"Как оформить участок, если нет документов?", "Что делать, если один из наследников пропал?", "Как быть с разрушенным домом?". Сегодня я отвечу на эти вопросы, расскажу, как решать такие проблемы, и объясню, какие законы вам помогут. Если у вас есть дача, участок в СНТ или ИЖС, или такая собственность осталась от родителей — эта статья для вас!
Коротко о том, почему я могу давать рекомендации на эту тему: меня зовут Екатерина Ласка, с 1998 года я веду юридическую практику, моя команда юристов сейчас расширилась, и мы работаем по всей России. Мои компетенции и большой опыт успешных дел - в земельном и авторском праве, сделки с недвижимостью, и юридическом сопровождении бизнеса.
Частые вопросы и проблемы: что волнует владельцев дач и участков
Вот самые популярные вопросы, которые мне задают:
- У родителей была дача, но документов почти нет — только старые "красные свидетельства" 90-х годов. Как оформить участок в наследство?
- Один из наследников пропал, связи с ним нет. Можно ли оформить землю без его участия?
- Дом на участке разрушен, но числится в документах. Что делать?
- Границы участка не установлены, а сосед уже огородил часть нашей земли. Как доказать свои права?
- Одна из долей продана, а новый собственник против нашего оформления. Как быть?
- Есть ли упрощённые процедуры для оформления земли, например, через «дачную амнистию»? И до какого времени они действуют?
Эти проблемы кажутся сложными, но их можно решить. Я расскажу, как действовать, и добавлю информацию об упрощённых условиях, которые действуют сейчас.
Как решать проблемы с наследством на дачу или участок: пошаговые советы юриста
Я приведу пример из своей практики: недавно ко мне обратились наследники с дачей, где было много сложностей. Трое владельцев умерли, участок был оформлен на праве собственности в 90-е годы, границы не установлены, один наследник пропал, а дом разрушен. Вот как мы решили эту ситуацию, и что я советую вам.
1. Если документов мало или границы участка не установлены
Что делать:
- Соберите все старые документы: «красные свидетельства», выписки, членские книжки СНТ (если участок в садовом товариществе). Даже старые бумаги могут стать основой для оформления.
- Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения межевания и определения границ участка.
- Если сосед оспаривает границы или документов недостаточно, подайте иск в суд для установления границ и признания права собственности.
- Воспользуйтесь «дачной амнистией»: до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок оформления земли и домов в СНТ, ДНТ и на землях ИЖС. По этой программе можно оформить участок без межевания, если он был предоставлен до 2001 года, и зарегистрировать дом на основании декларации.
Что мы сделали:
У моих клиентов были только «красные свидетельства». Мы наняли кадастрового инженера, он провёл межевание, после чего я подала иск в суд. Суд установил границы участка и поставил его на кадастровый учёт. Затем мы оформили права двух наследников. Если бы мы оформляли участок по «дачной амнистии», межевание можно было бы пропустить, но клиенты хотели чётко обозначить границы из-за спора с соседями.
Тем более, что в ходе уточнения границ общая площадь земельного участка уменьшилась.
2. Если один из наследников пропал
Что делать:
- Попробуйте найти пропавшего наследника через нотариуса, органы МВД или объявления.
- Если найти не удалось, оформляйте свою долю через суд. Суд также при рассмотрении дела заказывает адресную справку в отношении “пропавшего” наследника, извещает его о судебном разбирательстве. Его неявка не является препятствием к рассмотрению дела.
- После суда зарегистрируйте права в Росреестре. С 2023 года действует упрощённый порядок: Росреестр сам запрашивает многие документы через межведомственное взаимодействие, что сокращает время оформления.
Что мы сделали:
В нашей ситуации третий наследник объявился позже. Он узнал о первом судебном решении из выписки на участок и подал новый иск от его имени. Суд признал его право на долю, несмотря на отсутствие связи на момент первого разбирательства.
3. Если дом на участке разрушен
Что делать:
- Если дом разрушен, но числится в документах, сначала решайте вопрос с землёй. Снять дом с учёта можно позже.
- Для снятия дома с учёта нужно согласие всех собственников. Если договориться не удаётся, обратитесь в суд с заявлением о признании дома несуществующим.
- Проведите обследование через БТИ или независимого эксперта, чтобы получить акт об аварийности дома.
- По «дачной амнистии» можно зарегистрировать новый дом на участке, даже если старый разрушен, на основании технического плана и декларации.
Что мы сделали:
В нашем случае дом был разрушен, но с учёта не снят. Мы решили сначала оформить права на землю, а вопрос с домом оставить на потом. Это позволило не затягивать процесс.
4. Если одна из долей продана и новый собственник против
Что делать:
- Новый собственник не может отменить ваши права как наследника. Подайте иск в суд для признания вашей доли.
- Объясните в суде, что ваши права на землю связаны с правами на дом, и они возникли раньше, чем права нового собственника.
- После суда зарегистрируйте свою долю в Росреестре.
