Аренда квартиры в Италии. Часть 1, теоретическая
После того, как вы нашли квартиру в Италии, необходимо подписать договор аренды (итал. contratto d'affitto или contratto di locazione). Подписывается между арендатором (locatario или conduttore) и арендодателем(locatore).
Виды контрактов на аренду
Контракт туристико (turistico)
на срок до 1 мес. Не требует регистрации в налоговой. Но он не подойдет для получения резиденции (прописки), и, конечно же, не подойдет для воссоединения семьи.
Контракт транзиторио (transitorio)
Тоже временный контракт, обычно до 1 года, максимум до 18 месяцев.
Не подойдет для резиденции. Для целей воссоединения - если хозяин согласиться дать вам домичилио (временную прописку) и сделает сертификат пригодности жилья (attestazione di idoneità abitativa), но это редкость.
Контракт бесплатного пользования
Да, есть такие. Обычно под ним скрывается оплата в черную, практикуется в небольших городках:)
Для новичков откровенно сложный путь, если только кто-то из ваших уже живущих в Италии знакомых, не согласится предоставить вам жилье в бесплатное пользование, лишь бы возмещали расходы по коммуналке и поливали цветы. В иных случаях не советую связываться.
Контракт 4+4, или 3+2
Это стандартные контракты длительной аренды. Чаще встречается 4+4.
Контракт на 4 года с правом на автоматическое продление еще на 4 года дословно "молчаливом согласии сторон". Именно этот тип контракта нужны тем, кто только приезжает и собирается получать ВНЖ, резиденцию, карту идентита и воссоединять семью.
Контракт должен быть зарегистрирован в течение 30 дней в Аgenzia delle entrate (Налоговая).
И именно это тип контракта получить сложнее всего на первых месяцах жизни в Италии.
Контракт нужно читать очень внимательно.
Ниже объясню на собственном примере почему!
Из личного, поэтому лонгрид.
Итак, мы приехали в Италию и радостно разложив вещи из 8 чемоданов в нашей арендованной на Booking квартире, принялись искать квартиру для долгосрочной аренды с контрактом 4+4, чтобы в дальнейшем уже сделать в ней резиденцию (прописку) и т.д.
Временная квартира была забронирована на 1 месяц, и я была уверена что этого будет более чем достаточно. Спойлер - я ошибалась 😄
1. Хотелки, критерии
У нас с мужем было великое множество критериев для поиска квартиры, в которой мы бы хотели жить в Милане.
У меня - min 2 спальни, наличие рядом парков, детской площадки и супермаркета, 3 этаж и выше (потому что комары в Милане лютые), метро в пешей доступности, красивый район, не в центре центра, лучше с мебелью. Бюджет до 3 тыс евро максимум.
У мужа - min 2 санузла, не "бабушкин" ремонт, как можно ближе к центру центра (и не важно, что там толпы людей), рядом много ресторанов, лучше без мебели. Пофиг на бюджет.
2. Столкновение с реальностью
Примерно через 2 недели поисков мы почувствовали, что наши хотелки, скорее всего, так и останутся нашими фантазиями.
Несмотря на мой разговорный итальянский, в просмотре некоторых квартир отказывали прямо на берегу. "Расскажите о себе, для кого квартира. А Буста пага итальяна (местный аналог 2 НДФЛ) у вас есть ? А поручитель в Италии? Банковская гарантия? Нет? ну тогда и показывать нет смысла."
Причина в том, что спрос в Милане превышает предложение. Агенты устраивают кастинг - собирают 3-5 офферов, отправляют на рассмотрение собственнику, который сравнивает потенциальных арендаторов.
И не важно, что вы не маррокканцы, не приплывали в Лампедузу на дырявой шлюпке. Не важно, какие есть счета и имущество есть в РФ и за границей, не интересуют ваши 2 НДФЛ (с переводом на итальянский). Даже открытое ИП в Италии не интересует, т к налоги по нему будут уплачиваться в следующем году.
Если есть потенциальный арендатор с Буста пагой на 2,5 тыс евро, из которых он будет 2 тыс евро отдавать арендодателю - это идеальный клиент. И дело не в русофобии, а в целом в рисках по иностранцам.
