренты» – ничто не раздувает ставки.

Великобритания (Англия) – здесь ипотечная драма последних лет: ставки подскочили было до 6% в 2023-м, чем потрясли британцев, но к 2025 потихоньку снижаются. Сейчас средняя фиксированная ставка на 5 лет около 5,2%, на 2 года ~5,3%. Для британцев это всё ещё много (они привыкли к 2–3% прошлых лет), но на нашем фоне – просто подарок. Первый взнос у многих программ 10%, а по некоторым государственным схемам и 5% (особенно для молодых покупателей) – и это обычная ипотека, не льготная. Стандартный срок кредита – 25 лет, хотя сейчас все чаще берут и 30–35 лет, чтобы снизить ежемесячный платёж. Банк Англии зорко следит, чтобы люди не набрали сверх возможностей: как правило, сумма ипотеки не превышает ~4,5 годовых доходов домохозяйства (ограничение для снижения рисков банков). Тем не менее, жильё в Британии дорогое, и средний размер ипотечного кредита уже около £200–300 тыс. (≈24–36 млн ₽) – но под 5% годовых это вполне терпимо британскому кошельку. Нефть в Северном море у них есть, но что-то не видно, чтобы «нефтянка» помогала снижать проценты – и без неё справляются.

Северная Америка и другие: у всех по 5%

Даже за океаном, где своих проблем хватает, ипотека около 5% – не редкость. В Канаде средняя ставка сейчас ~4,8% годовых. Тамошняя система похожа на американскую: можно взять кредит на 25–30 лет, минимальный down payment 5% (для покупки до 500 тыс. CAD), если жильё дороже – всё равно первые 500 тыс. покрываются 5% взносом, а на остаток до $1 млн – 10%. То есть квартиру ценой $600k можно взять, внеся $35k (≈5,8% от суммы). Правда, если недвижимость дороже $1 млн CAD (≈63 млн ₽), придётся платить 20% сразу – государственная страховка ипотеки (CMHC) такие дорогие объекты не покрывает. Максимальная сумма кредита ограничена лишь ценой жилья и доходом – никаких твёрдых потолков. Канадцы обычно не берут более 4–5 кратного годового дохода в долг и стараются уложиться, чтобы платежи были не больше ~35% дохода. В итоге в стране кленового листа ипотеку под 5% считают абсолютно нормальной – хотя нефти у них вроде как хватает (привет Альберта и её нефтеносные пески), но до «ипотечного рая» руки доходят без особых дотаций.

Наконец, даже в Латинской Америке встречаются низкие ставки. Чили – пример стабильности: хоть страна и переживала инфляцию, реальные ставки по ипотеке держатся около 4–5%. Местные кредиты обычно номинированы в UF (Unidad de Fomento) – специальной валюте, привязанной к инфляции, поэтому процент кажется низким, а основной долг индексируется. По данным глобальных обзоров, средняя ставка по чилийской ипотеке сейчас ~4,45% в пересчёте. Банки Чили выдают ипотеку максимум на ≈90% стоимости жилья (то есть взнос 10%), а срок кредита от 8 до 30 лет. Важный нюанс: ежемесячные выплаты не должны превышать ~25–30% дохода семьи – довольно консервативный подход. Несмотря на это, ипотечный рынок развивается, и чилийцы покупают дома под проценты, которые для нас выглядят фантастикой. Ни тебе природной ренты, ни газового экспорта – ан нет, справляются.

Таблица: Ставки и условия ипотеки (<6%) в разных странах

Чтобы наглядно оценить разницу, сведём данные в таблицу по обычным ипотечным условиям на апрель 2025 года (без учёта льготных госпрограмм). Все суммы переведены в рубли по текущему курсу для сравнения.

Китай

• Ставка: ~4% (первые ипотеки после отмены floor: 3,25–3,65%)
• Срок: 30 лет
• Минимальный взнос: 15% (первое жильё)
• Валюта: Китайский юань (CNY)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена официально (≈80% LTV от стоимости жилья; зависит от дохода)
• Комментарии: Рыночная ипотека стимулируется гос-ом – ставки снижены, минимальный взнос сокращён. В некоторых городах в 2024 г. выдавали кредиты под 3,25%.

Вьетнам

• Ставка: ~5–6% (фиксированные промо-ставки)
• Срок: 25–30 лет
• Минимальный взнос: ~20% (обычно)
• Валюта: Вьетнамский донг (VND)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (до ~80–90% цены, с учётом платёжеспособности)
• Комментарии: Банки для конкуренции снизили ставки до десятилетнего минимума 5%. После промо-периода ставка может возрасти до ~9–10%.

