Спрос на российском рынке ИЖС
В структуре предложения в конце лета 2023 года дома занимают только 57%, значительная доля принадлежит земельным участкам — 41%, на таунхаусы приходится 2%. И за летние месяцы, и за год соотношение не изменилось. Объем предложения в продаже при этом сократился по всем категориям. В целом он на 5% меньше, чем летом 2020 года, — пандемия подстегнула интерес населения к жизни за городом, многие задумались о необходимости покупки или строительства собственного дома, а сохранение удаленной работы и распространение льготной семейной ипотеки на ИЖС и покупку участка только способствовало данному тренду.
В итоге многие доступные варианты были раскуплены и объем предложения в продаже сократился. Тем не менее в течение года рынок пополнялся все новым предложением: воспользовавшись ажиотажным спросом, собственники решили продать свои объекты. Поэтому объем за год просел не так сильно.
Лето — традиционно активный период на рынке загородной недвижимости. В этом году, как и в прошлом, интерес к ней поддерживается также и эпидемиологической ситуацией: одни покупатели осознали все преимущества жизни в собственном доме, другие приобрели или снимали дом для пребывания там летом вместо поездки в отпуск.
Повышенный спрос провоцирует рост цен и приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов готовых домов, а в последнее время и земельных участков. Сокращение ликвидного предложения, повышение стоимости и распространение льготной ипотеки на строительство стимулирует ИЖС.
Исследование показало, что спрос на индивидуальные дома в России продолжает расти: за год число семей, которые хотели бы жить в частном доме, выросло на 1,7 млн и достигло 45,4 млн семей (73% всех домохозяйств). При этом самый востребованный формат индивидуального жилья у россиян – кирпичный или деревянный дом, с двумя этажами, площадью 80–120 кв. м.
Рассматривая возможность строительства или приобретения жилого дома, граждане выбирают место для постоянного проживания. Поэтому они хотят, чтобы жилье имело хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру. Две трети тех, кто собирается купить или построить свой дом в ближайшие пять лет, заявили, что он должен располагаться не более чем в 30 минутах езды от работы. Более половины семей считают принципиальным наличие поблизости социальных объектов, объектов торговли и услуг.
В целом портрет идеального индивидуального жилья глазами россиян выглядит так:
Материал стен – кирпич (57%) или дерево (34%)
Средняя площадь от 80 до 120 кв. м (93%)
Количество этажей – 2 (52%)
Количество комнат – 4 и более (69%)
Транспортная доступность – не более 30 минут езды от работы (67%) Наличие поблизости остановок общественного транспорта (40%) Близость социальных объектов, объектов торговли и услуг (55%) Наличие детских площадок и зон отдыха (38%)
Если строить дома с такими характеристиками, удастся раскрыть огромный потенциал индивидуального домостроения в нашей стране, который измеряется сотнями тысяч единиц жилья в год.
Спрос на индивидуальное строительство увеличится
ИЖС – главный тренд последних лет, и он продолжает развиваться. На этом рынке начинается новая веха, о чём говорит приход федеральных застройщиков. Строительно-инвестиционная компания "Девелопмент-Юг" впервые за свою историю во Владивостоке начинает новый проект на рынке загородного жилья. В Приморье заходит крупный застройщик из Новосибирска, который заявит о себе в этом же сегменте.
Эта тенденция связана в том числе с высокими ценами в новостройках. Так как наиболее популярная в ДФО программа дальневосточной ипотеки ограничена максимальной суммой кредита 9 млн рублей, многие покупатели рассматривают именно загородное жильё. За 7-7,5 млн рублей можно построить загородный дом и жить на природе с городским комфортом. Сегодня малоэтажная и коттеджная застройка в пригороде Владивостока обрастает коммерческой и социальной инфраструктурой, а качество проектов растёт благодаря обострившейся конкуренции.
