Малые сельхоз предприятия регулярно сталкиваются с довольно неожиданной проблемой регулируемого режима использования отдельных земельных участков сельскохозяйственного назначения. То есть человек приобретает земельный участок с категорией "земли сельскохозяйственного назначения", желая заниматься сельским хозяйством (а не строить очередной СНТ или как они там сейчас называются, либо псевдоферму - а на самом деле просто особняк на дешевой земле) - нет, именно под сельскохозяйственное производство. А выясняется что нельзя, так как якобы "угодья", и на них даже забор строить нельзя. Для нас это было в новинку; разбирались с проблемой совершенно не имея никакого опыта работы с земельным регулированием, вроде бы разобрались и делимся опытом со всеми.
В январе 2022 года мы получили участок земли сельскохозяйственного назначения на северо-западном краю Московской области. Прежнему владельцу он был особо не нужен, а мы решили использовать для #пчеловодства, под #точок - место размещения медоносных пчел, плюс засадить медоносами, желательно еще и кормовыми - вокруг много КРС, сено всем нужно. По кадастровой выписке этот участок - земля сельскохозяйственного назначения, для ведения #КФХ. То есть то что нам и нужно. Но по ПЗЗ (правила землепользования и застройки) муниципального района участок относится к зоне #СХ-1, ( земли сельхоз угодий). В списке ОЦ области (Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья), его не было, так как он новообразованный, но он оказался в списке мелиорируемых земель, что является критерием отнесения к ОЦ. И как итог - использование участка, кроме как под пашни, пар и сенокос не допустимо. Градостроительные регламенты на такие земли не устанавливаются, поэтому сделать, например, подъезд к месту размещения ульев, а также обнести это место забором нельзя. Основанием для отнесения ЗУ к перечню мелиорируемых была запись о том, что более 30 лет назад на землях колхоза в этих краях производили мелиорацию. Без уточнения конкретно где. То есть в целом, любой земельный участок, образованный из земель бывшего колхоза, где пол века назад мелиорировали, может быть внезапно отнесен в данный список.
Теперь по порядку:
Существует список ОЦ земель на сайте Минсельхоза региона https://msh.mosreg.ru/ он обновляется раз в 4 года, но как показала практика, не все участки там отображены. Для того, что бы точно определить находится ли Ваш ЗУ в списке ОЦ или списке мелиорируемых земель( что по сути одно и тоже) лучше написать запрос в Министерство Сельского хозяйства и продовольствия М.О. с формулировкой:
Прошу предоставить информацию о наличии/ отсутствии мелиоративной системы, степени ее износа, балансодержателе на земельном участке по адресу: индекс, Московская область, район, деревня. Кадастровый номер участка 50:00:0000000:0000. А так же наличия данного ЗУ в Перечне особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории Московской области, использование которых для других целей не допускается.
Другой способ, более быстрый и простой.
На сайте геопортал Подмосковья https://rgis.mosreg.ru, вбиваете кадастровый номер ЗУ и он вам сразу выдает все ограничения и пересечения, которые есть. Этими данными, пользуется Управления Архитектуры и Строительства МО для выдачи ГПЗУ (генеральный план застройки земельного участка). ГПЗУ - отдельный документ, в дальнейшем необходимый для получения разрешения на строительство.
Существует два способа доказать, что на ЗУ отсутствует мелиорация.
Первый, практически, нереальный:
Вы должны найти правопреемников ликвидированных Колхозов/Совхозов, на землях которых была мелиорация и ваш участок ( эту информацию берем из ответа Минсельхоза) и запросить у них акты списания мелиоративной системы определённой формы (форма ОС-4). Обычно срок службы таких систем составляет 30 лет.
Второй способ:
Через суд, установить юридический факт отсутствия мелиоративных систем. Процедура уже стандартная и отработанная, но времени займет 3-6 месяцев.
План действий:
Изначально пишем запрос на электронную почту в ФГБУ "Спецмелиоводхоз" https://specmelio.ru/ с формулировкой.
Прошу предоставить информацию о наличии/ отсутствии мелиоративной системы, степени ее износа, балансодержателе на земельном участке по адресу: индекс, Московская область, район, деревня. Кадастровый номер участка 50:00:0000000:0000. Ответ прошу прислать на электронную почту.
Стандартно ответ приходит через 30 дней, но можно позвонить - попросить и ответ придет быстрее.