Таиланд

• Ставка: ~5% (для граждан); для иностранцев – 8–12%
• Срок: 30–35 лет
• Минимальный взнос: 5–10% (при первой покупке)
• Валюта: Тайский бат (THB)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена напрямую (внутренние лимиты: ≥20% взнос для объектов стоимостью >10 млн ฿)
• Комментарии: Высокое LTV – до 90–95% для первого жилья, а также доступна длительная рассрочка (до 35 лет).

Малайзия

• Ставка: ~5% (средняя ставка по займам ~5,0%)
• Срок: До 35 лет
• Минимальный взнос: 10% (для первой или второй недвижимости)
• Валюта: Малайзийский ринггит (MYR)
• Макс. сумма кредита: Не зафиксирована (до 90% стоимости; для 3-го объекта – макс. 70% LTV)
• Комментарии: Госрегулирование LTV позволяет для первых двух домов кредиты до 90% при взносах 5–10%, а длительный срок кредита признан достаточным по мнению BNM.

Япония

• Ставка: ~0,3% (плавающая) до 1,5% (фиксированная для 35 лет)*
• Срок: 35 лет
• Минимальный взнос: 10–20% (рекомендуется; возможна опция 0% при залоге)
• Валюта: Японская иена (JPY)
• Макс. сумма кредита: ~80 млн иен (≈46 млн ₽) по госпрограмме; выше по договорённости с банком
• Комментарии: Уникально низкие ставки – ипотека под 0% возможна, банки допускают LTV до 100% при строгом андеррайтинге.

Южная Корея

• Ставка: ~4,2% (средняя по новым выданным кредитам)
• Срок: 20–30 лет
• Минимальный взнос: ~30% (лимит LTV максимум 70% для льготников)
• Валюта: Южнокорейский вон (KRW)
• Макс. сумма кредита: Обычно ≤70% цены жилья (примерно 400 млн KRW на заемщика)
• Комментарии: Регулируется единым LTV – сначала 50%, затем смягчен до 70% для “неспекулятивных” покупателей; банки применяют ограничения по сумме кредита.

Сингапур

• Ставка: ~2,5–3% (фиксированная, на 2025 год)
• Срок: 30 лет (частный сектор) / 25 лет (государственный сектор)
• Минимальный взнос: 25% (макс. LTV 75% по нормам MAS)
• Валюта: Сингапурский доллар (SGD)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (с учетом TDSR – платежи ≤55% дохода)
• Комментарии: Жёсткие правила MAS: для первой ипотеки макс. 75% LTV с 5% обязательного взноса деньгами; после 2023 г. ставки снизились до ~2,7%.

Швейцария

• Ставка: ~2,97% (средняя по ипотекам)
• Срок: 50+ лет (часто бессрочная)
• Минимальный взнос: 20% (из которых 10% – собственные средства)
• Валюта: Швейцарский франк (CHF)
• Макс. сумма кредита: Обычно ≈80% стоимости жилья (при подтверждении платежеспособности)
• Комментарии: Ипотека «на века»: 65% кредита без обязательного погашения и 15% с погашением за 15 лет; применяется проверка платежеспособности по 5% годовых.

Болгария

• Ставка: ~2,5–3% (новые кредиты, 2024–25 гг.)
• Срок: 30 лет
• Минимальный взнос: 15% (банки финансируют до 85% цены)
• Валюта: Болгарский лев (BGN)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (например, банк предлагает до 1 млн левов ≈46 млн ₽)
• Комментарии: Одна из самых дешёвых ипотек в ЕС с диапазоном ставок 2,1–3,6%; высокий спрос и рост жилищного кредитного портфеля (+29% за год).

Люксембург

• Ставка: ~3,3% *(фиксированная на 30 лет) до 3,8% (переменная)
• Срок: 30 лет
• Минимальный взнос: 20% (как правило)
• Валюта: Евро (EUR)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (в пределах платежеспособности, часто свыше €500 тыс.)
• Комментарии: Дорогая недвижимость сочетается с дешёвым кредитом – ставки 3–4%, переменные ставки ~4,2% могут снижаться к 2025 году.

Франция

• Ставка: ~3,3% *(на 20 лет) до 3,5% (на 25 лет)
• Срок: 25–30 лет
• Минимальный взнос: 15–20% (для нерезидентов – около 30%)
• Валюта: Евро (EUR)
• Макс. сумма кредита: Обычно ≤85% стоимости жилья (при условии платежа ≤35% дохода)
• Комментарии: Ставка снизилась с пика 3,6% до ~3,14% (январь 2025 г.); банки финансируют 70–85% стоимости, а доходы учитываются строго (ПДН ≈33%).

