Обычная практика — риэлтор работал в крупном агентстве, а потом стал работать на себя, только у такого решения есть много минусов.
Во-первых, если у риэлтора мало знаний (читай — мозгов) и он возьмется за какого-нибудь тяжелого клиента, то есть риск того, что он не доведет дело до конца, а во-вторых, риэлтор при сложных сделках лишается поддержки агентства (в котором чаще всего присутствует юрист, который может помочь с клиентом).
Недавно один риэлтор из крупного агентства рассказал, что у них в агентстве работал риэлтором один человек, потом его уволили и он стал работать на себя. Он нашел себе клиента, которому надо было найти подходящую для покупки квартиру и оформить ипотеку, заключил с ним договор и стал искать объект. Стоимость услуг риэлтора по договору была 100 т.р.
В договоре клиент четко указал параметры квартиры, которую хочет, а именно балкон или лоджию, площадь не менее 60 кв.м., раздельный санузел, этаж не последний и не ниже третьего, чтоб по квартире, в юридическом плане, не было того, что может в будущем повлечь проблемы (наследство, дарение, маткапитал и т. д.).
Клиент говорит «давай сначала с ипотекой решим вопрос, потом будем ходить и смотреть квартиры», но риэлтор говорил, что надо сначала найти квартиру, ведь решение по ипотеке это дело одного дня. Забегая вперед стоит сказать, что клиенту понадобилось 4 дня для подачи заявок в банки и получения одобрения.
За неделю риэлтор показал больше 10-ти квартир, но клиент, во-первых, посчитал, что цены этих квартир были явно завышены, а во-вторых, из всех десяти квартир ни одна не соответствовала всем требованиям клиента, после чего клиент сказал, что работать с риэлтором больше не будет и послал, а риэлтор стал тыкать клиента в договор и говорить, что по договору, если клиент отказывается от его услуг, то должен оплатить всю стоимость услуг, т. к. договор считается исполненным в полном объеме.
Клиент сказал, что переведет риэлтору 2 т.р. на оплату бензина, но больше ничего платить не будет, а договор пусть засунет в одно место. Риэлтор отказался от 2 т.р. и сказал, что: либо клиент платит 100 т.р., либо он падает на него в суд. И ведь действительно подал.
В суде риэлтор показал подписанный клиентом договор, распечатал скриншоты с объявлениями о продаже квартир по которым водил клиента, чтоб доказать, что он работал. В суд пришел клиент, которого судья попросить объяснить ситуацию с точки зрения ответчика (клиента).
Клиент к суду был подготовлен и пришел не только со своим экземпляром договора. В суде ответчик пояснил, что предметом договора является то, что риэлтор обязан, после подписания договора, незамедлительно приступить к поиску подходящего объекта, а также оказать содействие в получении ипотечного займа. Ни того, ни другого риэлтор не сделал, получением ипотеки клиент занимался самостоятельно уже после отказа от услуг риэлтора, что подтверждено справками из банка. Также истец пояснил, что договор не может считаться исполненным до тех пор, пока, хотя бы в части, не выполнен его предмет, а судя по действиям риэлтора он даже не приступал к его исполнению, ведь о том, что все показанные квартиры не будут соответствовать требованиям клиента риэлтор заранее знал. Клиент готов был компенсировать затраты риэлтора, хотя никаких документов, подтверждающих эти расходы, риэлтор не предоставил, но риэлтор отказался.
Суд в иске отказал.
Риэлтор, который мне рассказал эту историю, посчитал, что их бывший сотрудник, скорее всего, был нацелен не на поиск подходящего клиенту объекта (хотя там был вообще минимум требований), а на поиск того объекта, продавец которого был бы согласен заплатить за покупателя откат, поэтому и показывал неподходящие квартиры, на которые клиент не соглашался. В итоге не только ничего не получил, но и подорвал свою репутацию.
Не важно с какой стороны договора выступает человек (исполнитель или заказчик) нужно понимать, что в договоре может быть указано все что угодно, но то, что указывается не должно противоречить законодательству (в данном случае в большей степени речь идет о Гражданском кодексе), ведь потом это может быть признано недействительным, а то, что намеренно не указывается будет являться указанным как само собой разумеющееся.
Также, заключая с риэлтором договор, нужно четко понимать, за что и в какой момент приходится платить, ведь договор с риэлтором - это договор на оказание услуг, а а услуга не может считаться оказанной только потому, что одна из сторон отказывается от дальнейшей работы. В данном случае правильным было бы указание конкретной согласованной суммы, которая может считаться понесенными риэлтором затратами, ведь при оказании услуг сложно документально подтвердить понесенные расходы. Когда дело доходит до суда и судья считает, что заказчик должен оплатить понесенные расходы, которые невозможно документально подтвердить (это относится не только к риэлторской деятельности), то могут применяться среднерыночные цены.