В Баку стремительно сокращаются площади под строительство жилых и коммерческих объектов, что уже спровоцировало рост цен на землю в черте города, до конца года они увеличатся еще на 15-20%, сказал @sputnikaz директор общественного объединения "Ассоциация риелторов Азербайджана" Эльнур Азадов.
Земля есть, но не везде
По его словам, в частности, стало меньше свободных площадей, расположенных рядом с объектами инфраструктуры – школами, детскими садами, коммуникациями, транспортными путями). На подобных территориях цены на недвижимость будут расти и в будущем.
"Глобальной проблемой строительного рынка Баку является фактическое отсутствие земель, пригодных под строительство. Исключением являются окраины города. А если, например, говорить о Сабаильском районе, то свободные площади еще можно найти в зонах поселков Бадамдар и Шихов. В Ясамальском и Хатаинском районах свободной земли почти нет. А вот в Гарадагском районе есть достаточно незастроенных участков. Предложения в черте столицы ограничены, все участки можно пересчитать по пальцам", – заявил собеседник.
Небольшой выбор участков сохраняется в поселках Тюркян и Говсан, но там спрос достаточно невысокий. На указанных территориях в этом году цены на недвижимость вырастут в пределах 10-15%, прогнозирует Азадов.
Ввиду отсутствия площадей, подходящих под строительство, в Баку продаются ветхие строения: их можно выкупить, а затем снести, чтобы возвести новый объект. В связи с этим в объявлениях по продаже предлагаются участки по дорогой цене, а если цены относительно низкие, то у продавцов, как правило, нет необходимых документов. Все это негативно сказывается на строительном секторе. Согласно последним требованиям Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Азербайджана, для получения разрешения на строительство важно, чтобы документы на недвижимость были в порядке. Поэтому застройщики предпочитают расселять старые жилые массивы и сносить пятиэтажные дома. А расселение – это трудоемкий и рискованный процесс, отметил эксперт.
"Еще в октябре 2023 года было принято изменение, согласно которому запрещается строить дом без купчей на землю. Но даже если кто-то нарушит данное требование, то все равно не сможет подключить дом к коммуникациям", – рассказал Азадов.
Реальные цены на землю
Сегодня в центре Баку цена сотки земли может достигать почти полумиллиона манатов. Столько стоит, к примеру, недвижимость в Насиминском районе столицы. А вот наиболее дешевыми являются участки в Пираллахинском (4,7 тыс. манатов) и Абшеронском районах. Второй, кстати, не входит в состав Баку, но расположен в непосредственной близости к столице. Там средняя цена за сотку земли составляет 7,8 тыс. манатов.
Если судить по объявлениям о продаже земли в Баку, то в среднем стоимость одной сотки в Бинагадинском районе составляет 24,4 тыс. манатов, Гарадагском – 11,2 тыс., Наримановском – 83,4 тыс., Насиминском – 233,9 тыс., Низаминском – 67,4 тыс., Пираллахинском – 4,7 тыс., Сабаильском – 63,8 тыс., Сабунчинском – 16,4 тыс., Сураханском – 19,2 тыс., Хазарском – 16,3 тыс., Хатаинском – 79,6 тыс., Ясамальском районе – 115,3 тыс. манатов.
Следует отметить, что земельные участки в Азербайджане могут приобретать только граждане страны. Национальное законодательство запрещает продажу подобной недвижимости физлицам с иностранным гражданством. Участки покупают в зависимости от назначения земли. Ее приобретают под строительство зданий, торговых площадей, бизнес-центров, складских помещений, вилл, дач и жилых домов.
"Устойчивый спрос сохраняется в таких зонах, как поселки Мардакян и Бильгя. Востребованы земельные участки внутри зоны Sea Breeze. Самыми ликвидными являются участки под строительство жилых и нежилых зданий. Это самый дефицитный товар на рынке недвижимости в Баку. Земля всегда пользуется спросом. Если на нее цена реальная, то однозначно она будет продаваться", – прокомментировал ситуацию на рынке директор риелторской компании Ялчин Османов.
Он также отметил, что в настоящее время в центре Баку еще есть небольшие участки, но в связи с изменением норм градостроительства застройщикам стало невыгодно приобретать их. Как правило, запрашиваемая цена за участок превышает общую стоимость квадратных метров, которые можно на нем построить и продать. Не решает проблему и снос зданий с истекшим сроком эксплуатации. Выкупать у жильцов дома так же невыгодно, как и покупать сам участок.