Германия

• Ставка: ~3,5–5% (средняя; фиксированная ставка на 10 лет около 4,2%)
• Срок: 30 лет (с пересмотром ставки каждые 10–15 лет)
• Минимальный взнос: 20% (возможны варианты с 0% для резидентов)
• Валюта: Евро (EUR)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (обычно до 100% стоимости жилья при высоком доходе)
• Комментарии: Система гибкая – возможна выплата кредита даже на полную стоимость при соответствующем платежном потенциале; фиксируются ставки на 5–15 лет.

Великобритания

• Ставка: ~5,2% (средняя фиксированная ставка на 5 лет)
• Срок: 25–35 лет
• Минимальный взнос: 5–10% (чаще около 10%)
• Валюта: Фунт стерлингов (GBP)
• Макс. сумма кредита: Обычно до 4,5-кратного годового дохода семьи
• Комментарии: После шока 2022 г. ставки держатся около 5%; существуют программы с минимальным взносом и кредитными сроками свыше 30 лет для снижения ежемесячных платежей.

Канада

• Ставка: ~4,8% (средняя ставка)
• Срок: 25–30 лет
• Минимальный взнос:
  Для жилья до $500 k – 5%
  Для объектов свыше $1 M – 20%
• Валюта: Канадский доллар (CAD)
• Макс. сумма кредита: Не ограничена (при страховании ипотеки до $1 M, выше – при взносе не менее 20%)
• Комментарии: Страхуемая ипотека предусматривает взнос 5–10% в зависимости от стоимости, срок кредита – до 25 лет (со страховкой) или до 30 лет (без).

Чили

• Ставка: ~4,5% (реальная ставка; номинальная ~10% при инфляции)
• Срок: 20–30 лет
• Минимальный взнос: 10% (макс. LTV около 90%)
• Валюта: Чилийский песо (CLP) (с индексацией в UF)
• Макс. сумма кредита: Обычно до 80–90% стоимости жилья (с ограничением платежа: 25–40% дохода)
• Комментарии: Ипотека выдаётся в UF на длительный срок; номинальные ставки могут быть двузначными (учитывая инфляцию 6–7%), но реальная ставка остается в диапазоне 4–5%; первоначальный взнос составляет 10–20%, а рынок характеризуется стабильностью.

Примечание: во **всех перечисленных странах ставка ≤6% годовых является обычной рыночной для большинства ипотечных продуктов на первичном рынке жилья по состоянию на апрель 2025. Специальные льготные программы (если есть) могут предлагать ещё более низкие проценты для отдельных категорий граждан, но в таблице приведены именно стандартные условия коммерческих банков.

Постскриптум: нефть, газ, рента… а ипотека – 21%!

Как видим, и в Азии, и в Европе, и за океаном ипотека под 3–5% – явление обыденное, не требующее ни особого статуса, ни участия в государственных лотереях. И это в странах, где нет ни нефтяных сверхдоходов, ни экспортной газовой ренты. У нас же, в нефтегазовом Эльдорадо, обычный гражданин может рассчитывать разве что на ставку под 12–14%, а заветные 6% годовых превращаются в уникум «семейной ипотеки», доступной избранным. Ирония в том, что обычная ипотека в России сейчас стремится к 21% – цифре, немыслимой для всех вышеперечисленных стран. Парадокс ресурсной экономики: нефть и газ есть – а ипотека дороже, чем там, где их отродясь не было. Видимо, вместо того чтобы греть сердца заемщиков низкими процентами, наше «топливо» лишь подбрасывает дров в топку инфляции и ключевой ставки ЦБ. Что ж, остаётся утешаться мыслью, что у нас хотя бы солнце ярче да берёзы белее… а проценты – это дело наживное. Пока весь мир берет ипотеку под смехотворные 3–5%, россиянам остаётся лишь мечтать и шутить: мол, под 6% у нас только по большим праздникам и с личного благословения государства, зато уж под 21% – милости просим, это мы всегда пожалуйста.

И кто после этого «национальное достояние» – нефть и газ или всё-таки терпение нашего народа?

SEO-ключи

семейная ипотека, семейная ипотека 2025, льготная ипотека, ипотека под 6 процентов, ипотека под 6 % условия семейной ипотеки, ставка по семейной ипотеке, семейная ипотека для семей с детьми, кому доступна семейная ипотека, как получить семейную ипотеку, ипотека при рождении второго ребёнка, ипотека от государства, господдержка при покупке жилья, субсидии на ипотеку, господдержка на новостройки, льготная ипотека от застройщика, ипотека для многодетных, чем отличается семейная ипотека от обычной, льготная ипотека и обычная, как взять ипотеку под 6 процентов, что лучше: семейная или обычная ипотека, где дают ипотеку без льгот под 3 процента, как получить господдержку на жильё, где самая низкая ставка по ипотеке, ипотека без первоначального взноса, какие страны дают ипотеку под 4 процента