Вы нашли объявление о продаже прекрасной квартиры по очень привлекательной цене. Связались с владельцем и узнали, что квартира досталась ему от родителей в дар несколько лет назад. Вроде бы всё чисто и прозрачно.
Но стоит ли спешить. Ведь покупка квартиры, подаренной продавцу, таит в себе немало рисков. Что, если даритель вдруг передумает и заберёт обратно такой щедрый подарок. Или родственники оспорят завещание в суде. А может, "дарение" и вовсе было мнимым.
Я хочу рассказать, какие "подводные камни" могут подстерегать при покупке квартиры, полученной продавцом в дар. И как обезопасить себя от возможных проблем в будущем от расторжения договора дарения.
Договор дарения может быть аннулирован по некоторым причинам
- Это может произойти, если после передачи квартиры по договору дарения новый собственник совершит противоправные действия по отношению к дарителю (которые несут угрозу его здоровью и жизни);
- Также даритель может попробовать аннулировать через суд договор дарения на подаренную квартиру, если после дарения сильно ухудшилось его материальное положение или состояние здоровья;
- Или если новый собственник наносит ущерб квартире, имеющей большую моральную ценность для дарителя (даритель прожил в квартире много лет, вырастил детей);
- В договоре дарение указано условие о возврате квартиры дарителю, если он переживёт одаряемого (например, родители дарят квартиру своим детям, но хотят гарантировать себе возврат жилья в старости).
Как видите, во всех этих ситуациях существует риск расторжения договора дарения и аннулирования последующей продажи квартиры. Договор дарения не имеет сроков давности и в случае его аннулирования через суд, даритель получает свою квартиру назад.
В некоторых ситуация договор дарения может быть признан недействительным
- Если одаряемый является недееспособным или несовершеннолетним (даже если от его имени действует законный представитель);
- Также если даритель подписывал договор дарения по недействительной доверенности или с законченным сроком действия;
- Даритель был введён в заблуждение или подвергался давлению, был обманутым или запуганным;
- Даритель на момент подписания договора дарения зависел от одаряемого (например, одаряемый был социальным работником дарителя);
- Одаряемый был госслужащим и получил квартиру при исполнении служебных обязанностей (это считается злоупотреблением полномочиями);
- Квартира находится в залоге в банке (её нельзя дарить, пока не погашен кредит);
- Дарение произведено между юридическими лицами (по закону они не могут дарить друг другу недвижимость).
Как видно, причин для признания дарственной недействительной достаточно много. И если хотя бы одна из них обнаружится, сделка купли-продажи такой квартиры может быть аннулирована.
Как обезопасить себя
Поэтому, чтобы снизить риски при покупке подаренной квартиры необходимо тщательно изучить договор дарения и проверить всю цепочку собственников в Росреестре.
Узнать все возможные подробности о дарителе, его родственниках, возможных наследниках.
- Необходимо выяснить, прописан ли в покупаемой квартире даритель (иногда в договоре дарения прописывают право пожизненного проживания для дарителя). В этом случае, вы не сможете его выписать из квартиры;
- Нужно понимать, есть ли претензии родственников дарителя на квартиру (они могут оспорить дарственную, если посчитают, что даритель был не в себе или его обманули);
- Необходимо проверить, был ли уплачен налог на дарение продавцом (если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, нужно заплатить налог, иначе сделку не проведут);
- Важно знать, был мнимый характер сделки (дарение произошло только на бумаге, чтобы скрыть имущество от долгов);
- Необходимо выяснить, является ли подаренная квартира совместной собственностью супругов (если супруги вкладывали средства в ремонт, квартира может считаться их совместной собственностью).
Как видите, подводных камней при покупке подаренной квартиры предостаточно. Но если проявить должное усердие при проверке документов и изучении истории квартиры, можно существенно снизить риски. Особенно если с момента дарения прошло больше 3 лет - срока исковой давности.
Подводя итог, хочу сказать, что проблемные ситуации могут появиться, если нарушаются права третьих лиц, имеет место нарушение законодательства или происходят мошеннические действия участников сделки.
Но в большинстве случаев договор дарения надёжно защищает нового владельца квартиры. Если дарственная оформлена правильно, то одаряемый вправе по собственному усмотрению распоряжаться полученным жильем, в том числе продавать его.
В любом случае, если вы столкнулись с покупкой такой квартиры, я советую сразу обратиться к опытному юристу по недвижимости или риэлтору.
Если понравилась статья — прошу подписаться на канал и поставить лайк.