История пространства SENO началась 20 лет назад, когда были куплены первые здания. То, что изначально должно было стать просто выгодной инвестицией в недвижимость, превратилось в концептуальный проект с неповторимой атмосферой. То ли Федор Михайлович внес свою лепту, то ли идея, витающая в этих стенах, наконец, вызрела, но после покупки последнего из семи зданий появилась именно та модель пространства, о которой я сегодня буду рассказывать.
Немного фактов и сухих цифр о проекте. 90% сданных площадей к моменту открытия пространства SENO. Вы знаете, что сейчас время рынка арендаторов. Выбор есть, поэтому, чтобы привлечь нужных нам резидентов, нужна интересная и выгодная концепция пространства, правильная маркетинговая политика и еще много других факторов. А нужные нам резиденты – это успешные проекты со своей сложившейся аудиторией, которые не конкурируют, а дополняют друг друга в рамках пространства.
Окупаемость около 6-7 лет, при том, что сейчас цифры по аналогичным проектам достигают 10-15 лет окупаемости. Практически рекордные цифры для подобных проектов. Такая экономика бизнес-модели сложилась благодаря архитектурным решениям, позволившим увеличить полезную площадь пространства до 96%, и формированию транзитных улиц, привлекающих трафик.
Работая над проектом, мы поняли - чтобы пространство ожило, необходимо было объединить все здания единой концепцией. Сделать так, чтобы, придя в G47, людям захотелось проследовать дальше: прогуляться по Сенному бульвару, заглянуть на выставку в SENO, а потом остаться на гастрономический ужин от шефа. Мы не стремились привлечь всех. Нам важно, чтобы в SENO приходили именно наши люди. А свою целевую аудиторию – средний класс в возрасте от 20 до 40 лет - мы понимаем хорошо и в настоящий момент опережаем их ожидания.
Например, рейтинг пространства на Yandex 4,9. Людям нравится то, что мы создали. Им здесь комфортно, интересно. В сети выложены тысячи фотографий посетителей SENO. Это не просто «инстаграмные снимки», люди делятся своими впечатлениями и эмоциями, которые это место у них вызывает. Рассказывают, как они провели время у нас. Значит, цель достигнута.
SENO — это не только про бизнес и деньги, для нашей команды это и про красоту. Про то, что каждое архитектурное решение гармонизирует пространство, добавляя свой шарм. Кто-то называет это место Бруклином, кто-то — Амстердамом. Главное, что каждый находит ассоциации, близкие ему. При реконструкции мы вложили в это место гораздо больше финансов, чем того требовала бизнес-модель, потому что нам было важно, чтобы родилась эстетика, а не только функциональность.
При этом мансарды и террасы увеличили полезную площадь пространства на 15% и повысили доходность первых и вторых этажей примерно в полтора раза. Планировка арендных площадей блоками по 150-220 кв. м. увеличило полезную площадь объектов практически до 96 процентов. А офисы разных форматов и стилей – от лофта до барокко - привлекли широкий пул арендаторов.
Конечно, нам важно было сохранить дух этих стен. Органично вписать современные архитектурные решения в историческую конструкцию. По легенде, именно здесь находился трактир, где встретились герои романа Достоевского «Преступление и наказание» Свидригайлов и Раскольников. Для кого-то такое историческое наследие может показаться пугающим и мрачным. Но это Петербург, друзья. Декаданс и мистика, андеграунд и сладкая грусть. Тот самый коктейль, с бокалом которого никогда не будет скучно.
Несмотря на то, что над историческим зданием работал достаточно известный архитектор Павел Юльевич Сюзор, который проектировал знаковый для нашего города Дом книги, для реконструкции мы не стали привлекать «звезд». Все идеи и архитектурные решения являются продуктом нашего мышления. Может, это и было несколько самонадеянно, но, как показала практика, привело к нужному результату. Потому что команда знает продукт, и все идеи в дизайне созданы людьми, которые максимально погружены в проект и каждый день находятся в контексте.
Давайте отвлечемся от истории и поговорим о том, что же получилось. Во-первых, это разная площадь офисов – от 10 до 300 квадратных метров. Во-вторых, это разнообразный формат офисов. Это единственное в Санкт-Петербурге место, где есть пять типов коворкинга. Кроме уже обычных форматов аренды рабочих мест и мини-офисов, у нас есть еще бьюти коворкинг, тату-коворкинг и коворкинг для развлечений.
Чтобы их создание стало возможным, нам пришлось адаптировать под их требования практически все инженерные системы, прежде всего, системы вентиляции и кондиционирования, водоснабжения и канализации, системы доступа и безопасности.