3. Осознание
Сначала я злилась, а потом поставила себя на место арендодателей.
Дело в том, что в Италии аренда квартиры - это совсем не то же самое, что в РФ.
Контракты долгосрочные (на 4 года), вы делаете по этому адресу прописку (резиденцию), а по местным законам хозяин даже не может к вам просто прийти. Теперь это ваша территория.
При этом, если вы сняли квартиру, а потом перестали платить - выселить вас можно только по суду (через 1-2 года). А уж если у вас есть несовершеннолетние дети (как у нас).... Очень и очень сложно и долго, потому что детей здесь защищают с особым усердием. На улицу не выгонят, не важно платишь ты или нет.
И кстати, для тех кто бухтит про загнивающую Европу. Вы попробуйте снять нормальную квартиру в Москве, на долгосрок, с регистрируемым в налоговой договором аренды, не имея российского гражданства. Если у вас нет знакомых москвичей и это не койко-место у Белорусского вокзала, вам мягко говоря будет очень нелегко.
4. Наша первая proposta (оффер)
Через 3 недели поисков нам, кажется, улыбнулась удача.
Нашли классную квартиру с 2 спальнями. Дом бизнес-класса. Уже полюбившийся центрально-новый район Милана City life. Сама квартира только после ремонта, полностью с мебелью, все новое, современное стильное. Большое количество сценариев освещения, встроенная мебель в эмали, 2 санузла. 2 700 евро/мес + le spese (коммуналка).
Риэлтор - о чудо! - говорит по-английски (муж счастлив!)
Собственник - юрлицо (ну а нам какая разница, думали мы).
Минус - маленькая, 74 м2, кухня объединенная с гостиной и прихожей. Но она так понравилась, что я там уже мысленно "шторы развешивала", и лист покупок в Икеа на 97 позиций был готов.
Нам традиционно не очень хотели сдавать как иностранцам, но я приложила все усилия, чтобы написать подробнейшую пропосту (традиционно-итальянский оффер), где было понятно кто мы, что у нас на счетах, какой доход в месяц и т д. Они звонили моему коммерчалисту (бухгалетру), звонили моему юристу, наводили справки, выясняли с разных сторон, кто мы и на каких основаниях пребываем в Италии.
В итоге, увидев на всю картину в целом, товарищи ЛПР (лица принимающие решения) "дали добро" на сдачу в аренду нам по контракту 4+4, но с доп. соглашением о том, что через 2 года контракт может быть расторгнут, или возможен пересмотр цены.
А еще выяснилось, что это будет СУБаренда. То есть, квартира была сдана в аренду от собственника-юр.лица другому юр.лицу, который нам пересдает в субаренду.
5. Милан слезам не верит
Комиссия была по верхней границе рынка: 25% от годовой аренды + spese condominiale + 22% IVA (НДС). Видимо, за знание риэлтором английского 😄
На цифрах:
Аренда 2700 EUR + le spese (коммуналка) 400 EUR) * 12 мес = 37 200 EUR * 25% + 22% НДС = 11 346 EUR
Мы еще немного поторговались по комиссии - по опыту я уже знала, что spese обычно никто не включает в расчет комиссии, и это уже наглость. Отбилась, таким образом немного снизив сумму комиссии.
Попросила прислать шаблон текста договора. И вот тут началось самое интересное.
В договоре был один интересный пункт, дословно:
"Досрочное прекращение или прерывание основного договора по любой причине влечет за собой прекращение договора субаренды с обязательством освободить объект. Таким образом, Субарендатор настоящим прямо отказывается от всех претензий, возражений и исков, настоящих и будущих, которые могут быть предъявлены и/или выдвинуты против Субарендатора и которые могут возникнуть в результате того, что основной договор аренды объекта недвижимости, в период действия настоящих отношений субаренды может быть прекращен по любой причине."
В такой формулировке, через пару дней после нашего заселения, юр.лицо, которое сдало нам квартиру в субаренду, могло просто подать на расторжение основного договора, и нас бы выселили (причем даже не обозначено в какие сроки), а некислая комиссия осталась бы в агентстве.
