При покупке квартиры важно произвести комплексную проверку как самого помещения, так и продавца. Основные признаки рискованной сделки агентству "Прайм" назвал адвокат, преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Кирилл Данилов.
Главное, на что следует обратить внимание — дисконт. "Низкая цена (более 15% по сравнению с рыночной стоимостью) свидетельствует о том, что с квартирой не все в порядке", — предупреждает Данилов. Либо у нее есть изъяны, на ликвидацию которых понадобятся дополнительные вложения, либо — что случается не так уж редко — пользоваться жильем вовсе не получится.
Еще один признак — зарегистрированные обременения. "Переход права собственности на квартиру не отменит право залога, а значит, в случае неисполнения обязательств перед залогодержателем на квартиру может быть обращено взыскание", — поясняет адвокат. Чтобы убедиться в отсутствии обременений и прав третьих лиц, перед сделкой следует изучить выписку из ЕГРН.
Помимо этого, покупателю необходимо запросить через продавца архивную выписку из домовой книги и уточнить вопрос о зарегистрированных лицах во время приватизации. В некоторых ситуациях даже выписка несовершеннолетнего до приватизации не отменяет его права впоследствии оспорить сделку.
К другим факторам риска относятся:
- нахождение квартиры в собственности продавца менее трех лет — именно такой срок закон устанавливает для оспаривания многих сделок;
- нахождение продавца в браке на момент приобретения им квартиры и отсутствие решения о разделе совместно нажитого имущества после расторжения брака. В этом случае юрист советует обязательно получить согласие супруга продавца на заключение сделки. Альтернативой может являться брачный договор;
- приобретение продавцом квартиры на средства материнского капитала.
Сам продавец тоже может внушать сомнения — вот несколько примеров:
- наличие высокой долговой нагрузки и большого количества исполнительных производств. Это может быть субъективным признаком банкротства, при котором сделку с квартирой признают недействительной;
- наличие решения суда о признании продавца недееспособным либо ограниченно дееспособным. Не исключены случаи, когда на момент сделки продавец не признан недееспособным, но не способен понимать значение своих действий и руководить ими. Такая сделка в последующем может быть признана недействительной (ст. 177 ГК РФ);
- Участие продавца в сделке через представителя по доверенности. К моменту заключения сделки ее могут отменить, тогда купля-продажа окажется недействительной.