С приходом в нашу жизнь «удаленки», повысились требования к офисным пространствам. Привыкнув к комфортной работе дома, люди хотят того же и от рабочих мест. Поэтому на территории SENO есть спортивные клубы, магазины, кафе, различные услуги. В общем, все, чтобы даже заядлые трудоголики могли соблюдать work-life balance. Это и есть наша главная цель — создать новую культуру, привычки для жителей города, понимание, что новое пространство может сформировать новый образ жизни.
Конечно, даже самое удачно спроектированное пространство не заживет само по себе. Атмосферу создают люди и события. Поэтому в маркетинговой стратегии развития проекта формирование культурной среды занимает одно из ключевых мест. До пандемии лучшие вечеринки Санкт-Петербургского Экономического форума проходили именно в G47. Сейчас для создания позитивной известности Пространства мы проводим музыкальные, танцевальные и гастрономические вечера и фестивали. Мы приглашаем звезд андеграундной электронной музыки, представителей ленинградского рок-клуба и джазменов. Последняя прямая телевизионная трансляция фестиваля Ленинградский рок-н-ролл в нашей группе В Контакте собрала более 20 тысяч зрителей.
Мы тщательно выбираем резидентов для нашего пространства, поэтому даже на торговой улице вы не найдете приевшиеся и банальные бренды. На Сенной бульвар приходят за модными новинками локальных дизайнеров и винтажными вещами. Многие товары можно купить только в Пространстве SENO. У нас есть уникальный Гитарный клуб, где собраны сотни лучших инструментов и галерея, совместившая искусство и психологию.
Почти все товары, которые у нас продаются, не являются предметами первой необходимости. Шопинг у нас мы рассматриваем как вариант развлечения, получения положительных эмоций. Это важная составляющая ментальности современной молодежи и нашей целевой аудитории.
Пространство Сено – это новый формат дворового пространства. Место с уникальной концепцией для тех, кто любит наполнять свою жизнь яркими впечатлениями и общением. Поэтому мы стараемся наполнить Пространство произведениями современного искусства (как правило, немного провокационными), фотозонами, видовыми террасами для отдыха. Для нас важно, что резидентами Сено стали психологическая выставка и философский лекторий. К нам приходят не только поесть и купить безделушки, но и за смыслами.
Нам было важно, чтобы резиденты не конкурировали друг с другом, а работали каждый со своей аудиторией. Поэтому принцип синергии является неотъемлемой частью нашей бизнес-модели. Она касается всех аспектов работы с арендаторами. Например, мы постоянно работаем над увеличением трафика, привлекая разную целевую аудиторию для проектов, находящихся на территории SENO. При этом, выбирая резидентов, мы отдаем предпочтение тем бизнесам, которые активно ведут свои соцсети. Так мы обмениваемся трафиком, помогая расти друг другу.
SENO TV - важная идея для ближайшего будущего пространства. Его задача — создать канал коммуникации, чтобы усилить эффект присутствия и создать единое звучание места. Экраны, как арт-объекты, будут гармонично вписаны в пространство. Основу контента составят видеоинсталяции, на которые можно будет смотреть вечно, как на огонь или воду. Также будут трансляции концертов и культурных событий, видеопрезентации резидентов и анонсы мероприятий, и, конечно, режим живой камеры. Мы хотим, чтобы посетители SENO стали полноценными создателями атмосферы, которая здесь царит. При этом трансляция будет вестись в том числе на нашем сайте и в социальных сетях.
Главное, что мне хочется донести, это то, что далеко не всегда нужно делать выбор между бизнесом и желанием создать что-то по-настоящему значимое. Мы считаем, что можно зарабатывать красиво. Что правильная идея способна вдохновить и собрать вокруг себя сильную команду. Мы начинали, не зная, хватит ли у нас ресурсов довести проект до конца. Сталкивались с трудностями. Что-то не получалось, а что-то, наоборот, выходило лучше, чем задумывалось.
Я думаю, что лучшее подтверждением того, что все удалось, — это отзывы людей и их желание возвращаться. Они приходят к нам компанией друзей — послушать живую музыку и устроить променад по барам. В одиночестве — почитать книгу в ресторане и погулять по бульвару. Парами, чтобы позавтракать в уютном месте или спокойно поужинать. И кто знает, может быть, в нашем пространстве состоялось уже не одно романтическое знакомство или начало крепкой дружбы?
Наш проект начинает жить собственной жизнью, и это замечательно. А мы продолжаем поддерживать его и оберегать.
Пространство SENO, Санкт-Петербург, Гороховая 47-49