Люди по достоинству оценили данный формат проживания: квадратный метр индивидуального дома обходится дешевле, чем в городской многоквартирной застройке. При этом семья выигрывает пространство – средняя площадь частного дома в наших выдачах составляет 125 кв. м, для сравнения в многоквартирном домостроении – это 50 кв. м. Среди других плюсов – разнообразие вариантов в плане технологий и материалов, и, конечно, возможность жить в благоприятной окружающей среде.
Эксперты выделяют основные положительные стороны спроса на самостоятельную стройку:
- Желание людей уехать из большого города.
- Высокие цены, мало подходящих готовых объектов на рынке, а девелоперская активность по выводу новых коттеджных поселков невысока
- Возможность поэтапного строительства загородного дома.
- Доступная ипотека для ИЖС.
- Возможность построить свой дом мечты по индивидуальному плану на участке, который был куплен ранее ради инвестиций.
- Построить дом самостоятельно дешевле и надежнее.
Резкие колебания стоимости недвижимости
Жилплощадь на Дальнем Востоке активно дорожает, что особенно видно по Владивостоку, где «квадрат» в новостройке в среднем стоит 200 тыс. руб., а на вторичке доходит до 150 тыс. Тем не менее единственная возможность как-то сдерживать стоимость – просто строить больше. Ситуация может кардинально поменяться, когда в пересчете на одного жителя Приморья будет сдаваться не 0,5 кв. м жилья в год, а 1-1,5 кв. м (к сведению, население Приморского края составляет 1,8 млн человек). Иначе говоря, когда предложение начнет превышать спрос.
С одной стороны, на удорожание квадратного метра объективно влияют растущие цены привозных стройматериалов, более сложная логистика, непростые климатические условия, в которых осуществляется стройка, и т.п. Плюс на стоимость недвижимости в крупных городах, как Владивосток, оказывает дополнительное давление приобретаемая в качестве инвестиционного вложения жилплощадь.
Всплеск интереса к жизни за городом, в собственном доме, в период пандемии, когда людьми руководило желание сбежать из городских «человейников», от жесткого контроля передвижений и нахождения в запертом пространстве. Дачи во многом заменили людям отпускные поездки, которые начиная с 2020 года затруднены;
на сегменте ИЖС сказалось развитие льготных программ по ипотеке на покупку и строительство частных домов;
в финальном объеме ИЖС в стране отражается и «дачная амнистия», в рамках этой программы учитываются ранее незарегистрированные постройки, и сейчас процесс ускорился. «Регистрация пошла веселее, когда государство предложило проект газификации, ведь газ подводится только к оформленным строениям.
В 2021 году в России было построено 92,6 млн кв. м жилья (+13% к предыдущему году). Нацпроектом предусмотрено, что к 2030 году ввод жилья в стране должен вырасти до 120 млн кв. м в год.
В России по итогам марта 2023 года средняя стоимость загородного дома составила 9,78 млн рублей. А если сравнить этот показатель с аналогичным показателем за прошлый год, то результаты показывают рост цен на 18%. За два последних года средняя стоимость выросла на 39%, за три года – на 85%. Главной причиной такой ситуации эксперты на рынке недвижимости называют возникновение дефицита предложений. Так, в нынешнем году количество домов и дач, выставленных на продажу, вернулось к минимуму 2020 года.
Недавнее повышение Банком России ключевой ставки до 12% также не самым благоприятным образом отразится на стоимости ипотеки.
Эксперты считают, что в настоящее время сложно оценить влияние решения регулятора на рынок недвижимости, однако в будущем оно может серьезно повлиять на стоимость жилья.
И, конечно, влияет инфляция. Согласно официальным данным, в августе годовая инфляция в России ускорилась до 5,15%.
Совокупность всех перечисленных факторов и стимулирует рост цен на жилье в Приморском крае.
Новые игроки в сфере ИЖС
Выход на локальный рынок нескольких федеральных и региональных девелоперов. Прогнозируется, что в ближайшие три года данные компании расширят предложение на локальном рынке индивидуального жилищного строительства. В дальнейшем, при условии успешного старта, их активность возрастет.