Далее заключаете договор с ними на обследование ЗУ на предмет наличия мелиорации. Цена стандартная, была 50 000 р. (вне зависимости от площади ЗУ) После оплаты в течение месяца, приезжает представитель (внимание! обследуют только при наличии отсутствия снежного покрова) и составляет акт. Даже если когда-то в прошлом веке мелиорация и была, но прошло более 30 лет с момента её сооружения, пишут что ничего нет ( так как срок службы различных гидротехнических сооружений уже истек) и описывают ЗУ (зарос, обрабатывается, огорожен, отмежеван и тд).
Параллельно направляем письмо в администрацию район, где находится ЗУ и в Минсельхоз МО, формулировки такие же.
Собрав 3 письма и акт обследования, составляем заявление в суд. Форму прикладываю, заявление стандартное, вписываете свои ответы.
В районный городской суд (район где находится ЗУ)
Московской области
Адрес: индекс, Московская область....
Заявитель: ФИО, адрес
Тел. адрес электронной почты:
Третьи лица:
Министерство сельского хозяйства
Российской Федерации
ИНН 7708075454, ОГРН 1067760630684
107996, г. Москва, Орликов пер., д. 1/11, info@mcx.gov.ru
ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз»
ИНН 5000001469, ОГРН 1035009552654
Юридический адрес: ул. Кудиновское шоссе, д. 4-а,
пгт. Обухово, Ногинский р-н, Московская область, 142440
+7 (496) 512-17-56, smelio@bk.ru
Министерство сельского хозяйства
и продовольствия Московской области
ИНН 5000001469, ОГРН 1035009552654
Юридический адрес: ул. Трудовая, д. 14, пом. 3, пос. Успенский, р.п. Серебряные Пруды, Московская область, 142953
Почтовый адрес: бульвар Строителей, д. 7,
г. Красногорск, Московская область, 143407
Тел. 8 498 602-30-90, msh@mosreg.ru
Администрация района (район расположения ЗУ)
Московской области
ИНН , ОГРН
Адрес:
Тел. , адрес электронной почты:
Размер государственной пошлины: 300 руб.
П. 8 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации
ЗАЯВЛЕНИЕ
об установлении факта, имеющего юридическое значение
(факта отсутствия мелиоративной системы на земельном участке.
Заявителю ФИО (далее – Заявитель) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:00:0000000:0000, расположенный по адресу: Московская область,..... (далее – Земельный участок).
Площадь Земельного участка 0000 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: (согласно выписки ЕГРН).
Право собственности Заявителя на Земельный участок подтверждается выпиской
из Единого государственного реестра недвижимости от 00.00.0000 б/н, запись о государственной регистрации права № 00000000 (Приложение №1)
Земельный участок приобретен Заявителем на основании договора номер ...... от ...... между ФИО и ФИО.
В настоящее время Заявителю стало известно о расположении Земельного участка
на мелиорируемых землях / нахождении на Земельном участке мелиоративной системы
(источник информации: Геопортала Подмосковья (Приложение № 2)).
По данным ФГБУ «Управление «Спецмелиоводхоз» (письмо от 00.00.0000 № 000) – вставляете ответ из письма (Приложение № 3).
По данным администрации района .... Московской области (письмо от 00.00.2000 № 0000) –вставляете ответ из письма. (Приложение № 4).
По данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области (письмо от 00.00.2000 № 000 –вставляете ответ из письма
Таким образом, Земельный участок относится к мелиорируемым землям при фактическом отсутствии на нем гидротехнических и других сооружений и устройств – каналов, каналов, коллекторов, трубопроводов, водохранилищ, плотин, дамб, насосных станций, водозаборов, других сооружений и устройств, обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях, а также при отсутствии данных о балансодержателе мелиоративной системы и (или) его правопреемнике.
В то же время при наличии информации о расположении на Земельном участке мелиоративной системы он существенно ограничен в обороте, а именно может использоваться только как мелиорируемые сельскохозяйственные угодья и не может быть задействован
в сельскохозяйственном (агропромышленном) производстве, инвестиционных проектах и иных социально значимых целях. На Земельном участке, отнесенном к мелиорируемым землям,
не могут возводиться объекты капитального строительства, в том числе используемые
в сельскохозяйственном производстве, а также некапитальные строения и сооружения.
Вместе с тем Заявитель намерен использовать Земельный участок – указываете дальнейшие цели и планы по использованию ЗУ. обязательно сельскохозяйственные.
Учитывая изложенное, принадлежность Земельного участка к мелиорируемым землям препятствует его использованию в предпринимательской деятельности Заявителя, вовлечению Земельного участка в хозяйственный оборот с учетом его целевого назначения.
