Под модным термином скрывается старая модель: флиперы находят ликвидные квартиры в старом фонде, проводят косметический ремонт, а затем перепродают с наценкой. Однако простая, на первый взгляд, бизнес-схема содержит в себе много подводных камней и потенциальных рисков для начинающих инвесторов.
Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами.
Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». Как правило, срок сделки по перепродаже квартиры не должен превышать четырёх месяцев: успехом считается, если флиперу удаётся совершать по три сделки за год. На перепродаже квартиры после ремонта обычно удается заработать 30–35%, а иногда - и 60% «сверху» от изначальной стоимости квартиры, за вычетом всех расходов. Казалось бы, деньги «из воздуха». Однако следует учитывать важные нюансы, чтобы не получить сплошные убытки вместо ожидаемой прибыли.
В общих чертах флиппинг можно разбить на шаги:
- изучение местного рынка недвижимости: поиск наиболее популярных районов, определение приемлемой стоимости квадратного метра,
- мониторинг объявлений о продаже недвижимости, выбор подходящего варианта,
- покупка квартиры в хорошей локации, регистрация сделки,
- составление сметы на ремонт, выбор бригады рабочих, покупка стройматериалов, контроль ремонтных работ,
- хоумстейджинг, профессиональная фотосъёмка квартиры и размещение объявления,
- поиск покупателя, показы квартиры и заключение сделки.
Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться на первый взгляд, и требует опыта и знания рынка. Особенно с учётом того, что стартовый капитал — это, как правило, личные средства флиппера. Можно, конечно, приобрести квартиру и в ипотеку, но это оказывается неудобно и невыгодно: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.
Нередко ремонт приходится делать капитальный: со сменой сантехники, проводки и отделки, а потому расходы оказываются выше, чем планировалось изначально. Если флиппер просчитается с выбором строительной бригады и сроки ремонта сдвинутся, а затраты увеличатся, это скажется на размере предполагаемой прибыли: инвестор рискует в лучшем случае выйти в ноль, а в худшем случае ему придется зафиксировать убытки. Кроме того, на фоне увеличения ипотечных ставок рост стоимости квадратного метра замедлился, а сроки экспозиции квартир на вторичном рынке заметно увеличились. Некоторым флиперам удаётся выйти на сделку уже после первого показа объекта, другим приходится ждать потенциальных жильцов долгие месяцы.
Выбирая квартиру, обратите внимание на важные факторы:
- Локация. Дом в обжитом районе, вдали от промышленных зон, где в шаговой доступности находятся магазины, школы и детские сады, ПВЗ и кофейня.
- Транспортная доступность. Хорошо продаются квартиры в домах, расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта.
- Планировка и площадь квартиры. Наиболее ликвидными считаются однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире. Этаж – не первый и не последний, балкон – крайне желательно.
- Окружение. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.
- Вид из окна. Панорамный вид с высокого этажа, особенно, если окна выходят на парк, набережную или исторический квартал, очень востребованы. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя, даже если за окном открывается неприглядный вид.
- Состояние дома. Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный коридор — это проблемы, которые не решить быстро и не замаскировать при показе квартиры.
Чтобы заработать на перепродаже, необходимо приобрести квартиру с ощутимым дисконтом от рыночной цены. Однако «супервыгодное» предложение и готовность продавца идти на всяческие уступки во многих случаях – красный флаг, который свидетельствует о том, что с квартирой что-то не так. Недвижимость может оказаться с большими долгами по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировкой и другими юридическими проблемами. Недавний переход права собственности или наследственное имущество — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сомнительной сделки.
В инвестиционный расчет прибыльности сделки следует заложить не только расходы на ремонт, но и налоговые платежи. Частные инвесторы в случае, если они владели недвижимостью менее пяти лет (или трех лет, если это единственное жилье), должны уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от разницы между ценой покупки квартиры и ценой продажи. При этом, отмечают юристы, если продажи происходит систематически, то возможно привлечение собственника к ответственности в виде доначисления налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, включая НДС. Кроме того, на нелегального предпринимателя возможно наложение штрафа за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тыс. руб.). Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки. ИП уплачивают налоги в зависимости от выбранной ими системы налогообложения: 6% или 15%.
Большинство флипперов — это небольшие агентства или специалисты с большим опытом в сфере недвижимости. Без знаний в этой области и нужных знакомств выйти на стабильный доход во флиппинге довольно сложно. Даже наличие крупной суммы свободных средств не может гарантировать начинающему инвестору успешного старта в бизнесе: потребуется потратить немало времени и усилий.
Покупка номера в инвест-отеле в курортной зоне обеспечивает столь же высокий инвестиционный доход при перепродаже недвижимости после запуска отеля (до 60% от стоимости лота) или же позволяет получать стабильный рентный доход от арендного бизнеса (1,5-2 млн в год). При этом все заботы по управлению номерным фондом берет на себя отельер, а прибыль распределяется между инвесторами котловым методом. Разнообразные финансовые инструменты, в том числе траншевая ипотека и беспроцентная рассрочка от застройщика, позволяют войти в проект даже инвесторам с небольшим стартовым капиталом – от 1,5 млн рублей.