Продажа квартиры — это всегда важная и волнительная сделка. Но помимо сбора документов, оценки недвижимости и общения с покупателем, многих волнует главный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? Ответ не так прост, как кажется, и зависит от множества факторов: сколько лет вы владеете жильем, кто вы по статусу, сколько стоит объект, есть ли у вас дети и даже от того, сколько процентов по ипотеке вы уже выплатили. Разбираемся по порядку.
Частые вопросы о налоге с продажи квартиры
Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил?
Нет. Если вы продали квартиру в убыток и можете подтвердить это документально — налог платить не нужно.
Когда налог платить не нужно вообще?
Если квартира находилась в собственности 3 или 5 лет (в зависимости от условий), либо если у вас есть право на льготу (например, единственное жильё или семья с детьми).
Можно ли не платить налог при продаже квартиры, если она куплена по ипотеке?
Да, если включить в расходы не только цену покупки, но и сумму процентов по ипотеке. Это уменьшит налоговую базу.
Что выгоднее: использовать вычет 1 млн рублей или доход минус расход?
Если есть документы на покупку — выгоднее "доход минус расход". Если нет — используйте стандартный вычет 1 млн рублей.
Нужно ли платить налог, если получил квартиру по дарственной и продал её через год?
Да, если прошло меньше 3 лет и не выполняются условия льготы.
Когда нужно подавать декларацию?
До 30 апреля года, следующего за продажей. Налог нужно оплатить до 15 июля.
Как избежать штрафа за неподачу декларации?
Подайте 3-НДФЛ вовремя или заранее сообщите в ФНС о льготе (например, если квартира — единственное жильё).
Налог с продажи квартиры: когда платят, а когда нет
Сразу важно отметить: отдельного налога "с продажи квартиры" в России нет. Вместо него применяется налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Его ставка:
- 13% — для налоговых резидентов РФ (обычные граждане);
- 15% — на сумму дохода свыше 2,4 млн рублей (с 2025 года);
- 30% — для нерезидентов РФ.
Но платить НДФЛ нужно не всегда. Государство даёт льготы — если вы владеете квартирой достаточное время или соответствуете другим условиям.
Когда налог платить не нужно
Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если:
- владеете квартирой 5 лет и более;
- владеете 3 года, если:
квартира унаследована;
приватизирована;
получена в дар от близкого родственника;
передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
квартира является единственным жильём.
Важно! Отсчёт срока владения начинается с даты регистрации права в Росреестре, а не с момента подписания договора.
Примеры из жизни
- Ирина унаследовала квартиру в 2021 году, а в 2024 решила её продать. Поскольку прошло 3 года и квартира получена по наследству — налог платить не нужно.
- Пётр купил квартиру в ипотеку в 2023 году, а продал в 2024. Он должен будет заплатить налог с прибыли, так как не прошёл минимальный срок.
Что считается единственным жильём
Если у вас только одна квартира, комната или дом, и вы в них зарегистрированы — это ваше единственное жильё.
Не считается жилым:
- апартаменты;
- второе жильё, если оно куплено даже за 1 день до продажи первого (если прошло более 90 дней);
- жильё, находящееся у супругов в личной собственности.
"Правило 90 дней": если вы купили новое жильё не позже чем за 90 дней до продажи старого, оно не лишает вас льготы по "единственному" жилью.
Семьям с детьми — особые условия
С 2022 года семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ даже без соблюдения сроков владения, если:
- в семье есть дети до 18 лет (или до 24 лет, если учатся очно);
- новое жильё покупается в тот же год или до 30 апреля следующего;
- новое жильё по площади или кадастровой стоимости лучше старого;
- стоимость продаваемого жилья не превышает 50 млн рублей.
Когда налог платить придётся
Вы обязаны уплатить налог, если:
- продаёте квартиру, которой владеете менее 3/5 лет;
- цена продажи превышает 1 млн рублей;
- нет оснований для применения льготы;
- вы не можете подтвердить расходы на покупку квартиры.
Как уменьшить налог
Есть два основных способа:
1. Имущественный вычет в 1 млн рублей
- Применяется, если нет документов о покупке;
- Уменьшает налоговую базу — 13% платится с оставшейся суммы.
2. Вычет "доход минус расход"
- Применяется, если есть документы о покупке (ДКП, чеки, платёжки);
- В расходы можно включить ипотечные проценты;
- Если квартира продана дешевле покупки — налог = 0.
Как считать налог правильно
ФНС использует две базы для расчета налога:
- Сумма по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости квартиры.
ФНС выберет ту базу, которая выше. Затем применит вычеты, если вы их заявили. И только после этого рассчитает налог.
Кто и как подаёт декларацию
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно, если:
- вы продали квартиру до истечения минимального срока владения;
- квартира стоит более 1 млн рублей.
Сроки:
- подача декларации — до 30 апреля следующего года;
- оплата налога — до 15 июля.
Способы:
- через личный кабинет ФНС;
- в налоговую лично;
- по почте.
Что будет, если не подать декларацию
- штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки;
- пени — 1/300 ставки ЦБ за каждый день;
- штраф 20–40% за неуплату (если выявит ФНС);
- уголовная ответственность — при неуплате налога свыше 900 тыс. ₽.
Памятка для продавца:
- ✓ Владейте квартирой 3 или 5 лет — и налог не нужен;
- ✓ Нет 3/5 лет? Используйте вычет или уменьшите доход на расходы;
- ✓ Семья с детьми? Проверяйте условия льготы;
- ✓ Продали квартиру — проверьте, нужно ли подавать 3-НДФЛ;
- ✓ Оплатите налог до 15 июля, чтобы избежать штрафов.
Продажа недвижимости — это не только про деньги, но и про грамотное оформление. Используйте законные способы, чтобы не переплачивать и спать спокойно. А если сомневаетесь — лучше проконсультируйтесь с налоговым консультантом или юристом.