Доступность земельных участков для самостоятельного строительства
Уже второй год подряд население Приморского края активно скупает земельные участки. Плюс к тем, кто уже приобрел в собственность землю, добавиться процент тех, кто искал готовые дома. С учетом роста цен на недвижимость эта категория людей задумается о самостоятельной постройке.
Если еще лет 10 назад считалось, что коттедж — это удел «новых русских», то сейчас идет тенденция к строительству небольших одноэтажных домов с применением энергосберегающих технологий. Площади под коттеджные поселки увеличиваются с каждым годом на 20%.
Чем экономнее — тем лучше
Общая тенденция 2023 года направлена на экономию и экологичность.
И производители, и поставщики строительных материалов предлагают современные материалы, которые могут снизить себестоимость готового жилья.
Самые востребованные материалы для возведения частного дома:
- газосиликатный блок (34%);
- каркасные дома (32%);
- другие материалы, в том числе дерево (34%).
Газосиликатный блок занимает первое место благодаря прочности, хорошим теплоизоляционным качествам, а также повышенной звукоизоляции.
Тренд на домокомплекты
Технология строительства загородных домов из ЖБИ-панелей уже стала прорывной для Приморья, позволяющей сократить сроки возведения собственного дома за счет того, что полный набор железобетонных изделий заводского качества доставляется на строительную площадку полностью готовым к монтажу.
На возведение коробки такого дома на готовом фундаменте потребуется от 4 до 7 дней вне зависимости от времени года. При этом владелец сразу получает готовый утепленный фасад, цвет которого можно выбрать на этапе заказа из 70 различных вариантов, а также продуманную планировку, предусматривающую мастер-спальни, кухни-гостиные, возможность панорамного остекления и многое другое.
Снижение цен на стройматериалы и готовые частные дома
Эксперты связывают снижение цен с существенным ростом в 2021-2022 годах. Второй момент, который повлияет на удерживание цен как на стройматериалы, так и на готовую недвижимость — это уменьшение доходов населения, что не позволит продавцам взвинчивать цены, в связи с чем в наступающем 2023 году они будут стагнировать.
По прогнозам аналитиков в 2023 г стоимость строительства частных домов снизится от 5% до 30% в зависимости от технологии и сегмента.
Сценарии развития рынка ИЖС в России
С начала года ипотекой на индивидуальное жилищное строительство в Банке ДОМ.РФ воспользовались около 5600 семей, что превышает прошлогодние показатели за аналогичный период в 2 раза.
Драйвером спроса в 2023 году остаются государственные программы: чаще всего кредиты оформлялись в рамках «Семейной» и «Льготной» ипотеки – примерно 83% в равном соотношении, 12% клиентов воспользовались ИТ-ипотекой, а около 5% выдачи пришлось на стандартную рыночную программу.
Прогнозируя дальнейшее развитие событий на рынке, можно утверждать о том, что льготные ипотечные программы в прежнем виде не останутся.
В будущем рынок жилья ждет уменьшение объемов выданных кредитов. Поддержка спроса на рынке жилья требует снижения цен, а потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан.
Сейчас наблюдается не системное восстановление рынка, а, скорее, «набор разного вида ажиотажей», связанных с ожиданиями покупателей.
- Стоимость дома на землях ИЖС — на 70% выше, чем по объектам на участках для садоводства. За три года цены в обоих сегментах выросли в 2,2–2,3 раза.
- По размеру дома ИЖС на 37% больше объектов, расположенных на землях садоводства. Площадь первых с 2020 года сократилась на четверть, вторых — лишь на 6%.
- Самая распространенная площадь земельного участка ИЖС — от 6 до 12 соток.
- Всего 3,6% домов в продаже в России доступны в организованных коттеджных поселках. За год доля выросла на 1 п. п.
- Дома ИЖС в коттеджных поселках столичного региона на 82% дороже, чем дома ИЖС за их пределами.
Данное исследование было проведено в августе 2023 г. Перед вам представлен фрагмент исследования, содержащий краткие выводы.
Хотите получить полный текст исследования? Пишите нам
