В большинстве случаев сделки с квартирами производятся без существенных проблем. Но есть немалое число ситуаций, когда продавец - собственник, вынужден продавать квартиру с долгами.
Нельзя сказать, что долги по квартире - это фактор, совсем отпугивающий покупателей, хотя и тут есть свои сложности и нюансы. Но даже в сложных ситуациях можно найти вариант, помогающий выйти из самого безнадежного положения.
Итак, рассмотрим три наиболее распространенных случая.
- По квартире есть долги за ЖКУ, в небольшом размере. Что значит небольшой - тут все зависит от конкретной ситуации, города, региона – в принципе можно условно считать, что долг за квартиру не превышающий размер выплат за 2-3 месяца, будет небольшим.
Проблема с такими долгами обычно решается с покупателем просто. Составляется отдельный договор о погашении долгов. Можно включить отдельный пункт в общий договор купли - продажи о том, что долги за коммунальные услуги должны быть погашены к определенному сроку.
Иногда делается все еще проще - по предварительной договоренности покупатель дает задаток продавцу, из которого он гасит всю задолженность по коммунальным платежам.
- Долги по квартире, при которых на квартиру может быть обращено принудительное взыскание или арест. Это уже более серьезные случаи и здесь даже не важен размер и характер долга. Это могут быть долги по ЖКУ, алиментам, и даже штрафам за нарушение ПДД.
Все зависит от того, сколько времени есть у собственника - должника квартиры, чтобы погасить долг, чтобы имущество не было описано по решению суда судебными приставами. Это может быть месяц, два три и т.п. Все зависит от того, как быстро суд примет решение об обеспечительных мерах и принудительного взыскания долга, как четко и оперативно сработает ФССП.
Здесь важно не упустить время и вовремя уcпеть заплатить долги, договориться с покупателем.
В моей практике были подобного рода случаи. Даже приходилось выручать продавца - клиента своими деньгами, чтобы квартира не попала в цепкие руки судебных приставов и не «ушла» потом с аукциона за полцены.
Вот запомнился один из таких недавних случаев. Молодая семья - муж и жена срочно покинули РФ осенью 2022 года. Оставили квартиру на временное попечение знакомых. Предполагали, что уедут на один, два месяца и нужно только присмотреть за жильем, полить цветочки и пр. Однако получилось так, что им пришлось задержаться в другой стране на более длительное время.
Мало того, что средства существования подошли к концу, так еще и долги накопились за квартиру. УК уже через пару -тройку месяцев после отъезда хозяев присылала письма с угрозами подать в суд если не будут оплачены счета. Мужу ехать по понятным причинам было нельзя, у жены закончился срок действия загранпаспорта. Нужно было срочно продавать квартиру, чтобы остаться в принявшей их стране уже надолго.
Через своих знакомых они вышли на наше агентство и мы стали оперативно действовать. Продать то, продать - это одно дело, но кто платить долги будет. Покупателя на квартиру с такими долгами, который бы еще и согласился их заплатить авансом не очень – то и быстро найдешь. Да и скидку в цене такой покупатель может запросить нереальную.
Пришлось нам, как риэлторам, выполнять еще и роль финансового посредника. Были заплачены долги, чем мы буквально на несколько дней опередили суд, уже рассматривавший иск о принудительном взыскании долга, а сумма там за более, чем полгода накопилась изрядная.
В итоге, мы не только «спасли» квартиру клиента от ФССП, но и помогли покупателю продать жилье по хорошей цене, без всяких скидок и поправок на долги.
- Самый сложный (с просрочками) с долгами при продаже квартиры – это ипотека. Если собственник имеет просрочку по ипотечным долгам – то есть реальный риск того, что банк заберет квартиру, как предмет залога, до того момента, пока удастся договориться с потенциальным покупателем и\или найти деньги. Можно конечно попытаться рефинансировать кредит, чтобы не просрочить очередной платеж, но не факт, что другой банк сможет дать деньги в долг.
Чтобы помочь клиентам продать такую «проблемную» ипотечную квартиру тоже приходилось не раз выступать финансовым агентом, вплоть до оплаты просроченных ипотечных долгов клиента.
Особенно это критически важно, когда владелец ипотечной квартиры участвует в альтернативной сделке, т.е. когда он покупает квартиру на вторичном рынке за меньшую сумму.
В подобных ситуациях с ипотечными квартирами важно не упустить момент и вовремя оплатить платеж по ипотеке, пока банк - кредитор еще не начал предпринимать какие – то активные обеспечительные меры. Иногда бывает так, что счет идет буквально на дни.
Подводя итог, можно сказать следующее. Сами по себе долги по квартире - это, конечно же, проблема, но её можно решить. Есть варианты. Но важно помнить всегда один момент. Долги по квартире, пусть даже небольшие - это лишний повод для покупателя «давить» на продавца, чтобы тот хорошо «скинул» цену. Поэтому любой долг по квартире – это, прежде всего, риск существенно потерять в цене продажи.