В ответном письме я попросила скорректировать этот пункт, объяснив свою логику и предложив формулировку, по которой в случае расторжения основного договора по инициативе сдавшего нам в субаренду и в срок ранее, чем через 1 год после начала нашего договора, он, к примеру, обязуется компенсировать нам 50% комиссии агентства.
После этого произошло самое интересное - наш услужливый агент пропал и перестал отвечать на whatsapp. А через пару дней мне на эл.почту пришло письмо:
"Уважаемая Анна, к сожалению, собственник принял решение снять квартиру с экспозиции по внутренним причинам. Удачи в поисках".
В совпадения я не верю.
Этот пункт в договоре стоил бы мне около 10 тыс евро + нервы мои и моей семьи. Вывод простой и банальный - читайте, что подписываете, отдавайте на перевод, используйте google translator, да как угодно. Но не подписывайте "не глядя".
6. Сквозь тернии к звездам
Обидно, досадно, но ладно. Продлив "временную" квартиру, мы принялись искать снова.
Как и во всем, нужно было просто понять принцип how-it-works и подобрать правильный ключик. И я стала применять давно забытый принцип spray and pray - "распылил и молись".
Я назначала 3-4 просмотра утром и пару просмотров на вечер, стараясь брать количеством. После просмотра каждой квартиры, которая более-менее подходила, я перезванивала спустя несколько часов и говорила, что именно эта квартира мне безмерно нравится, муж посмотрел фотки и готов брать не глядя, мы делаем пропосту (оффер).
Таким образом, в рассмотрении (у меня и я у собственника) одновременно было 4-7 квартир одновременно, и я не теряла время, ожидая ответа на мои офферы.
7. Happy end и почему он произошел
Чаще всего на просмотрах присутствуют только агенты. И им совершенно фиолетово, вы или кто-то другой снимет эту квартиру. Главное побыстрее закончить, потому что скоро обед, dolce far niente, да и вообще какой смысл напрягаться. Кстати, мои попытки пару раз аккуратно намекнуть на экстра-бонус в случае положительного решения в нашу пользу, эффекта не возымели.
В редких случаях на просмотре бывает собственник. Но когда он присутствует - вот это ваш звездный шанс.
Если вы во время просмотра найдете общий язык с собственником, ваши шансы утраиваются. Постарайтесь быть приятным человеком (с).
Хозяйка нашей квартиры - чудесная донна по имени Франческа, молодая приятная женщина, мама трехлетней девочки. Мы быстро нашли общий язык, обсуждая, что отдельная спальня для ребенка в этом возрасте - это место игр, а спать они все равно приходят к тебе под бок. А муж айтишник проводит все время за комъютером, поэтому важно, чтобы у него было комфортное рабочее место, иначе проблем не оберешься :)
Когда мы на следующий день пришли всей семьей, дочь расставила все точки на i, очаровав и хозяйку, и риэлтора так, что они сказали - да, у нас через 1 час назначен следующий просмотр, но если вам всё нравится, то квартира ваша.
Квартира была абсолютно новая, и нам пришлось внести довольно солидный залог (вместо банковской гарантии, которая требовалась изначально и которую сделать почти невозможно, т к банки не открывают счета нерезидентам без ВНЖ). Но мы к этому были готовы.
Обсудив комиссию с агентом - по местным меркам почти даром, 10% от годовой аренды (32 400 евро), а с учетом того, что нам не нужна была фаттура и мы платили наличными, НДС в 22% улетучился из взаиморасчетов.
Как итог, сбылись все наши мечты и хотелки. Всё абсолютно новое, только после ремонта. Множество сценариев освещения. Кухонный остров, о котором я давно мечтала. Большое пространство с классным зонированием. 2 санузла. Высокий этаж и чудесный вид на рыжие черепичные крыши. Район, в котором рядом есть парки и зелень, и одновременно полно ресторанов. До исторического центра 10 минут. До метро 5 минут. И классная, адекватная хозяйка.
Мечтайте и дерзайте. Квартирный вопрос не прост, но выполним.
Надеюсь, эта статья была полезна для вас. Если остались вопросы - пишите личные сообщения в Telegram @Miss_Anna_Ka