Хотите сдавать квартирку в Москве, да денег на нее нет? Это вам кажется. Теперь для этого тысячи рублей достаточно: на Мосбирже появился фонд арендной жилой недвижимости ЗПИФ "Самолёт. Инвестиции в недвижимость" (тикер XHOUSE).
У застройщика скопилось некоторое количество нераспроданных квартир в четырех жилых комплексах в Москве, вот он и объединил их в закрытый паевый инвестиционный фонд. Квартирки сдадут в аренду, доход от сдачи будут распределять среди инвесторов ЗПИФа согласно количеству приобретенных паев.
Зачем это "Самолёту"? Вся стройка ведётся взаймы. Займы отдавать надо, а квартиры не проданы, вот и "продают" инвесторам кусочками-паями по 1000 рублей. Сейчас деньги за них получат, долги вернут, инвесторов денежным потоком с аренды наградят (не забывая себе забирать комиссию за управление), да и продолжат искать реальных конечных покупателей. Только спешить уже не надо, кредиты не давят. Деньги от продажи квартир также между пайщиками разделят - срок работы фонда 5 лет.
Всем хорошо: застройщик подправляет финансовый баланс; люди могут не копить миллионы ради вложения в московскую жилую недвижимость, а проинвестировать в нее тысячу-две-десять-сто-пятьсот. Правда, и получать будут соответственно вложенному.
Какова доходность фонда?
"Самолёт" в презентациях рисует 21% годовых. Вот именно, что рисует. Разберемся с обещаниями:
3% "дохода" они обещают за счёт скидки на свою недвижимость держателям паев. 13% в год - рост стоимости квартир. 8% - арендный поток. 3+13+8=24%. Но ещё 3% будет забирать управляющая компания на расходы, так что остаётся 21%.
3% скидки на приобретение самолётовских квартир большинству инвесторов и не понадобится. Остаётся 18%. Что касается роста стоимости недвижимости, я совсем не уверена, что он пойдет на 13% в год. Так что более-менее точно рассчитываем только на 8% годовых дивидендов от аренды. Платить обещают ежеквартально.
Так себе доходность, даже по гособлигациям выше. Только номинал облигации от инфляции ничем не защищён, а квадратные метры пусть не на 13% в год, а хотя бы на официальную инфляцию дорожать, вероятнее всего, будут.
Важнейший плюс ЗПИФа - он доступен неквалифицированным инвесторам. А фонды для неквалов, да ещё и с доступной стоимостью пая, а не 100-200-500 тысяч, по пальцам пересчитать можно. На момент написания статьи пай XHOUSE торговался по 990-1005 рублей.
Фонд можно рассмотреть для диверсификации активов неквалифицированным инвесторам. Была б неквалом - точно взяла бы на карандаш этот ЗПИФ кандидатом в портфель. Но я квал, а потому продолжу потихоньку подкупать фонды коммерческих помещений от Паруса и Рентала - там денежный поток чуть выше.
Состав ЗПИФ "Самолёт. Инвестиции в недвижимость"
- 50 квартир в ЖК бизнес-класса Вереск (Хорошево-Мневники).
- 26 апартаментов в ЖК Стремянной 2 на Садовом кольце (кажется, куплю пай просто чтобы говорить, что у меня есть недвижка на Садовом кольце. И неважно, что 1 квадратный миллиметр!).
- 30 апартаментов в ЖК Тропарево Парк (Новая Москва).
- 144 квартиры в ЖК комфорт-класса Эко Бунино.
Итого 250 квартир под сдачу и последующую продажу. Большое опасение вызывает судьба 144 объектов в Эко Бунино: по сведениям Самолёта, они частично уже сданы в аренду. Но частично, а на Циане в этом районе очень много объявлений, да и плата невысокая - инвесторы могут и недобрать обещанные 8% с аренды за счёт простоя и низких цен. А это больше половины объектов фонда!
С другой стороны, я как арендатор охотнее бы заключила договор с компанией, которая точно не будет приходить и проверять, как я живу, ей не понадобится квартира для себя/ребенка/свата/брата, так что тут преимущество.
Как считаете, стоит влезать в новый фонд?
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.