Кроме того, отнесение Земельного участка к мелиорируемым землям при фактическом отсутствии на нем мелиоративной системы (её 100%-ном износе) делает заведомо невозможным для Заявителя выполнение требований по содержанию и эксплуатации мелиоративной системы, установленные ст. 29-29.1 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель».
На сегодняшний день законодательством Российской Федерации не предусмотрено правовых норм, определяющих и дающих возможность осуществления федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации полномочий по учету и списанию мелиоративных систем, балансодержатель которых
не установлен (отсутствует).
При отсутствии возможности списания мелиоративной системы (отсутствие собственника (балансодержателя) мелиоративной системы в результате ликвидации или реорганизации юридического лица без передачи системы правопреемнику, невозможность технического учета
и инвентаризации мелиоративной системы и ее постановки на баланс муниципального образования по причине фактического отсутствия на земельном участке) способом защиты прав и законных интересов Заявителя является обращение в суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение (факта отсутствия на земельном участке мелиоративной системы и факта отсутствия оснований для отнесения земельного участка к мелиорируемым землям) в порядке главы 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).
Установление факта, имеющего юридическое значение (факта отсутствия на земельном участке мелиоративной системы), позволит Заявителю использовать Земельный участок в хозяйственной деятельности в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования.
Статьей 264 ГПК РФ предусмотрено, что суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.
В силу статьей 268 ГПК РФ, решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 264-268 ГПК РФ,
Учитывая изложенное, ПРОШУ СУД:
установить факт, имеющий юридическое значение, а именно: факт отсутствия мелиоративной системы на Земельном участке с кадастровым номером 50:00:00000000:0000,
Приложение: на __ л. в 1 экз. (имеющиеся документы в обоснование заявленных требований, а также предусмотренные п. 1-6 ст. 132 АПК РФ)
ФИО дата подпись
Почтой России направляете заказными письмами всем лицам,указанным в шапке. Чеки об отправке копируете и прикладываете к заявлению в суд. Они
являются подтверждением, что вы всех уведомили. Обычно никто из представителей не приезжает, некоторые присылают письмо примерно с тем же содержанием что и ранее высылали вам. Оплачиваете госпошлину в суд (300 руб) за дело гражданского судопроизводства. Квитанции/ реквизиты находите на сайте вашего суда. Оплачиваете через банк, так как квитанция так же прикладывается к заявлению.
На сайтах городских судов есть возможность подать электронное заявление, но лучше ехать подать заявление лично через канцелярию. Из плюсов, все сразу проверяют и есть возможность дописать, исправить. Сразу получаете номер входящего обращения. Примерно в течение недели, если нет никаких замечаний, делу назначается судья и присваивается номер, и ещё через неделю назначается дата слушания (от даты подачи до даты слушания в нашем случае прошло 1,5 месяца).
На само слушание необходимо принести все оригиналы писем и выписки из ЕГРН (берете её в МФЦ и они там на обороте ставят синюю печать), и естественно паспорт.
Само слушание занимает около часа, состоит из формальных зачитываний материалов и различных процедур.
Примерно через 7-10 дней будет готов предварительный результат. Сам итог заседания озвучат в зале суда, но бумажку можно будет получить позже. Ещё месяц даётся на обжалование. Далее в канцелярии суда получаете оригинал судебного решения, вступившего в законную силу. Эту бумагу отправляете в Минсельхоз с просьбой об исключения ЗУ из списка мелиорируемых.
Примерно через месяц на Геопортале исчезает наложение ЗУ с мелиорируемыми землями. А значит теперь можно запрашивать ГПЗУ и получать разрешение на строительство.
Есть еще один фактор отнесения ЗУ к ОЦ, это превышение кадастровой стоимости сверх установленного лимита. С 2023 года изменили условия, и теперь превышение стоимости должно быть более чем на 50% от средней кадастровой по муниципальному району. В нашем случае такого не было, поэтому как быть здесь мы пока не знаем :)
Ещё отметим, что в целом на всех этапах выведения земельного участка из перечня #мелиорируемых и особо ценных угодий отношение со стороны и муниципальных, и региональных чиновников было вполне лояльным, палки в колеса никто не вставлял, все относились достаточно чутко и с пониманием наших потребностей. Впечатление от взаимодействия с органами власти и местного самоуправления Московской области остались вполне положительные, создалось устойчивое впечатление что в целом все заинтересованы в развитии сельхоз производства, надеемся что так будет и впредь!