Что мы сделали:
В нашей истории одна из долей была продана, и новый собственник возражал против прав третьего наследника. Мы доказали в суде, что права наследника основаны на законе, и суд признал его долю.
5. Упрощённые условия оформления земли: «дачная амнистия» и другие процедуры
Что делать:
- «Дачная амнистия»: До 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок оформления прав на земельные участки и дома в СНТ, ДНТ и на землях ИЖС. Это касается участков, предоставленных до 30 октября 2001 года (введения Земельного кодекса РФ). Для оформления достаточно:
- Документа, подтверждающего выделение участка (например, старого свидетельства, решения исполкома, членской книжки СНТ).
- Заявления в Росреестр или через МФЦ.
- Межевание не обязательно, но рекомендуется для защиты от споров с соседями.
- Упрощённое оформление домов: Можно зарегистрировать дом на основании технического плана (составляет кадастровый инженер) и декларации, где вы указываете характеристики дома. Это касается домов, построенных до 1 марта 2019 года без разрешения на строительство.
- Сроки оформления: В среднем регистрация по «дачной амнистии» занимает 10–20 рабочих дней. Если подавать через МФЦ, добавьте 2–3 дня на пересылку документов в Росреестр.
- Ограничения по времени: «Дачная амнистия» действует до 1 марта 2031 года. После этой даты оформление земли и домов станет сложнее: потребуется межевание, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
Что мы сделали:
В нашей ситуации «дачная амнистия» не применялась, так как клиенты хотели установить границы через суд из-за спора с соседями. Но если у вас нет конфликтов, эта процедура сильно упрощает жизнь.
Правовое обоснование: на какие законы мы опирались
Теперь разберём, какие законы помогли нам решить проблемы и какие нормы действуют для упрощённых процедур. Я объясню их простыми словами.
1. Для оформления участка с неустановленными границами
- Статья 25 ЗК РФ: Права на землю возникают по основаниям, предусмотренным законами, и должны быть зарегистрированы в Росреестре. Судебное решение — одно из таких оснований.
- Статья 8 ГК РФ: Права могут возникать из судебных решений, договоров и других обстоятельств. Даже старые документы могут стать основой для признания права.
Как это помогло: Мы подали иск в суд, чтобы установить границы участка и признать право собственности. Суд опирался на эти статьи, и участок был поставлен на кадастровый учёт.
2. Для оформления доли без участия всех наследников
- Статья 35 ЗК РФ: Если вы унаследовали дом, то получаете право на землю под ним на тех же условиях, что и прежний собственник. Если вас несколько наследников, земля делится пропорционально долям в доме или по сложившемуся порядку пользования.
- Статья 552 ГК РФ: Подтверждает связь между домом и землёй. Если у вас есть доля в доме, вы имеете право на долю участка.
Как это помогло: Мы доказали, что третий наследник имеет право на свою долю, даже если он отсутствовал на момент первого суда.
3. Для оформления земли, предоставленной в 90-е годы
- Пункт 9.1 статьи 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»: Если участок был предоставлен до 2001 года на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, вы можете оформить его в собственность. Это касается и наследников, которые получили дом на таком участке.
Как это помогло: Участок наших клиентов был предоставлен в 90-е годы, и мы использовали эту норму для оформления земли в собственность.
4. Для защиты прав против нового собственника
- Статья 37 ЗК РСФСР (действовала в 90-е годы): Если дом переходит к нескольким собственникам, права на землю делятся пропорционально долям в доме. Новый собственник не может оспаривать права других наследников.
- Статья 35 ЗК РФ: Права на землю переходят вместе с правами на дом, и это не зависит от того, кто купил долю позже.
Как это помогло: Мы доказали в суде, что права третьего наследника возникли раньше, чем права нового собственника.
5. Для упрощённого оформления по «дачной амнистии»
- Федеральный закон № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»: Устанавливает упрощённый порядок оформления земельных участков, предоставленных до 2001 года.
- Федеральный закон № 93-ФЗ (в редакции 2020 года): Продлевает «дачную амнистию» до 1 марта 2031 года и упрощает регистрацию домов на основании декларации.
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: Регулирует порядок регистрации прав в Росреестре, включая упрощённые процедуры.
Как это помогает: Эти законы позволяют оформить землю и дом без лишних документов и согласований, если участок был выделен до 2001 года или дом построен до 2019 года.
Не бойтесь оформлять наследство на дачу или участок!
Оформление дачи или участка в наследство может быть сложным, особенно если документов мало, кто-то из наследников пропал или дом разрушен. Но мой опыт показывает: всё решаемо! Сейчас действует «дачная амнистия» до 1 марта 2031 года, которая сильно упрощает процесс. Главное — действовать поэтапно: собрать документы, провести межевание (если нужно), обратиться в суд или Росреестр и зарегистрировать права.
Другие полезные статьи и теме земельного права и недвижимого имущества можно почитать здесь:
Подборка полезных статей по теме “Земельное право"
