А действительно, что стоить дом построить? Это действительно очень тяжкое занятие, особенно для тех, кто не может себе позволить передать эту проблему полностью на подрядную организацию и тогда этот вопрос вырастает в огромную головную боль. Но на самом деле, это только начало проблем для некоторых наших новоиспеченных собственников многострадального дома, если они в свое время купили участок в планируемом товариществе собственников жилья (ТСН). Да-да, именно в планируемом ТСН, а не в уже существующем.
В настоящее время очень активно развивается такой способ продажи земельных участков на так называемых бывших земель сельхозназначения.
Коммерсанты приобретают участок сельхозназначения (в народе поле). Переводят в раздел земель индивидуального жилищного строительства. Потом нарезают его на множество земельных участков, с так называемыми улицами и дорогами и начинают их продавать.
Все это конечно выглядит все очень просто и законно. И это на самом деле так, но с некоторыми манипуляциями, не заходящими за рамки закона.
Землю сельхозназначения возможно перевести в категорию ИЖС, если эта земля граничит с населенным пунктом или находится в непосредственно близости от него. Что дает возможность внести ее в границы населенного пункта. Вот эта лазейка:
Ст. 7 Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов.
Все вполне законно, только ловкость рук и ничего больше!
Когда, на таком поле при приобретении земельного участка продавцом уже создано ТСН, то особых проблем по исполнению предпродажных обязательств по благоустройству общественных мест (улиц, дорог, детских площадок и т.д.) не создается, потому что продавец исполняет свои обязательства, которые юридически были закреплены в предпродажных договоренностях. Но это идеальная картина, которая не всегда соответствует реальности.
Но совсем другая ситуация обстоит на тех полях, где ТСН продавцом не создавалось, но при продаже участков этот продавец активно завлекал покупателей красивыми картинками, будущих ухоженных улиц, детских площадок, школ, детских садов, магазинов и т.д., которые якобы будут построены на этой поляне, после того, как все участки распродадутся.
Красивая картина, не правда ли?
В чем подвох:
1. С будущим покупателем, обязательства по благоустройству продавцом территорий никак не закрепляются юридически, ни отдельным договором, ни в договоре купли-продажи земельного участка.
2. Красивые картинки не имеют никакого родового признака, подтверждающего что это обязательство, которое берет на себя продавец после продажи. Такие картинки, с нынешними технологиями, можно нарисовать без труда, и они не будут являться доказательством, что продавец все это обещал покупателю.
3. После продажи всех земель (кроме улиц) продавец требует от новоиспеченных собственников земельных участков выкупить улицы и иные места, которые якобы были отведены для других социальных нужд поселка. Если собственники отказываются, остаются без благ, которые они должны были сами себе создать, после выкупа общественных мест.
Или второй вариант: После продажи нарезанных участков ООО банкротится, и не передает на баланс, так называемые места общего пользования в органы местного самоуправления. Срубили денег и исчезли, как-то так! И опять люди остаются без благ цивилизации.
И тут, у людей приходит осознание, что это тупик! Они начинаю активно стучаться во все инстанции, в ответ получая только одни отписки, что земля частная и они ничего сделать не могут. Но некоторые из этих инстанций лукавят, ради того, чтобы ничего не делать. Подсказав обратившимся, как им действовать, чиновники навялят на себя лишнюю работу по переводу улиц на свой учет. Конечно им это не надо.
Так как же поступить в сложившейся ситуации?
Существуют два способа разрешения проблемы, в зависимости от того действует ли в настоящий момент продавец, как юридическое лицо, ИП, или он признан банкротом и правопреемников у него нет.
1 способ - если продавец (собственник улиц) существует:
В данном случае, необходимо подать коллективное заявление в орган местного самоуправления, в котором можно просить:
1) Изъять земельный участок (улицы), который не используется собственником по назначению.
Ст. 284 ГК РФ:
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
Данный способ хорош тем, что так называемые улицы несостоявшегося коттеджного поселка, остаются участками ИЖС, а их собственник все равно на таком участке не сможет строить дома, потому что согласие на строительство домов собственник не сможет получить. Так называемый замкнутый круг.
2) Изъять земельный участок для муниципальных нужд:
Ст. 49 ЗК РФ:
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
Способ изъятия земли для муниципальных нужд, наиболее затруднителен для местных властей в реализации и не для всех так называемых коттеджных поселков может подходить.
2 способ - если организация-собственник ликвидирована и нет правопреемников.
Необходимо в заявлении просить признать земельный участок бесхозной вещью и осуществить постановку его на учет в органе местного самоуправления.
Ст. 225 ГК РФ:
1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Как может показаться из норм закона, весь этот процесс длиться год, но это далеко не так. Необходимо учитывать время на рассмотрение заявления, время рассмотрения дела в суде, время принятия необходимых решений.
Для закрытого ИП данный способ не подойдет, потому что земля числится на физическом лице, а не является собственностью ИП.
_________________________________________________________________________________________
Кто-то скажет, что все эти способы очень муторные и долгие. Но, уж на много короче, чем стучаться в правоохранительные органы и просить, чтобы собственника улиц привлекли к ответственности по факту мошенничества, и в итоге ничего не добиться.
Что лучше? Пару лет потерпеть при переводе земли в муниципальную собственность или лет 10, ходить по инстанциям и ничего не добиться.
Конечно, можно создать ТСН, выкупить улицы и вроде как, спать спокойно. Но на деле, вся эта красивая картина, в большинстве случаев далека от идеала.
Также необходимо отметить, после подачи такого рода заявления, органам местного самоуправления отписками не получится заниматься. Просто потому, что любое их решение, действие или бездействие может быть оспорено в судебном порядке, путем подачи административного заявление в порядке КАС.
Ст. 1 КАС РФ:
2. Суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела:
2) об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.
Кодекс административного судопроизводства относительно молодой кодекс, и далеко не все знают, что любые решения, действия и бездействия государственных органов, органном местного самоуправления и должностных лиц, которые нарушают законные права и интересы граждан, могут быть отменены в судебном порядке, таким образом защитив права заявителя.
Я, вам желаю удачи! До новых встреч!
Ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал https://dzen.ru/prostourist?share_to=link
По вопросам оказания юридической помощи, вы можете найти меня в социальной сети: https://vk.com/id405163227 или на сайте https://www.9111.ru/urist-9399540/search/?qtype=5
Юридическая помощь оказывается на платной основе.
P/S Спасибо, за активную подписку!